如果找到合適的機(jī)會，仍然會對這些銷售和持有型物業(yè)做一些并購動作，這也是未來重要的發(fā)展方向。

　　觀點網(wǎng) 魯鵬、勞蓉蓉 2月還未結(jié)束，進(jìn)入2014未滿兩個月的時間，方興地產(chǎn)已連續(xù)在杭州拱墅、上海閘北以及北京亦莊耗資184.7億元拿地。

　　如此快速的拿地節(jié)奏在眾多房企間并不多見，而在2月26日于香港舉辦的2013年業(yè)績會上，方興首席執(zhí)行官李從瑞解釋，上述三次拿地有部分是與其他企業(yè)聯(lián)合拿地，方興承擔(dān)的土地總金額并未達(dá)到150億元。

　　具體為，1月10日，方興以23.7億元總價競得杭州拱墅區(qū)GS04-01-R21-18地塊；1月28日，以101億總價競得上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊；2月20日，分別聯(lián)合葛洲壩、融創(chuàng)以60億元奪得北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)兩宗地塊。

　　事實上，據(jù)李從瑞透露，方興今年計劃用150億元購買土地。在未來土地獲取方面，會保持公司現(xiàn)在41%的杠桿率，更多朝積極穩(wěn)妥的方向投資。

　　方興董事長何操在業(yè)績會上則表示，2014年中國一線城市樓市仍然會出現(xiàn)價格小幅上漲的情況，但是與2013年相比幅度沒那么大。

　　“二三線城市可能會出現(xiàn)價格增長幅度變窄，但是銷售量會開始穩(wěn)定，甚至停止上漲。2014年的情況可能不如2013年火爆，但仍然是一個健康的市場。”何操透露，方興仍然主要在一線城市發(fā)展，一些經(jīng)濟(jì)活躍的二線城市也會是發(fā)展方向。

　　談及持有型物業(yè)，何操介紹稱，方興一直有一個戰(zhàn)略，被稱為“雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略”--一個輪子是進(jìn)行銷售型物業(yè)開發(fā)，一個輪子是租賃型物業(yè)持有，兩個輪子同時走路。

　　“我們新的戰(zhàn)略里面，對于持有物業(yè)仍然會不斷增加比例，目標(biāo)是三年翻一番。”據(jù)何操介紹，三年翻一番是從2012年底這個時點開始，2013、2014、2015這三年對于持有物業(yè)要翻一番。“持有翻一番的概念是酒店要翻一番，持有的寫字樓也要翻一番，這是雙輪驅(qū)動大的方向。”

　　何操還表示，一直有一個部門在進(jìn)行市場上物業(yè)收購和資本收購研究。如果找到合適的機(jī)會，仍然會對這些銷售和持有型物業(yè)做一些并購動作，這也將是方興未來重要的發(fā)展方向。

　　以下為方興地產(chǎn)(中國)有限公司2013年業(yè)績會現(xiàn)場實錄整理：

　　現(xiàn)場提問：進(jìn)入2014年，方興在北京、上海拿地金額已經(jīng)超過150億。今年方興的拿地目標(biāo)是多少，會重點關(guān)注哪些區(qū)域？現(xiàn)在信貸比較緊的情況下，有什么策略？

　　何操：從今年1月到這個月底，我們在北京、上海、杭州拿了三幅地。今年總拿地目標(biāo)是150億，重點布局華東區(qū)域是我們方興一貫的戰(zhàn)略。

　　管理層：方興一直以來和各大銀行都保持了很好的合作關(guān)系，公司的信譽(yù)也比較高，總體來說這次信貸收緊事件對我們沒有太大影響。

　　現(xiàn)場提問：未來會不會再繼續(xù)進(jìn)入到別的區(qū)域？

　　何操：主要還是三個區(qū)域，一個是珠三角，一個長三角，一個是京津區(qū)域。

　　現(xiàn)場提問：近期看到杭州某些樓盤出現(xiàn)降價，你們怎么看這個現(xiàn)象，會不會有降價打算？

　　何操：現(xiàn)在杭州一個樓盤出現(xiàn)降價銷售的情況，就已經(jīng)有業(yè)主對開發(fā)商進(jìn)行投訴。這個問題我們也進(jìn)行過深入分析，總體分析的結(jié)論為--這是個體情況，也是在杭州個別區(qū)域中發(fā)生的。我們不認(rèn)為這個個別區(qū)域和個別項目的情況會在整個杭州內(nèi)蔓延開，更不會在全國范圍蔓延開。

