“希望2016年銷售額能過200億，至于能否實(shí)現(xiàn)，還要看天時(shí)、地利、人和。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 “不管是地產(chǎn)還是零售，雖然問題很多，困難也不少，但前途光明，還是會(huì)繼續(xù)前行。”對(duì)于自己所從事的行業(yè)，萊蒙國際董事長(zhǎng)、天虹商場(chǎng)創(chuàng)始人黃俊康如是形容。

　　時(shí)至歲末，業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)以及關(guān)聯(lián)度極高的零售行業(yè)的討論此起彼伏，雙方今后如何更好的協(xié)同發(fā)展，也成為所有從業(yè)者都在思考和面對(duì)的共同難題。

　　作為萊蒙國際和天虹商場(chǎng)的創(chuàng)始人，黃俊康在房地產(chǎn)與零售行業(yè)擁有逾20年經(jīng)驗(yàn)。觀點(diǎn)新媒體在年底的2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上專訪了黃俊康先生，以期從這位地產(chǎn)與零售行業(yè)的老兵身上得到一些啟迪。

　　談萊蒙：2016年做商業(yè)REITs

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到成熟階段后，最好的退出機(jī)制無非兩種，要么出售獲得一次性高收益，要么打包上市，從而對(duì)接金融。兩者取其一，黃俊康的選擇則是后者。

　　按照黃俊康的計(jì)劃，到2016年以后，萊蒙國際持有的零售物業(yè)大概有50到60萬平方米，每年大概有六七個(gè)億的租金收益，這樣就可以在香港做REITs，“我們目前的計(jì)劃就是這樣。”

　　黃俊康簡(jiǎn)單的算了一筆賬：以6億左右的租金規(guī)模，按今天的利息水平計(jì)算，就是100多億的價(jià)值，如果出售40%的權(quán)益，可以從資本市場(chǎng)拿回五六十億的現(xiàn)金，套現(xiàn)之后公司還是大股東，并且此后還在繼續(xù)經(jīng)營物業(yè)，仍然可以從投資人處收取管理費(fèi)。

　　而對(duì)于萊蒙國際今后的整體發(fā)展，黃俊康又是這樣形容的：“我們現(xiàn)在要做好穩(wěn)中求進(jìn)的紅海，加速拓展未來的藍(lán)海，然后在紅海里面還要找一塊小藍(lán)海。”

　　至于穩(wěn)中求進(jìn)的紅海，就是萊蒙國際在2016年銷售規(guī)模達(dá)到200億元。而紅海里面的一塊小藍(lán)海，就是在住宅方面會(huì)考慮多一些綠色和環(huán)保的概念。據(jù)黃俊康介紹，截至11月中旬，萊蒙國際已實(shí)現(xiàn)銷售額約77億，完成了全年80億港元的目標(biāo)，2013年全年差不多能

　　完成100億港元，2014年大概能到130億到140億港元的規(guī)模。其實(shí)在和黃俊康的多次接觸中，他不止一次提到萊蒙國際目前的規(guī)模還不夠大，因此2016年的200億目標(biāo)，還需要他以及他的同事們繼續(xù)努力。

　　談天虹：聯(lián)手微信合作O2O

　　在新的消費(fèi)潮流與電商的聯(lián)合沖擊下，傳統(tǒng)零售業(yè)近年來正面臨著巨大挑戰(zhàn)，這對(duì)天虹商場(chǎng)而言，必須慢慢不斷地變革。

　　就此，黃俊康提到，傳統(tǒng)零售商業(yè)有一系列的轉(zhuǎn)型，而在戰(zhàn)略層面，天虹商場(chǎng)已率先與微信合作，這是國內(nèi)第一個(gè)與微信合作做O2O的零售企業(yè)。

　　對(duì)于O2O，黃俊康最看重的是這個(gè)平臺(tái)，由此可以借助其大數(shù)據(jù)的收集，制造更多服務(wù)的機(jī)會(huì)，制造消費(fèi)需求。然后再通過微信群里的用戶，使天虹商場(chǎng)一些比較受歡迎的商品得到一個(gè)傳播，得到一個(gè)肯定。

