與積極參與香港投地相比，新鴻基地產對于內地樓市的投資策略則可能轉為保守。

　　2月28日，新鴻基地產在香港召開2014財年中期業(yè)績會。新鴻基地產聯(lián)席主席兼董事總經理郭炳聯(lián)現(xiàn)場表示，預計香港樓價會保持平穩(wěn)，將積極投地。

　　而聯(lián)席主席兼董事總經理郭炳江則表示，內地地價仍在上漲，新鴻基內地資產占比已“差不多”。公告顯示，新鴻基地產中期純利190.27億港元，同比下跌15.5%；期內入賬物業(yè)銷售收益連同合作項目收益為136.8億港元，物業(yè)銷售溢利56.26億港元，同比下降12.2%。

　　2013年7月-12月，新鴻基地產合約銷售總額為122.47億港元，連同2014年1月所錄得的銷售額共逾170億港元。中期業(yè)績報告顯示，新鴻基地產純利和基本盈利同比下降15%和7.9%。

　　對此，新鴻基地產聯(lián)席主席郭炳聯(lián)表示，香港“辣招”影響樓市成交導致基本所有發(fā)展商利潤率都有所收緊。針對旗下元朗項目被指降價40%的風波，新鴻基地產副董事總經理雷霆在業(yè)績會現(xiàn)場表示，新鴻基地產一直以市價賣樓，集團出售項目首批單位時一般比較優(yōu)惠，以吸引更多客戶入市，而根據(jù)項目銷售情況和質量，未來會有提價空間。

　　郭炳聯(lián)亦指，去年香港樓市確實因“辣招”成交有所下跌，但年尾開售的幾個樓盤反映都非常理想。經濟向好、按息低企及租金上升的因素，會吸引市民購樓保值，“可以看到其他發(fā)展商都積極推盤，相信今年的樓市是較為活躍、熱鬧的，樓價也保持平穩(wěn)。”

　　對于香港政府今年計劃推出的34塊地，郭炳江表示，除了面積太小的地塊外，新鴻基都會投標。與積極參與香港投地相比，新鴻基地產對于內地樓市的投資策略則可能轉為保守。

　　“內地的投資已經占到我們總投資的新鴻基地產：內地投資比例足夠了與積極參與香港投地相比，新鴻基地產對于內地樓市的投資策略則可能轉為保守。23%，我們覺得這個比例已經差不多了”，郭炳江指，內地地價仍在上漲，現(xiàn)階段新鴻基地產會先做好手上已有的項目。

　　郭炳江表示，2013年9月新鴻基地產以217億元總價競得上海徐家匯中心地塊，獲得約700多萬平方尺的面積，相當于上海IFC與ICC的總量。目前集團將首先做好已有的徐家匯中心項目、廣州宏城廣場、天匯廣場等物業(yè)。

　　新鴻基中期香港合約銷售額近80億港元，內地合約銷售額為43億港元，而以入賬的物業(yè)銷售收益計算，內地物業(yè)銷售收入已超越香港，錄得71.89億港元，香港則約65億港元。

　　公告顯示，新鴻基地產位于上海的濱江凱旋門仍在銷售中，接下來還將推出蘇州湖濱四季住宅項目、廣州新鴻基峻林寫字樓產品及佛山瀧景項目。據(jù)了解，新鴻基位于廣州天河項目峻林的寫字樓預計在2014年下半年可供預售。

　　而佛山瀧景第一期住宅正在施工，進展理想，也將于2014年預售。新鴻基地產副董事總經理雷霆則指，加上香港的項目，新鴻基有信心完成年度280億元的銷售目標。

　　以下為新鴻基地產2014財年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：發(fā)行紅利認股證，12股1股紅利，這是否是集團變相供股集資？

　　管理層：派發(fā)紅利認股證是給股東機會，可以在兩年之內以這個價格來認購。因為近年香港有很多地推，公司這幾個月都有投地，所以新的資本我們會重點用于投地。

　　現(xiàn)場提問：香港樓價自從去年3月份開始回調，最近下調比較快，現(xiàn)在香港的投資增加息口上調的情況下，您覺得現(xiàn)在香港市場是否會進入像05年那樣的周期？

　　管理層：過去我們推售的樓盤都是價量兼?zhèn)涞模r歷年前開售的瓏門二期幾個禮拜已經賣出超過900戶，套現(xiàn)超過50億港元。近期開售的爾巒初步反映也很熱烈，今天推出的85戶也接近全部沽清。

　　去年香港樓市確實因為政府的新措施成交有所下跌，但年尾開始開售的幾個樓盤反映都非常理想?，F(xiàn)在經濟還是很理想，市民的收入有上升，按揭利率也很低，而且通脹因素讓租金有所上升，有很多租樓人士現(xiàn)在都已經考慮入市。同時，大家也有留意到近年香港建筑費上升不少，不少市民是購樓保值。