　　同時我們認(rèn)為2014年中國一線城市樓市仍然會出現(xiàn)價格小幅上漲的情況，但是與2013年相比幅度沒那么大。二、三線城市可能會出現(xiàn)價格增長幅度變窄，但是銷售量會開始穩(wěn)定，甚至停止上漲。2014年的情況可能不如2013年火爆，但仍然是一個健康的市場。

　　現(xiàn)場提問：方興是如何看待一線城市與二三線城市市場分化的問題？方興有沒有相應(yīng)的應(yīng)對策略呢？

　　何操：不管現(xiàn)在是什么情況，我們過去一直堅持的戰(zhàn)略沒有變，仍然主要在一線城市發(fā)展，一些經(jīng)濟(jì)活躍的二線城市也是發(fā)展方向。過去市場好的時候在一線城市拿地好一些，現(xiàn)在大家認(rèn)為會出現(xiàn)一些新情況，但我們的戰(zhàn)略沒有改變，和過去一樣。

　　二三線城市庫存大，并不是說杭州有這個情況，而是說整個二線城市。我們認(rèn)為這是局部現(xiàn)象，尤其是三線城市的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險從去年就開始，今年會繼續(xù)出現(xiàn)這種情況。對一些庫存超過15個月以上的四線城市，風(fēng)險會比較大。方興到現(xiàn)在為止都是在經(jīng)濟(jì)活躍的二線及以上城市布局。

　　管理層：方興不存在調(diào)整策略的情況，本來三四線城市就沒有涉足，原有的戰(zhàn)略也不會輕易改變。

　　至于二線城市，方興涉足也不是很普遍。過去一直是這個戰(zhàn)略，現(xiàn)在也在堅持比較核心、發(fā)展比較快、輻射能力比較強(qiáng)的區(qū)域。尤其是這次中央新型城鎮(zhèn)化的提出，方興進(jìn)入的區(qū)域都是這些城市群中的核心位置。

　　現(xiàn)場提問：拿地策略方面，有一些開發(fā)商說今年拿地會避開杭州、沈陽、武漢這些供應(yīng)量大的城市，你們的看法是怎樣的？

　　何操：還是和區(qū)域有關(guān)，一個地塊在某一個區(qū)域中處于什么狀態(tài)不能一概而論。比如說杭州，如果說在杭州的核心地段有一個價格比較低的土地誰都會去拿。

　　現(xiàn)場提問：您提到在一個城市核心地段拿價格較低的土地，這種情況會出現(xiàn)嗎？

　　何操：當(dāng)大家都去拿的時候就出現(xiàn)了。比如說我們在北京亦莊剛剛拿的地就是以底價拿到的。所有人都覺得不太可能，但是我們真的實現(xiàn)了，每一個地都有它的特殊性。

　　但是有一點可以肯定，對庫存量較大的城市，如果接下來推出的土地比較多，我們的篩選就要加大力度，要優(yōu)中選優(yōu)，選擇最優(yōu)質(zhì)的土地。

　　現(xiàn)場提問：最近很多一線酒店品牌都進(jìn)駐中國，但是一直有空置率高的問題，有人擔(dān)心酒店方面會出現(xiàn)泡沫，作為開發(fā)商你們怎么看？

　　管理層：隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多高端酒店進(jìn)入到中國市場來。核心城市酒店供應(yīng)量增長在2012、2013年很平穩(wěn)，并沒有太大增長。像北京、上海、三亞都是個位數(shù)增長。

　　2013年的需求雖然受到一定的政策影響，但是上海的需求還是往上漲。三亞的話，也能看到春節(jié)有很多人去。

　　根據(jù)我們的數(shù)據(jù)，三亞總體酒店需求上升了20%。方興的酒店都是在北京、上海、三亞，現(xiàn)在南京也有。2013年我們的酒店有6家，其中有4家業(yè)績是上升或者持平，只有2家出現(xiàn)一定虧損，總體而言，一直保持著市場領(lǐng)先地位。酒店不能以總體來看，還是要看城市和地段。

　　現(xiàn)場提問：剛才提及虧損的兩家酒店在什么地方，虧損原因是什么？

　　管理層：我們一共有四家酒店業(yè)績上漲，三亞的兩家都是上漲的，南京是上漲的，深圳的基本持平，下降的是北京、上海的酒店。上海酒店2013年加大了改造的層數(shù)，有一定的影響。北京的酒店受到政策影響，是受影響最大的一個酒店，但總體來說酒店業(yè)務(wù)還是平穩(wěn)上升。