　　與微信合作O2O也被外界看成是天虹商場(chǎng)找到了一個(gè)抗衡電商沖擊的做法，除此之外，天虹商場(chǎng)在業(yè)態(tài)方面也還在做一系列的變革。

　　而這就涉及到與地產(chǎn)的結(jié)合，黃俊康表示，天虹商場(chǎng)自身已經(jīng)開始投資開發(fā)綜合體，其中又包含一大、一中、一小的戰(zhàn)略布局。

　　“大的方面天虹商場(chǎng)已經(jīng)在做，目前已經(jīng)單獨(dú)買了幾塊地，在建設(shè)幾個(gè)10萬平方米以上的綜合體，里面包含住宅、辦公樓以及公寓，還有10萬平米左右的Shopping Mall，這里面體驗(yàn)式消費(fèi)占的比例比較大，服務(wù)半徑則會(huì)達(dá)到20公里。”

　　黃俊康還提到，第二方面就是中型的、5萬平米左右的社區(qū)商業(yè)中心，或者說社區(qū)MALL，以此來為10萬人、20萬人的社區(qū)服務(wù)，這個(gè)服務(wù)半徑可能就是5公里。最后，小的方面就是做一些便利店。

　　當(dāng)然，與大多數(shù)零售商一樣，天虹商場(chǎng)的綜合體建設(shè)也是堅(jiān)持下沉三四線的戰(zhàn)略，只不過三四城市的商業(yè)前景似乎并不被外界看好。

　　但黃俊康的理解卻有別于此，其提到，從實(shí)際來看，天虹商場(chǎng)進(jìn)入到湖南、江西的效果都很好，可能一線城市已經(jīng)對(duì)天虹商場(chǎng)這種檔次的百貨看不起，但是在湖南、江西這些地方，天虹商場(chǎng)還是非常受歡迎，每年的增長(zhǎng)率都是百分之十幾。

　　“盡管有些人可能認(rèn)為天虹商場(chǎng)老土了一些，卻有個(gè)實(shí)實(shí)在在的好處，就是貨真價(jià)實(shí)，能給老百姓比較強(qiáng)的信心，這其實(shí)也跟我們?nèi)R蒙國際一樣，老實(shí)人居多。”黃俊康稱。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)萊蒙國際董事長(zhǎng)、天虹商場(chǎng)創(chuàng)始人黃俊康先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：作為萊蒙國際的重要商業(yè)項(xiàng)目，南昌萊蒙都會(huì)相比之前的項(xiàng)目有哪些特別之處？對(duì)這個(gè)項(xiàng)目，公司又有著怎樣的期許？

　　黃俊康：這個(gè)項(xiàng)目一個(gè)突出的地方就是在綠色方面，我覺得在綠色綜合體上南昌萊蒙都會(huì)都可能是國內(nèi)最領(lǐng)先的。

　　我們花了9個(gè)月時(shí)間做出的方案很不錯(cuò)，目前來講，不管在綠色的立面，還是環(huán)保方面，以及雨水采集和太陽能發(fā)電等方面，我們都用新的設(shè)計(jì)、新的物料，這個(gè)項(xiàng)目完成后，在國內(nèi)可能會(huì)開一個(gè)先河。

　　由于之前萊蒙國際在做第一代、第二代綜合體的時(shí)候，規(guī)模還不夠大，經(jīng)驗(yàn)也不是很足，再加上一些歷史原因，發(fā)展的不算特別好，因此作為萊蒙國際的第三代綜合體，我們希望南昌萊蒙都會(huì)可以成為今后公司的一個(gè)代表作。

　　觀點(diǎn)新媒體：在土地方面，您在中期業(yè)績(jī)會(huì)上曾提到深圳龍崗有個(gè)舊改項(xiàng)目，進(jìn)展如何？

　　黃俊康：龍崗那個(gè)綜合體大概有130萬平方米的規(guī)模，第一期土地已經(jīng)完成拆遷，現(xiàn)在正在規(guī)劃，有些手續(xù)還在辦理中。我們會(huì)爭(zhēng)取2014年下半年動(dòng)工，這將是公司今后在深圳重點(diǎn)推介的項(xiàng)目。

