無可否認(rèn)，高檔的商場受內(nèi)地政策影響較大，買奢侈品的人少了很多，所以短線來說這對我們是有影響的。

　　觀點網(wǎng) 李雯露、楊曉敏“2013年(恒隆)的業(yè)績是不錯的。冬天來到了，還沒有看到什么時候春天到來。春天什么時候來？如果你問我，遺憾地對各位講，我今天也不知道。”

　　1月23日，恒隆地產(chǎn)有限公司在香港召開2013年業(yè)績發(fā)布會，集團(tuán)主席陳啟宗在活動現(xiàn)場表示，目前難以預(yù)測國內(nèi)經(jīng)濟(jì)何時回暖，內(nèi)地政策對公司短線發(fā)展很不利。

　　“內(nèi)地政策是官員一起近乎貪污的事情都趕盡殺絕，長遠(yuǎn)來說，我認(rèn)為這是好事。但無可否認(rèn)，高檔的商場受影響較大，因為買奢侈品的人少了很多，所以短線來說這對我們是有影響的。”

　　另據(jù)恒隆地產(chǎn)董事總經(jīng)理陳南祿介紹，現(xiàn)在公司的租金收入有一半來自內(nèi)地，而內(nèi)地當(dāng)中有八成租金收入來自上海，主要由于上海為內(nèi)地一線城市，發(fā)展較成熟，而區(qū)內(nèi)客人的消費能力強(qiáng)，帶來龐大租金收入。

　　談及近幾年在國內(nèi)迅猛發(fā)展的電子商務(wù)，陳啟宗表示，電商對恒隆的影響比較小。

　　“當(dāng)一個經(jīng)濟(jì)體越來越發(fā)達(dá)，銷售網(wǎng)絡(luò)越來越完整、完備的時候，就不會需要那么多電商。”他認(rèn)為，國內(nèi)一線城市對于電商的需求遠(yuǎn)不及二三線城市，與此同時，奢侈品等高檔產(chǎn)品受電商影響較小。

　　“我們的策略是以高檔的商場為主，較奢侈的產(chǎn)品是我們商場里的主力，所以電商對于我們的影響會比較小。”陳啟宗如是說。

　　于業(yè)績發(fā)布會當(dāng)天，恒隆地產(chǎn)公布2013年全年業(yè)績，截至去年12月底止，該公司的股東應(yīng)占基本純利同比減少18%至50.5億港元，營業(yè)額增長27%至91.38億港元，整體而言，營業(yè)額按年增長24%。

　　報告期內(nèi)，不計入上年度已出售的投資物業(yè)的影響，該公司營業(yè)額增長27%至91.38億港元，整體而言，營業(yè)額按年增長24%，主要由于租金收入上升9%至66.38億港元，以及物業(yè)銷售收入增加96%至25億港元；同時，該公司期內(nèi)物業(yè)銷售營業(yè)額及營業(yè)溢利分別增長96%及79%至25億港元及15.11億港元。

　　此外，在土地方面，去年2月，恒隆地產(chǎn)以33億元投得武漢市橋口區(qū)一幅面積約8.26萬平方米的地塊，計劃發(fā)展為世界級購物商場、辦公樓及服務(wù)式寓所，總樓面面積可達(dá)16萬平方米；而備受關(guān)注的天津恒隆廣場購物商場將于2014年下半年開幕，現(xiàn)已展開預(yù)租工作。

　　以下為恒隆地產(chǎn)2013年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：您在報告里談到了香港的物業(yè)和資產(chǎn)，但恒隆在國內(nèi)有非常多的項目，那么您更看好內(nèi)地市場還是香港市場？因為觀察到恒隆在國內(nèi)土地市場表現(xiàn)很積極，但在香港拿地就不是很積極了。

　　管理層：這個問題很簡單。我們看好香港，不過在這個環(huán)境中有十幾家公司競爭，不容易找到“筍業(yè)”；而在國內(nèi)市場，我們基本是在高檔的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中發(fā)展。在這方面做得好的、可以走到世界級別沒有多少家，幾乎都以香港公司為主。所以我們會將(更多的)時間、精力、資金擺在內(nèi)地，這樣發(fā)展會更好。

　　而且，如果我再在香港買地的話，大家都不會怎么開心的了。因為除非樓市大跌，不然我們都不會買。所以希望我繼續(xù)回香港買地吧。

　　在國內(nèi)較多拿地主要是我們策略的問題，并不是年年都去買的。2005到2013年，這9年期間買了8、9塊地，所以一年買一塊差不多。不過我們買的地面積比較大，比如2013年2月份買的地就有300萬平方呎，這還不包括停車場，體積比較大。

