管理層：第一個(gè)問題。短期內(nèi)，我們不會(huì)在杭州拿地了，要等待兩個(gè)信號(hào)，剛才也談到了。如果這個(gè)信號(hào)今年不出現(xiàn)，今年就不會(huì)拿地。

　　旭輝現(xiàn)在總的土地儲(chǔ)備有920萬平方米，我們的拿地策略是不需要每年拿那么多地，我完全可以在9個(gè)月到1年的時(shí)間內(nèi)不拿地?，F(xiàn)在就算一年不拿地，2014、2015年的銷售不會(huì)受到影響，2014年-2016年的利潤也一樣不會(huì)受到影響。

　　所以，我認(rèn)為旭輝這種不均衡的拿地策略是對的，地價(jià)低的時(shí)候就多拿一點(diǎn)地，地價(jià)高的時(shí)候少拿、甚至不拿地。

　　所以，今年我們在拿地方面沒有目標(biāo)，只有一個(gè)預(yù)算的上限，我們不給下面的公司下目標(biāo)。為什么？市場不好、地價(jià)那么貴還逼著分公司去拿地，這不是給自己下套嗎？

　　從這幾年來看，旭輝拿地的比例應(yīng)該是占銷售收入的40%，有的年度會(huì)多一點(diǎn)，有的年度會(huì)少一點(diǎn)。比如2011年，我們拿地額度不足銷售額的30%。

　　拿地的資金壓力目前來看不會(huì)太大，我們?nèi)ツ甑踪~上還有72億的現(xiàn)金。

　　另外，關(guān)于資金壓力的問題。我們在國內(nèi)外的融資渠道比較通暢，同時(shí)我們預(yù)測旭輝今年上半年銷售回籠會(huì)比較好，應(yīng)該可以完成全年業(yè)績的一半。

　　與此同時(shí)，我們的銷售回款率能夠維持在90%以上。而且今年上半年我們也不會(huì)大規(guī)模去拿地，只有地價(jià)達(dá)到我的心理價(jià)位才會(huì)去拿。

　　現(xiàn)場提問：您談到杭州有供應(yīng)過量的問題，那么國內(nèi)其他的二線城市是否存在同樣問題？

　　管理層：一線城市和二線城市呈現(xiàn)出不同的市場特點(diǎn)，在一線城市，供應(yīng)不足是主要矛盾。

　　二線城市的特點(diǎn)是供應(yīng)過量，這就會(huì)給房價(jià)帶來壓力。比如杭州，2013年市場表現(xiàn)非常好，就是因?yàn)?012年當(dāng)?shù)卣疁p少了土地的供應(yīng)。然而2013年土地供應(yīng)過大，在全國排第三位，這就為2014年的房價(jià)帶來壓力。與此同時(shí)，2014年當(dāng)?shù)卣忠欢〞?huì)收縮土地供應(yīng)，2015年市場又會(huì)向好。把握好這個(gè)節(jié)拍，在今年年底，明年年初回落的時(shí)候去買地。

　　就杭州一月份的數(shù)據(jù)來看，這個(gè)城市的庫存去化周期是16.7個(gè)月。也有一些別的二線城市處于這個(gè)位置，比如重慶、天津、武漢，這些城市都有大量的土地供應(yīng)，但目前這些地方還未出現(xiàn)房價(jià)下跌。為什么會(huì)在杭州(降價(jià))？主要是個(gè)別開發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈緊張的問題。

　　為什么北京、上海的房價(jià)上漲動(dòng)力比較強(qiáng)？因?yàn)槟壳吧虾齑嫒セ芷趦H為8.7個(gè)月，北京大概只有7個(gè)月，所以房價(jià)上漲的幅度就比較大。

　　我們認(rèn)為，庫存去化周期在6-9個(gè)月，房價(jià)就有很大的上漲機(jī)會(huì)；9-10個(gè)月以上比較均衡，房價(jià)可以溫和上漲；但如果超過15個(gè)月，房價(jià)就會(huì)有壓力。

　　現(xiàn)場提問：武漢和重慶也存在供應(yīng)過量的問題嗎？

　　林中：就我們看到的數(shù)據(jù)，武漢、重慶、天津目前庫存去化周期都在16個(gè)月左右。其實(shí)中國絕大部分二線城市的供應(yīng)都比較充足，這些城市的矛盾不在于需求，而是在于政府的土地供應(yīng)比較大，一線城市核心矛盾是供應(yīng)不夠。

　　但是，二線城市中，天津、武漢、重慶等城市的房價(jià)是以一個(gè)平穩(wěn)的速度在增長。相比之下，杭州的市場又會(huì)有點(diǎn)差別，這與市場特點(diǎn)有關(guān)系。

