在市場及銷售雙重壓力下，萬科面臨的大坎如何度過，或?qū)⒖简炛f科管理層的能力。

　　觀點網(wǎng) “那一年的拐點論，讓我意識到，我的影響力比我想象的要大，我的影響力和萬科的影響力是聯(lián)系在一起的。如果說原來我只是認為，我的言行是我的言行、萬科的言行是萬科的言行，但是2008年以后，我明白我必須對社會有所擔(dān)當(dāng)”。歷經(jīng)2008年“拐點論”后，王石曾寫下如此一段話。

　　當(dāng)下的房地產(chǎn)市場與2008年驚人相似，更為巧合的是，此前萬科高層對市場“潑涼水”的表態(tài)，同樣引起了市場的軒然大波。

　　萬科高管稱，“我感受到了一絲涼意，對于有些城市來說，這一輪房地產(chǎn)非政策性調(diào)控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產(chǎn)長時間處在難以反彈的局面，有可能長時間就會這樣一直下去”。

　　雖然其悲涼色彩最終被郁亮以“憂患意識被誤讀為看空行業(yè)”圓場，但縱觀目前市場成交情況，市場正處于下行狀態(tài)確是不爭事實。

　　以五一黃金周四個一線城市為例，因推出零首付等大幅度降價促銷措施，廣州3天簽約404套，雖然同比去年上漲6.88%，但全市均價1.401萬元/平米，同比下降7.9%；而北京、深圳等樓市成交大幅縮水，其中，深圳更是出現(xiàn)5月1日當(dāng)天僅成交1套的情況。

　　同時，五一小長假前兩天，北京樓市成交131套，同比環(huán)比均明顯下調(diào)。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年五一期間，北京新房、二手房市場交易冷淡，與去年五一期間的成交量比，下降幅度都在8成左右。且從歷史交易水平看，今年五一三天的一、二手成交總量成為2009年以來最低值。

　　萬科需過“大坎”

　　“萬科是規(guī)模企業(yè)，在各地都有大量的項目，在調(diào)控背景下，只要市場有任何的風(fēng)吹草動，對萬科的影響無疑是最大的，由此萬科的銷售壓力自然也更大”，對于新一輪的市場下滑，相關(guān)專業(yè)人士分析如此指出。

　　雖然杭州等城市早已傳出萬科降價促銷的消息，但從目前情況來看，在銀行貸款、政策收緊、市場觀望情緒嚴(yán)重等負面因素下，行業(yè)老大萬科也存在諸多需要跨越的大坎。

　　日前，副總裁毛大慶一番言論，則不難看出萬科目前急需跨越的一道坎，就是如何在市場的剛需與豪宅夾縫中找到一條適合自己走的小道。

　　毛大慶以北京為例指，市場還在，需求也還挺多，但土地價格上漲過快，透支了市場價格上漲的空間；再加上銀行貸款，限購、限貸政策的收緊，使得市場悲觀情緒嚴(yán)重。

　　同時，大量自住型商品房的供應(yīng)，也吸納了一批剛需的買主，導(dǎo)致了剛需盤的銷售疲軟，剝奪了以剛需產(chǎn)品為主的房企的發(fā)展空間。

　　而另一個復(fù)雜的擾動因子則是，“反腐敗對開發(fā)高端樓盤的開發(fā)商影響很大，反腐敗對于高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個事直接或間接相連的包括產(chǎn)業(yè)、人、以及一批人對于持有高端樓盤的疑惑心理”，而這也讓做豪宅的企業(yè)面臨難題。

　　顯然，在市場剛需產(chǎn)品銷售疲軟，豪宅難做的夾縫中，如何在二者間找到適合自己的房企小道已是當(dāng)務(wù)之急。

　　對此相關(guān)分析師認為，小股操盤模式或許就是萬科有預(yù)見性的抉擇之一。“通過更少的投資獲得更高的回報，這是萬科尋求新的盈利點的方式之一”。

　　這一點在萬科最新公布的信息中有所體現(xiàn)，在4月新獲得項目中，最低僅占上海青浦趙巷項目10%的權(quán)益。

　　目前，除北京一線城市外，毛大慶對市場談話中也提及了包括沈陽等二、三線城市在內(nèi)的現(xiàn)狀，由于土地供應(yīng)過多，帶來了對未來市場去化能力或銷售能力的透支。

　　根據(jù)觀點新媒體對包括沈陽等城市在內(nèi)的二三線市場調(diào)研，萬科目前銷售遇阻，銷售壓力很大。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前萬科除在一些城市面臨銷售壓力外，今年萬科的可售貨量仍在遞增。數(shù)據(jù)顯示，2013年萬科實現(xiàn)開工面積2131萬平方米，竣工面積1303萬平方米，較2012年分別增長48.7%和33.1%。其中，下半年的開、竣工面積分別占全年的56.9%和66.9%。

　　而今年一季度萬科的竣工面積僅占全年計劃竣工面積的6.6%。因此在萬科2013年開工項目中，有一半將會在今年下半年及以后竣工，待入市貨值巨大。

　　房企們的“小道”