　　不過，風(fēng)險與回報是有利于我們發(fā)展的，所以我們要去做。而且我覺得不應(yīng)該在深圳劃條線，從體制上要劃一條線，但做生意是不需要的，特別是在商業(yè)領(lǐng)域，這樣是很傻的。再加上香港是一個很小的地方，只有1100多平分公里，700萬人，內(nèi)地有960萬平方公里，13億多人口。這么大的市場，如果我們香港人不去分一杯羹，這是對不起香港人的。

　　現(xiàn)場提問：您說市場不好的時候就會買地，去年的地價都跌了那么多，今年會不會有買地的機(jī)會呢？

　　管理層：去年我們有入市，可能你沒有注意，那個地方叫做武漢。

　　現(xiàn)場提問：香港呢？

　　管理層：對啊，我就是跟你說。香港也好，內(nèi)地也罷，有錢賺就可以了。武漢的也是錢，我們作為香港，以香港為家的，應(yīng)該去周圍賺錢。在香港主要是賺自己人錢，但在大陸的話就是賺內(nèi)地人的錢，現(xiàn)在內(nèi)地人很有錢的。

　　我們在去年2月份的時候就是趁樓市還沒有復(fù)蘇，成交額還沒有增加之前，買了一塊地，僅僅那一塊就有700萬平方呎的高檔商業(yè)地產(chǎn)用地，地價也不是小數(shù)字，都去到了30多億。

　　現(xiàn)場提問：今年政府又增加土地，你們會不會看到入市的機(jī)會？趁地價下跌了很多，買回一些香港的地呢？

　　管理層：你看到香港的地價下跌了告訴我。有好的時機(jī)我們肯定會入市的。沒有理由不入市，不過問題就是什么叫“好時機(jī)”，這個就不容易判斷了。

　　現(xiàn)場提問：如何評價恒隆地產(chǎn)2013年全年業(yè)績表現(xiàn)？對于目前內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩，您怎么看？最近一年的租金收入如何？下半年天津新廣場的開幕會不會對公司租金收入帶來更多的貢獻(xiàn)？

　　管理層：2013年的業(yè)績是不錯的。冬天來到了，還沒有看到什么時候春天到來。春天什么時候來？如果你問我，遺憾地對各位講，我今天也不知道。

　　其實，昨天我寫了恒隆集團(tuán)的《致股東函》，內(nèi)地有內(nèi)地的政策，香港有香港的政策，內(nèi)地的政策對于我們短線是很不利的。香港政策大家都很熟悉，但是內(nèi)地政策是官員一起近乎貪污的事情都趕盡殺絕，長遠(yuǎn)來說，我認(rèn)為這是好事。如果靠不正當(dāng)生意維護(hù)一個經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展不是好事，所以長痛不如短痛，最好就是早一點將一些不是那么好的成分從社會剔除，包括所有的貪污腐敗等等。

　　不可否認(rèn)，以往這兩年左右，政府在這方面的力度是相當(dāng)大的。我們?nèi)サ胶芏嗟胤?，跟一些官員見面就很有感受了，比如說一個地方不可以超過4個官員跟我們一起吃飯，我跟他們官員吃了三餐飯，每一餐都是不同的官員，他們怕官員大吃大喝，這個是好事。

　　不過，無可否認(rèn)的是，高檔的商場受影響較大，因為買奢侈品的人少了很多，所以短線來說這對我們是有影響的。

　　然而，不可忽視的是，我們只有大概一半的商場是五星級的，賣一些非常高檔的產(chǎn)品，而另外一半則是買一般的老百姓用品。比如上海恒隆廣場就是賣高檔的東西，而在沈陽的環(huán)城恒隆廣場就很一般化了，所以實際上我們在兩方面都有。

　　盡管短線來看對我們有影響，但長遠(yuǎn)看來則是好事，治理了貪污腐敗的事情，經(jīng)濟(jì)才能夠有正常的發(fā)展，我們這些在內(nèi)地投資長線的商人才能從中分一杯羹。