　　現(xiàn)場提問：今年預(yù)計北京會好一些嗎？

　　管理層：政策是在2013年出臺，2014年會更加平穩(wěn)，大家正常的商務(wù)活動還是會繼續(xù)，該出差的還是要出差，從今年春節(jié)就可以看到。

　　現(xiàn)場提問：剛才說到上升和下跌的指標(biāo)是什么？

　　管理層：酒店有兩個數(shù)據(jù)，一個出租率，一個平均房價，兩個乘起來就是我們說的指標(biāo)。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在一些開發(fā)商，像萬達(dá)、綠地都有自己的品牌酒店，未來方興會不會做自己的酒店品牌？

　　何操：我們已經(jīng)做過一些研究和探討，也會繼續(xù)進(jìn)行研究。但是會不會走這條路，要根據(jù)市場情況，以及對酒店新的認(rèn)知來決定，不排除未來會走這樣的方向。

　　現(xiàn)場提問：方興之前在上海有拿一個地王，有評級機(jī)構(gòu)對你們拿地王提出了一些憂慮。今年拿地策略會不會更激進(jìn)一些？寫字樓方面有沒有上漲的幅度可以透露？

　　何操：今年全年投資大概是150億用于購買土地。上海那幅地塊不是地王，不管是單價還是總價。

　　未來土地獲取方面，仍然采取原有策略。現(xiàn)在公司杠桿比率仍然較低，差不多是41%的杠桿率，這在所有上市公司里面都算是非常穩(wěn)健和保守的財務(wù)杠桿情況。以后我們也會堅持這樣的策略，從拿地的方面看，會更多朝運用積極穩(wěn)妥的投資方向走。

　　關(guān)于寫字樓，北京和上海的寫字樓市場確實非常好。整個北京的空置率在4%以內(nèi)，上海的空置率在8%以內(nèi)。2014年寫字樓出租仍然會小幅上漲，但是不會出現(xiàn)比較大幅度的上漲。

　　現(xiàn)場提問：上漲幅度在10%以上嗎？

　　何操：我覺得會在10%左右。

　　現(xiàn)場提問：寫字樓和酒店租賃業(yè)務(wù)毛利率比較高，未來租賃業(yè)務(wù)收入比例也會有上漲空間。去年方興收購了南京的寫字樓項目，今后會不會有一些收購的目標(biāo)或者并購計劃？

　　何操：方興一直有一個戰(zhàn)略，我們把它叫做雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，一個輪子是進(jìn)行銷售型物業(yè)開發(fā)，一個輪子是租賃型物業(yè)持有，兩個輪子同時走路。

　　我們新的戰(zhàn)略里面，對于持有物業(yè)仍然會不斷增加比例，目標(biāo)是三年翻一番。這個三年翻一番是從2012年底這個時點開始，2013、2014、2015這三年對于持有物業(yè)要翻一番。持有物業(yè)翻一番的概念是酒店要翻一番，持有的寫字樓也要翻一番，這是雙輪驅(qū)動大的方向。

　　去年已經(jīng)有一個成功的收購案例，我們一直有一個部門在進(jìn)行市場上物業(yè)收購和資本收購研究。如果找到合適的機(jī)會，仍然會對這些銷售和持有型物業(yè)做一些并購動作，這也是未來重要的發(fā)展方向。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在內(nèi)地銀行說要收緊房地產(chǎn)貸款，你們怎么看？銀行是否會跟風(fēng)？

　　管理層：這個事情在上周就傳得比較多，開始傳了兩家銀行，后來很多銀行都有在傳。

　　但是據(jù)我了解有一家小銀行有這樣的舉動，主要原因是這家銀行進(jìn)入房地產(chǎn)貸款比例比較高，在整個行業(yè)里面它的房地產(chǎn)貸款比例比較高。這并不是在上周提出的，在春節(jié)前就做了暫停貸款的動作，但是別的銀行都沒有。

　　今年總體來說資本市場是偏緊的。銀行不會一窩蜂、一刀切地跟風(fēng)，每家銀行都會有自己風(fēng)險控制的方法，每家銀行都會對某個行業(yè)做風(fēng)險的警示和控制。

（審校：劉滿桃）