　　在市場及銷售雙重壓力下，萬科面臨的大坎將如何度過，或?qū)⒖简炛f科管理層的能力。

　　而作為行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，萬科的動向也總是受到行業(yè)的高度關(guān)注，也被更多同行看做是市場信號，因此在萬科都存在“憂患意識”的當(dāng)下，其他企業(yè)自然警惕性更高。

　　從今年五一期間的樓市促銷來看，促銷力度逐漸加大。其中，廣州的時代地產(chǎn)、雅居樂、敏捷等開發(fā)商甚至推出“墊首付”甚至“零首付”招攬購房者。據(jù)悉，早前雅居樂旗下6大旅游地產(chǎn)項目，全線推出7.8折優(yōu)惠。

　　不過，在樓市不景氣背景下，以加大促銷力度獲取市場騰挪空間。相關(guān)分析認為，這些策略短期來看，確實對拉升樓市成交有作用，但長期來看作用或不明顯。

　　因此在市場主流剛需產(chǎn)品之下，以融創(chuàng)為代表的另外一部分房企選擇的則是繼續(xù)堅持以改善型產(chǎn)品為主的策略。

　　早前，孫宏斌曾以北京為例指出，“北京現(xiàn)在一年的供應(yīng)量大概在1000萬平方米，包括30%的商品房，30%的限價房，40%的自住商品房，所以實際上真正商品房只有30%，而過去30%的商品房里面開發(fā)商大幅度做的是剛需產(chǎn)品?；诠┣箨P(guān)系，剛需市場可能會出問題，改善型的項目需求會更大”。

　　因此，孫宏斌坦言融創(chuàng)不會轉(zhuǎn)型，會堅持高端路線，但其自信表態(tài)的背后卻仍是以往低價抄地所帶來的騰挪空間，“大家都想往一線城市轉(zhuǎn)，但地已經(jīng)貴了，不過我們已經(jīng)有很多低價獲得的項目”。

　　或如孫宏斌心意，最新數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，在北京33個推盤項目中，售價在40000元/平米以上的中高端住宅及別墅項目高達13個，占比近1/3，成為今年前4個月市場份額占比最多的一個月，且價格受高地價壓力，中高端項目的開盤價格與上期開盤相比普遍上揚，平均漲幅為17%。

　　不過，對于北京豪宅價格上漲，相關(guān)機構(gòu)表示，現(xiàn)在開發(fā)商都加快了入市的節(jié)奏，同時對于房價的預(yù)期比較高，紛紛漲價。但是房價漲得太猛，總會觸及到短期內(nèi)的天花板，這也是在透支未來的預(yù)期。

　　此外，也并不是所有城市豪宅都有熱度。據(jù)仲量聯(lián)行近日發(fā)布第一季度廣州市場回顧，統(tǒng)計顯示，豪宅第一季度詢盤量和成交量均有所下降。

　　仲量聯(lián)行指出，今年第一季度，發(fā)展商推盤更謹(jǐn)慎，伴隨著新推盤的減少，廣州一手豪宅市場成交量低迷，與去年第四季度基本持平，總計215套。報告預(yù)計，今年全年豪宅市場竣工量為4300套，遠超去年全年竣工量的526套，開發(fā)商銷售壓力上升。

　　同樣，另一主流房企恒大以幾乎不賺錢的方式，多次高溢價在北京獲取自住型商品房的做法，亦被分析認為，這也不失為在行業(yè)逐漸向負流動下，為自己找到的一條適合的小道。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，自2013年7月首次進京以來，恒大共耗資189.45億元斬獲5宗地塊，土地面積超98萬平方米，總建筑面積超130萬平方米。

　　其中，三宗地塊為配建公租房地塊，兩宗為配建限價商品住房、自住型商品房地塊。

　　對于恒大的行為，分析指出，在新一屆政府的房地產(chǎn)調(diào)控思路中，市場與保障的雙軌制思路得到強化，增加中小套型自住房的供應(yīng)也是大勢所趨。對恒大這類全國性大型房企而言，進行自住房的開發(fā)將成為其生存之道。

　　市場正在發(fā)生著變化，而萬科、恒大、融創(chuàng)、遠洋、龍湖等市場主流房企也在紛紛調(diào)整著自己的策略。

　　龍湖吳亞軍之前就于2013年度業(yè)績會上表態(tài)，未來龍湖采取的是近城區(qū)，控規(guī)模的策略，更關(guān)注拿小規(guī)模的地，更近城區(qū)的地，或者更多做一些剛需盤加快周轉(zhuǎn)。

　　遠洋掌門人李明則透露，2014年遠洋最重要的事情就是提高周轉(zhuǎn)率。除了銷售的產(chǎn)品類型有所不同之外，遠洋在去化快的地區(qū)將做大概幅度為5%的讓利。

（發(fā)稿：陳業(yè)    審校：武瑾瑩）