　　現(xiàn)場提問：五星級的那部分商場，未來會不會放大平民化市場？

　　管理層：這個也不用說得那么死。因為今天的反貪這些是階段性的，但我希望這個比較干凈的環(huán)境已經(jīng)成為常態(tài)。內(nèi)地人賺到錢很多是干凈的，正正當(dāng)當(dāng)賺錢，很多跟政府沒有關(guān)系，所以高檔的東西一樣不用擔(dān)心。中國高檔市場還會經(jīng)歷一段長時間的發(fā)展期。舉個例子，我剛剛?cè)ド虾５臅r候，上海恒隆廣場是第一個，而我們今天去沈陽、濟(jì)南，大品牌很多都是第一次去那里，有很多城市我們還沒有去，大品牌也還沒有去。

　　所以發(fā)展前景是好的，市場是無限大的。當(dāng)然了，四星有四星的好，五星有五星的好，兩者我都喜歡，五星的話就是每平方米的租金高一點。

　　現(xiàn)場提問：您怎么看（香港）現(xiàn)在的樓市，今年的房價會升還是跌？為什么？

　　管理層：我對于今年的樓市不是很樂觀。跌多少我不敢說，很多人敢說的，你們可以去問他們。

　　整體來說，我認(rèn)為今年房價跌的成分要高過漲的成分，不過這并不是沒有賣樓的機(jī)會，比如去年10月中旬到年末，那幾個月可能有一些中價樓賣得非常好，機(jī)會還會再有，不過整體來說，我個人對于明年的樓市就不是看得那么旺。

　　政府的政策是一個很大的影響，這個是沒有辦法當(dāng)中的辦法。從2009年到2013年，在那幾年里面，房價升得很厲害，這個在社會上來說不是一件好事情。

　　因為上一屆政府那么多年沒有賣地，而且也沒有預(yù)備土地儲備，在如此惡劣的情況下，政府只能盡快賣地、預(yù)備土地儲備，但是到供應(yīng)井噴之前，政府只能采取一些控制樓價的手法。在非常時期，這也是沒有辦法中的辦法，所以只能是短時間的用。我個人相信當(dāng)市場穩(wěn)定了之后，那些辣椒就會少了的。

　　現(xiàn)場提問：公司在內(nèi)地的業(yè)務(wù)，目前有多少在上海？

　　管理層：整間公司經(jīng)常性的租金收入超過一半是來自中國內(nèi)地，其中僅八成物業(yè)是上海恒隆廣場的收入，當(dāng)然體積也是一個成熟性的考慮。內(nèi)地有很多的增幅，我們覺得租金增長會繼續(xù)。

　　上海的項目做了十幾年了，相當(dāng)成熟，而且上海的拍賣力非常強(qiáng)。因而我們在上海的兩個項目租金收入都非常好，而其他的（項目）全部都是兩、三年而已，已經(jīng)開業(yè)的幾家平均年齡是兩年，還未成熟，并且在二線城市，需要一段時間慢慢培養(yǎng)。

　　第一次在上海之外開業(yè)的是沈陽恒隆廣場，已經(jīng)營了3年左右，3年前，公司其實一般性的租金收入都是40億松一點點，今天我們公布的數(shù)字,2013年有17億，這是一個很好的增長。

　　所以租金能夠反映我們成熟的程度。相信未來五年、七年的增幅，二線城市應(yīng)該會快過一線城市很多。

　　除此之外，這個都是租務(wù)的一種常見情況，剛剛開的場，租戶的組合和租金的收入還沒有完全理想化，要經(jīng)過調(diào)整，以適應(yīng)當(dāng)?shù)厥忻竦囊蠛蛺酆茫@些是每個商場必經(jīng)的階段。

　　比如，沈陽恒隆廣場是當(dāng)?shù)刈钤绲纳虡I(yè)項目之一，濟(jì)南的恒隆廣場絕對是當(dāng)?shù)氐谝粋€大型的商場。剛剛開始新事務(wù)的時候，不可能完全摸透市場，會有一些嘗試的成分。所以在剛剛開業(yè)的兩三年內(nèi)，一定會有人賺得錢包鼓鼓的，也一定會有一些人做不了生意，所以兩、三年就會有一個淘汰的過程。

　　所以我們有一些地方，兩、三年之后要換租客，那時就會出現(xiàn)一個空檔期，但奇怪的是雖然有空檔期，整體商場的銷售額卻在上升。面積小了反而做的生意額大了。證明什么呢？證明我們保留著做到生意的客人，而做不到生意的人，不用我們趕，他們都想走。