　　總體來說，我相信今年的樓市是較為活躍、熱鬧的，樓價也會保持平穩(wěn)。

　　現(xiàn)場提問：物業(yè)銷售溢利方面有所下跌，是不是因為受到“辣招”的影響？大幅度降價賣樓策略今年會繼續(xù)持續(xù)嗎？

　　管理層：我們向來是以市價賣樓，過去幾年賣的樓盤都是有價有量。

　　近期開售的爾巒項目，雖然有一些傳媒說價錢有一點低，但是我們通常的習慣就是首批單位較為優(yōu)惠去吸引多一點買家入市。

　　而從項目的質量和比較理想的銷售來看，我相信爾巒項目稍后絕對是有提價的空間，我們對于銷售非常有信心。

　　現(xiàn)場提問：您剛才也提到樓價可能都會受調控影響，新鴻基這方面來說有沒有措施應對？

　　管理層：對于公司來說，以后的兩三年有很多機會買地，所以資本回籠可以增強我們的實力去買地。關于樓價方面，因為地產和政策都是由政府來主導，所以這個跟政府的調控有關系。

　　現(xiàn)場提問：這次發(fā)紅利，兩位主席會不會認購？為什么折價較少？對于股東來說似乎并不是很有吸引力？

　　管理層：我相信郭氏家族都會支持這個派息的方案。包括家母(鄺肖卿)在內，郭氏家族對新鴻基地產的支持是有增無減的，我們有很大信心去認購自己的那一份股。然后再澄清一下，發(fā)行紅利認股權證并非等于供股，這個是給一個選擇給股東。另一個是我們家族的投資是長期的，當然股票會有波動，但相信兩年之后公司的業(yè)務都是會增加的。

　　現(xiàn)場提問：香港政府已公布2014-2015年賣地計劃，將會推出34幅住宅地，這個單位數(shù)量是否算多？對樓價方面有沒有影響？新鴻基地產在投地方面的目標是什么？

　　管理層：我們剛剛看到34幅地，還沒有了解詳細的資料，但是可以告訴各位，除了太小的地塊外，我們對每塊都有興趣而且會下標。我們投地是很積極的。

　　香港有很多發(fā)展商，有來自國內、澳門的，也有很多中小發(fā)展商競爭很激烈，但我們每一次都會積極地去投地。

　　現(xiàn)場提問：中期在內地的銷售是43億元，接下來會不會增加在內地的投資？會是哪個城市或者是區(qū)域呢？

　　管理層：我們在去年9月份已經用了217億買了上海徐家匯的土地，那里差不多有700多萬平方呎的商業(yè)面積，我們上海的IFC和ICC的出租很成功，徐家匯地塊大小相當于IFC和ICC相加，而且是在很好的位置，有三條地鐵線。

　　加上徐家匯地塊，內地的投資已經占到集團總投資的23%，我們覺得這個比例已經差不多了，而且內地的地價也還在上升。

　　我們覺得新鴻基要做好手上已有的8000多萬平方呎的土地，例如已經實現(xiàn)收租的物業(yè)，以及徐家匯中心、IFC以及廣州宏城廣場這些物業(yè)。所以將來內地業(yè)務對于整個集團的收益會相應提高，但因為收租物業(yè)的收益不是那么快有所體現(xiàn)，不是三年或者五年就會回本，所以要看長遠發(fā)展，收租那一塊比較穩(wěn)定的收入。

　　現(xiàn)場提問：到1月份目標大概完成了一半，對于達標是否會有壓力？

　　管理層：我們的銷售是280億港元，已經實現(xiàn)170億港元。銷售方面，爾巒項目已開售，接下來推出的樓盤還有粉嶺瓏山一號、將軍澳天晉第三期和東涌的住宅項目，另外還有位于觀塘和黃竹坑兩個寫字樓項目，基本上在接下來的月份中新鴻基都會有盤繼續(xù)推售。

　　而在國內，我們仍然在售的是濱江凱旋門，第一期銷售非常理想的，大部分單位已經沽出。還有蘇州湖濱四季住宅項目以及廣州新鴻基峻林項目的寫字樓，以及今年的重點項目佛山瓏景，所以就算在國內也有眾多樓盤可以推售，我們有信心完成銷售目標。其次，公司的租金收入也很重要。

　　銷售方面有高有低，就看政府的政策。而租金方面我們有信心，相信香港和內地的租金都會增加。

　　現(xiàn)場提問：很多中資發(fā)展商來香港投地，是否覺得會搶高地價？有什么方法和對策呢？

　　管理層：現(xiàn)在的競爭肯定是很激烈的，中資發(fā)展商以及澳門的資金都來香港，建筑費上升也是事實。對此，我們首先希望可以保障質量及控制好建筑成本，同時也希望保障賣樓收入，薄利多銷推盤。(采訪/整理：勞蓉蓉、羅舒晗）