未來行業(yè)有效市場主要在二線城市(一線城市政策性住房比例提高，市場規(guī)模小)，行業(yè)蛋糕縮小，企業(yè)在一、二線城市將被迫持續(xù)高價取地，周轉速度、毛利率持續(xù)下降，行業(yè)將長期處于低估值狀態(tài)。

　　行業(yè)觀點：維持地產(chǎn)行業(yè)“同步大市-A”的投資評級，我們認為行業(yè)整體不具備支持持續(xù)上漲的動力，行業(yè)基本面仍處在下降通道，未來行業(yè)有效市場主要在二線城市(一線城市政策性住房比例提高，市場規(guī)模小)，行業(yè)蛋糕縮小，企業(yè)在一、二線城市將被迫持續(xù)高價取地，周轉速度、毛利率持續(xù)下降，行業(yè)將長期處于低估值狀態(tài)，未來機會在于基本面觸底后，目前仍在高位。推薦轉型類企業(yè)華業(yè)地產(chǎn)及獨特模式的華夏幸福，工業(yè)用地升值主題的金隅股份。

　　-地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)：新房及二手房成交大幅下降，并低于去年春節(jié)水平(1)一手房：我們統(tǒng)計的46個主要城市春節(jié)期間(2014年1月30日除夕至2月8日)商品住宅成交面積79.98萬平方米，較前10天的621.2萬平方米成交面積環(huán)比大幅下降87.1%。與去年春節(jié)同期(2013年2月9日除夕至2月18日)142.2萬平方米同比下降43.8%。

　　分城市來看，一線城市春節(jié)期間僅成交6.9萬平方米，同比下降55.3%。

　　其中北京成交4472平方米，同比下降90.8%；上海成交3.94萬平方米，同比下降15.2%；廣州銷售2.46萬平方米，同比下降52.2%；深圳成交249平方米，同比下降96.5%。

　　二線城市春節(jié)期間成交面積42.7萬平方米，同比下降41.6%；三線城市成交面積30.4萬平方米，同比下降43.3%。

　　(2)二手房：春節(jié)期間16個城市二手房周成交面積18.1萬平方米，環(huán)比春節(jié)前10天的成交面積152萬平方米大幅下降88.1%，較去年春節(jié)期間的41.1萬平下降55.9%。其中北京成交5.2萬平方米，同比下降64.4%；深圳成交1.2萬平方米，同比下降34.9%；11個二線城市成交11.2萬平方米，同比下降53.0%；3個三線城市成交4456平方米，同比下降37.3%。

　　(3)庫存：一手房可售套數(shù)145.8萬套，同比/環(huán)比變動+11.2%/+0.1%，根據(jù)月銷售數(shù)量統(tǒng)計去化周期為17.2個月，主要是由于春節(jié)期間銷售數(shù)據(jù)大幅下降所致。去年同期去化周期為15個月，同比增加2.2個月。

　　分城市來看，一線城市一手房可售套數(shù)20.7萬套，同比/環(huán)比變動-4.6%/-0.2%，按月銷售數(shù)據(jù)計算的去化周期為11.9個月，同比增加3.4個月。其中北、上、廣、深可售套數(shù)分別為5.6萬套、6.4萬套、5.4萬套和3.3萬套，同比變動-23.7%、+9.2%、+0.2%和+5.3%，去化周期分別為12.4個月、8.1個月、14.3個月和29.7個月，分別較去年同期增加2.3、1.4、5.4和19.7個月；

　　二線城市可售套數(shù)81.6萬套，同比/環(huán)比變動+10.9%/+0.4%；10個三線城市可售套數(shù)43.5萬套，同比/環(huán)比變動+21.4%/-0.3%。

　　-按揭貸款利率連續(xù)5個季度上升：去年12月個人住房貸款加權平均利率6.53%，較年初和9月份上市0.31和0.14個百分點，自2012年9月至今，個人住房按揭貸款利率連續(xù)5個季度緩慢上升。

　　-流動性：銀行間市場資金利率維持高位：2月8日質押式回購1天/7天利率分別為4.13%和5.24%，較節(jié)前變動-14和+25個百分點。

　　-風險提示：金融體系去杠桿、經(jīng)濟增速下滑超預期，再融資受阻

　　安信證券-房地產(chǎn)行業(yè)：商品住宅成交低于去年春節(jié)同期