　　現(xiàn)場提問：您都說不知道內(nèi)地經(jīng)濟(jì)什么時候回暖，恒隆廣場何時會再擴(kuò)張？建恒隆廣場需要什么樣的條件？

　　管理層：每個場有每個場獨特的地方，每個城市也有各自的特點，所以每個場都是不同的，很難一概而論。但總的原則就是有人可以做到生意，有人做不到生意。哪一類貨可以賣得很好，哪一類貨賣得不好。當(dāng)然每個城市的口味會慢慢改變，這會跟著時間，跟著世界潮流來走。

　　比如，我們沈陽的恒隆廣場，剛開始定的價格很高，最后發(fā)現(xiàn)這個價錢不適合這里。后來有所降低，結(jié)果我們發(fā)現(xiàn)降低之后營業(yè)額升得相當(dāng)好。所以不是一定高檔的才適合，而要看當(dāng)?shù)氐那闆r。

　　現(xiàn)場提問：您剛剛提到哪里有錢賺就去哪里，目前內(nèi)地就是恒隆集團(tuán)的一個新的大金礦。另外公司股票增長很強(qiáng)，恒隆在內(nèi)地的價值會否有進(jìn)一步的體現(xiàn)？

　　管理層：其實不是新的，是做了3年了。我從第一次在內(nèi)地買地到現(xiàn)在已經(jīng)有23年了。這個時間都不短了，內(nèi)地對于我們已經(jīng)不是新的市場。

　　分產(chǎn)這個事情，我個人比較少做。大家要問一個問題就是，你以什么分產(chǎn)？如果你等錢花，這個是可以做的。不過我們不等錢花，所以我們沒有這個需求，也沒有這個原因。現(xiàn)在我們又變成零負(fù)債了，以往一兩年也就只有一點點負(fù)債，基本都在0-0.5個百分比之間，所以會比較小心。

　　大家都知道我一直都是自己寫文章，如果多一家公司還要自己多寫一份報告。為什么年年開這個會之前不睡覺，因為前一個晚上要寫，要開董事會，董事會其中一個項目就是要給這些給董事會批，所以沒有辦法再寫多一篇，一家公司夠好就可以了。

　　現(xiàn)場提問：您不等錢花，公司又很少負(fù)債，那么公司有300多億的時候，怎么做到該花就花？怎樣才能不拖累公司董事會呢？

　　管理層：這個問題問得好，是問我的。我們很小心，今天早上開董事會的時候董事少，賺錢人家有人家的方法，我們有我們的方法，沒有誰對誰錯，只要正派、干凈地賺錢就可以了。

　　我們希望做到每一個商場和每個項目在內(nèi)地都是賺大錢的。這么多年，我們在中國內(nèi)地，不算香港，只有8個城市，10個項目，其中包括上海的兩個項目。暫不談上海，我們8年才有8個項目，這就有相當(dāng)長的時間供我們?nèi)パ芯?、確定買不買這塊地，做不做這個項目。

　　所以我們的策略就是希望每一個項目都非常賺錢。這些錢不是我們的，錢是股東的，所以我們要很小心地花每一分錢，希望每一分錢都能夠拿到最大的回報。

　　我相信這也是恒隆理財?shù)南Ｍ摶ň突?。比如，我們的一些團(tuán)隊，8年前只有30多人是經(jīng)理級以上職級，今天大概有120多人，這個要花很多錢，應(yīng)花即花。

　　現(xiàn)場提問：今年公司的盈利稍有下跌了，但派息增多了。這樣的安排是出于怎樣的考慮呢？

　　管理層：絕對不是等錢花，“兒子”和“媽媽”都不等錢花。既然不是等錢花，那派多一點點都可以。這也反映了我們對前景的看法，因為我們在香港大約還有200億左右的物業(yè)沒有賣，這些并不是完全賣不動的。

　　我們每年約有60多億是建筑費，去年還買了一些東西，加起來一共有一百多億了。所以不可以太隨便派股息，要拿捏得準(zhǔn)，分配合理。我們派息一直都堅持穩(wěn)定的、循序漸進(jìn)的策略。

　　實際上，相比2012年，我們2013年正常的收入以及盈利是增加了的，很少公司可以像我們一樣有那么多的增加。

　　如果將2013年的非核心物業(yè)的盈利抽出來，你會看到我們租務(wù)的增長以及賣樓的增長，特別是租務(wù)增長，租務(wù)的增長相當(dāng)有保障。

　　現(xiàn)場提問：國內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)購物越來越厲害，電商對于商場都會有影響，這是否會拖長你們商場的回報期呢？