　　現(xiàn)場提問：今年旭輝會(huì)不會(huì)考慮在重慶拿地？

　　林中：我們在這些城市拿地一定要符合自身的戰(zhàn)略。不過，相比之下我們還是比較看好武漢，這個(gè)城市的增長潛力非常大。在重慶也還會(huì)拿地，而且一定會(huì)根據(jù)我們的戰(zhàn)略，與我們的一些目標(biāo)板塊和產(chǎn)品相匹配。

　　因?yàn)榻衲晔袌龇只谋容^厲害，比如杭州16個(gè)月的庫存去化周期只是平均數(shù)據(jù)。有一些板塊供應(yīng)比較大，但像濱江板塊去化速度不到16個(gè)月，可能只有9個(gè)月。另外，一些好的城市里面也會(huì)有不好的板塊，比較弱的城市里面也會(huì)有銷售比較好的板塊。產(chǎn)品也一樣，在北京這么好的市場也會(huì)存在滯銷產(chǎn)品，在一些不好的市場也有暢銷產(chǎn)品。所以，今年對于開發(fā)商來說，最重要的是能夠精準(zhǔn)把握這些城市板塊和產(chǎn)品，這才能使企業(yè)的業(yè)績跑贏大市。

　　現(xiàn)場提問：你們今年有計(jì)劃進(jìn)入一些新的城市嗎？

　　林中：今年我們基本上不會(huì)考慮新進(jìn)城市，就算進(jìn)入新的城市也不會(huì)超過一個(gè)，而且是在一二線。主要還是考慮到自己人力資源的支撐。去年我們新進(jìn)入了三個(gè)城市，希望今年擴(kuò)張步伐不會(huì)太快，希望今年業(yè)績增長更多是來自人均銷售額的增長，而不是靠市場的拓展。

　　旭輝的戰(zhàn)略不會(huì)去三線城市，所以要進(jìn)也會(huì)進(jìn)一二線城市，成都、南京、西安這些城市都在我們的視野里面。但是，我覺得2014年并沒有好的機(jī)會(huì)。

　　我們認(rèn)為，要進(jìn)入新的城市一定要選擇在這個(gè)城市的低點(diǎn)時(shí)進(jìn)入。比如南京，我們有足夠的耐心等到它的低點(diǎn)，并進(jìn)入。

　　現(xiàn)場提問：你們的住宅和寫字樓的毛利率分別是多少？未來寫字樓會(huì)占到怎樣的比重？

　　林中：在我們的產(chǎn)品戰(zhàn)略中，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)非常重要，即“721”產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，70%是宜居住宅，20%是銷售型商辦，10%是創(chuàng)新和其他產(chǎn)品，這個(gè)大的結(jié)構(gòu)我們不會(huì)輕易改變。

　　我們不會(huì)因?yàn)閷懽謽抢麧櫬矢呔腿ピ黾?，倘若這樣做，增加之后可能會(huì)使周轉(zhuǎn)率變低。所以，我們一定會(huì)在這幾年內(nèi)穩(wěn)定產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　第二，寫字樓的利潤率已經(jīng)比住宅高，因?yàn)橥瑯拥匿N售價(jià)格，寫字樓的成本比住宅低。我們內(nèi)部要求，住宅的凈利潤率要超過20%，寫字樓的凈利潤率一定會(huì)超過15%。

　　現(xiàn)場提問：公司凈利潤下降的原因是什么？

　　管理層：2012年，我們的投資物業(yè)錄得了14.3億的增值，去年投資物業(yè)的增值減少了7億左右。把這部分非現(xiàn)金、非核心的兩部分加起來算，我們的凈利潤會(huì)有兩三億的下降。但我們主要的指標(biāo)是核心利潤率和核心利潤，核心利潤從9.2億上漲到15.2億。

　　林中：因?yàn)閮衾麧櫽袃蓧K組成，一是現(xiàn)金利潤，即核心利潤，是通過賣樓得到的。二是，物業(yè)評(píng)估而得到的利潤。去年這兩塊加起來和2012年持平，但是結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。2012年我們利潤很大一塊是評(píng)估的，今年總利潤中很大一塊是凈現(xiàn)金利潤的增長。

　　所以，很多投資者更關(guān)注凈利潤增長，我們每一個(gè)派息是根據(jù)核心凈利潤來的，不根據(jù)評(píng)估凈利潤。雖然很多公司的利潤增長很多，但是一看都是評(píng)估出來的。而旭輝的策略不會(huì)擁有太多的投資型物業(yè)，所以我們就不會(huì)有很多虛出來的評(píng)估投資物業(yè)增值，而是更多靠現(xiàn)金利潤。

　　現(xiàn)場提問：去年公司有很多的合作項(xiàng)目，今年在這方面有怎樣的打算？

　　林中：合作方面沒有計(jì)劃，但是合作是旭輝的策略。我們會(huì)在去年和品牌開發(fā)商合作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推動(dòng)我們之間的合作。

　　第二，我們也會(huì)把合作做得更為廣闊，除了已有的合作伙伴，今年還會(huì)和一些新的合作伙伴進(jìn)行合作。在我們看來，合作不僅能夠分擔(dān)財(cái)務(wù)壓力，還能夠分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，是行業(yè)的發(fā)展趨勢。所以我們是戰(zhàn)略合作，會(huì)長期堅(jiān)持。

　　今天(2月26日)我們在北京又拿了一塊地，是和當(dāng)代置業(yè)合作的。所以，我們會(huì)和很多人合作，發(fā)揮各自的優(yōu)勢。

　　管理層：中國房地產(chǎn)合資是一個(gè)大的趨勢，就像香港、新加坡，很少房地產(chǎn)公司獨(dú)自做房地產(chǎn)項(xiàng)目，基本都是合資。

　　現(xiàn)場提問：另外兩會(huì)即將召開，您怎么看未來政策的走向？

　　林中：我覺得新一屆政府政策有幾個(gè)變化，第一，從行政手段調(diào)控逐步轉(zhuǎn)向市場化的調(diào)控。第二，我覺得，會(huì)從短期調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格，轉(zhuǎn)向長期的既調(diào)需求又調(diào)供給。第三，我覺得短期的行政手段會(huì)被未來的長效機(jī)制所代替。

　　從總體來看，中國房地產(chǎn)在中國這個(gè)特定歷史時(shí)期有他獨(dú)特的發(fā)展規(guī)律，作為這個(gè)行業(yè)的從業(yè)者，我們也希望這個(gè)行業(yè)能夠平穩(wěn)持續(xù)地增長。

　　比如，2013年一些一線城市的房價(jià)增長過快。一線城市是中國人擠破頭想進(jìn)去的地方，但是三四線城市房價(jià)就不漲，還是很便宜，3000-5000元/平方米。

　　我們相信2014年房價(jià)的增長會(huì)回落，會(huì)比較平穩(wěn)，增長幅度應(yīng)該是在個(gè)位數(shù)，所以這就有一個(gè)周期性。

　　現(xiàn)場提問：不少觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)處在高房價(jià)、高地價(jià)、高增長階段。但也有網(wǎng)友說，一個(gè)農(nóng)民從唐朝打工，直到今天才能在廣州買一套70-100平方米的房子，您怎么看房地產(chǎn)的現(xiàn)狀？

　　林中：對于網(wǎng)友說從唐朝打工打到現(xiàn)在，我沒有算過，這要看你打什么工，打一份好的工可能很快能夠買得到房子。但是，過去10年在中國不買房，對于家庭財(cái)富來說是縮水的，過去十年有房子的人相對比較富有。

　　現(xiàn)在很多人說“90后”不買房，但是90后買房的比例還是很高的。不買房的有兩類人，一類買不起，一類是特異人群，特異人群占的比例很小。所以，我相信中國房地產(chǎn)要持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，中央政府應(yīng)該有決心。

　　第二，今年整個(gè)市場已經(jīng)不是單純的商品房市場，現(xiàn)在有保障房和商品房市場，政府希望買不起商品房的人能夠買保障房。而且我們提倡不要買房，最近政府大量提供廉租房，讓你有房子住，但是不一定讓你能夠住得很好，所以最近提的廉租房有一些誤區(qū)。

　　保障房都做130平方米、140平方米，這在香港是豪宅。既然是保障房就應(yīng)該和香港一樣，兩房就60平方米，三房就70平方米。既然政府要提供保障，我認(rèn)為這是一個(gè)基本保障，而不是保障你住得很舒適，這是機(jī)制有問題。

　　我相信今年保障房會(huì)陸陸續(xù)續(xù)推出來，低收入階層有更多的機(jī)會(huì)。對于中產(chǎn)階級(jí)來說，政府今后會(huì)更加強(qiáng)調(diào)市場化，給你一定的扶持，扶持就是購買首套房低息。

　　最近有人提出住宅銀行，據(jù)我了解，這類主要是做政策性銀行。目前來看中國唯獨(dú)在住宅方面沒有政策性銀行。拿德國來說，德國住房銀行就是為首次和首套改善提供低息貸款的銀行，這是國家貼息的。

　　我覺得，如果把公積金改成住宅銀行，在購買第一套住房的時(shí)候，政府給你很低的利息貸，但一輩子只能享受一次這樣的機(jī)會(huì)。所以，我相信在這個(gè)市場上政府一定會(huì)有扶持。

　　第三，高端市場一定會(huì)放開。在整個(gè)機(jī)制成熟后，你喜歡買多少錢就買多少錢的房子，這和窮人沒有關(guān)系。但是，控制投資和投機(jī)的需求很重要，就像在香港，市場過熱的時(shí)候還是可以出臺(tái)一些稅收政策使他平穩(wěn)。但不會(huì)剝奪你買房的資格，有資格買，但是通過經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)劑。