　　管理層：這在香港叫什么？是不是也是電商，叫電子商務(wù)？我曾經(jīng)跟傳媒朋友說過，以往幾年我們都注意這方面，我們請專家來授課，專家用了3次課來跟我們講電商是怎么回事，最近一次是幾個月前，在寶安那邊給我們授課。無可否認(rèn)，電商會將一部分老百姓的消費劃過去，到今天為止，全國大概10%左右的消費是用電子商務(wù)，而這個勢頭還會增加。

　　但是有幾方面大家沒有注意到，比如電商在一線城市的發(fā)展不如二線，二線就不如三線。為什么呢？因為一線城市已經(jīng)有很完整的銷售網(wǎng)絡(luò)。例如香港，為什么香港電商沒有那么很發(fā)達(dá)呢？因為我們本身的商貿(mào)做得很好，這樣的環(huán)境里不需要那么多電商。同樣在國內(nèi)的一線城市--上海、深圳、北京、廣州，有大把的商場，你要買任何東西，一進(jìn)去就可以買到。而在二、三線城市電子商務(wù)發(fā)展非?？?，特別是三線城市，在這里你要買一個大東西需要去省會城市，所以這些地方的電商特別發(fā)達(dá)。

　　當(dāng)一個經(jīng)濟(jì)體越來越發(fā)達(dá)，銷售網(wǎng)絡(luò)越來越完整、完備的時候，就不會需要那么多電商。

　　再舉另外一個例子。有一些產(chǎn)品特別受電商影響，比如電子產(chǎn)品，數(shù)碼相機(jī)、手機(jī)等等。但另外一些東西不容易被電商取代，比如新鮮的瓜果蔬菜。還有一種就是高檔的產(chǎn)品，例如奢侈品，這些東西是要看過、摸過、感覺過才會產(chǎn)生消費。

　　我們的策略是以高檔的商場為主，較奢侈的產(chǎn)品是我們商場里的主力，所以電商對于我們的影響會比較小。

　　雖然如此，話又要說回來，世界變了很多。我請馬化騰來說，他說智能手機(jī)已經(jīng)成為人器官的延續(xù)，所以人與人之間的關(guān)系，人與周圍世界的關(guān)系都受到今天科技的影響。所以在這方面，我們也花很多功夫來讓客戶有更舒適的體驗。

　　現(xiàn)場提問：恒隆在內(nèi)地發(fā)展，競爭相對來說沒有香港那么激烈，從軟實力來說，恒隆管理得很好，您覺得這樣的優(yōu)勢可以維持多久？

　　管理層：其實你有一句話我不是很同意，我們的硬件已經(jīng)做得很足了。就是硬件容易出問題，如果沒有一個最好、最優(yōu)秀的硬件，軟件是行不通、走不順的。必須在一個最優(yōu)越的硬件的前提下做好軟件，這樣相配起來才可以馬上功成。

　　而內(nèi)地的很多企業(yè)學(xué)得最不好的是什么呢？就是硬件。為什么香港的企業(yè)在這方面做得到好呢？因為我們有很多年的經(jīng)驗，也錯了很多，學(xué)了很多。

　　所以我在說軟件的時候，并不表示硬件不重要，反而硬件是先決條件。你叫我去打籃球肯定糟糕了，因為硬件不行。你說練多一點，軟件好一點，這都沒有用。同樣的，項目地點、尺寸、建筑，這些都是硬件來的。

　　我曾經(jīng)提出過一個新名詞——“地產(chǎn)遺傳學(xué)”，每個地產(chǎn)項目都有遺傳基因，它的地點、大小、建筑規(guī)劃、設(shè)計，它的形成、承建、建設(shè)，這些建了之后就不會變，這就是基因。

　　我們這么多年累積下來的優(yōu)勢之中，最優(yōu)秀的經(jīng)驗之一就是硬件。硬件對了，現(xiàn)在就是要看軟件了。

　　別的企業(yè)追上來我也不擔(dān)心。如果你是置地廣場，占據(jù)如此有利的位置，硬件對了，軟件跟得上，別人就很難取代。但全香港有多少個置地廣場？只有一個。別人沒有機(jī)會？不是，中環(huán)那么大，不在中環(huán)可以去金鐘做，一樣可以很成功。

　　去到一個城市，我們希望可以比較早的占到好的市場地位，別人是追不到的。而且我們?nèi)魏我患夜驹谥袊@個大市場面前都是很小的，所以也會有很多機(jī)會。

　　有很多人問，一家新公司有沒有機(jī)會？絕對有機(jī)會的，但是你要有好的硬件、軟件。

 

（審校：楊曉敏）