　　除龍崗項(xiàng)目外，我們?cè)诓技€有一個(gè)，在葵涌海邊也有一個(gè)低密度的住宅區(qū)，這幾個(gè)算是比較明確的，當(dāng)然還有幾個(gè)項(xiàng)目也在洽談當(dāng)中，另外公司也會(huì)繼續(xù)關(guān)注前海。

　　觀點(diǎn)新媒體：前海是深港服務(wù)合作區(qū)概念，但從前幾次出讓土地情況來看，并沒有純粹的港資企業(yè)進(jìn)入，您覺得這其中的原因是什么？

　　黃俊康：我之前和香港的一些超級(jí)地產(chǎn)商的高層也交流過，他們認(rèn)為前海很多細(xì)則沒有出臺(tái)，比如說外資金融機(jī)構(gòu)、外資銀行在前海允許什么樣的經(jīng)營范圍。另外，跨境人民幣還是采取配額制，時(shí)不時(shí)批一次，但也就是幾十億元，作用其實(shí)不大，目前香港的人民幣存款有7000多億，2014年年底前可能會(huì)到1萬億，所以跨境人民幣的具體執(zhí)行細(xì)則還不明確，這是第一。

　　第二，前?，F(xiàn)在還是一片荒地，但香港的大企業(yè)有錢、有地位，他們從來不用搶，并且政府總是希望這類企業(yè)能進(jìn)入，所以他們覺得晚點(diǎn)進(jìn)入會(huì)更好，起碼會(huì)在片區(qū)發(fā)展相對(duì)成熟后。比如新鴻基晚進(jìn)上海10年都不止，但最后還是拿下了最好的地塊，2013年又花了200多億拿下徐家匯地塊，所以香港的這些大企業(yè)他們不擔(dān)心沒有機(jī)會(huì)進(jìn)入前海。

　　觀點(diǎn)新媒體：在商業(yè)地產(chǎn)方面，不管是深圳還是國內(nèi)其它一二線城市，供應(yīng)量都非常大，大家都在強(qiáng)調(diào)差異化競(jìng)爭(zhēng)，又在電商的沖擊下強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式購物，萊蒙國際在商業(yè)地產(chǎn)方面有沒有自己的發(fā)展思路？

　　黃俊康：市場(chǎng)上的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)都大同小異，很難有特別的突破，萊蒙國際現(xiàn)在正在培育自己的體驗(yàn)式主力店，只是這個(gè)事情還沒有完成，我們正在探索這方面的業(yè)務(wù)，以求在內(nèi)容上有所突破，也只有這樣的方式，商業(yè)項(xiàng)目才會(huì)有差異化的發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：從萊蒙國際發(fā)布的三季報(bào)來看，完成的情況還是不錯(cuò)的，公司2014年主要供應(yīng)的項(xiàng)目有哪些？

　　黃俊康：2014年南京有17萬平方米的物業(yè)，大概是30多億的貨值，并且還會(huì)再買地。杭州也會(huì)有30多億的貨值，如果推進(jìn)得快，杭州項(xiàng)目在2014年年初就能開始銷售了，南昌有50億左右的貨值，常州約10億，另外惠東還有約6億的貨值，所以我們2014年總貨值大概有160億。

　　觀點(diǎn)新媒體：萊蒙國際2013年在上海收購了莎瑪世紀(jì)公園，在之后又引入了新加坡的美羅控股，是基于什么考慮？

　　黃俊康：因?yàn)槊懒_控股是我們一個(gè)很好的股東，抱著一種長(zhǎng)期合作的戰(zhàn)略，如果有合適的項(xiàng)目，他們也希望繼續(xù)一起合資參與，所以我們就轉(zhuǎn)讓了30%的股權(quán)給他們，南昌項(xiàng)目也是這樣的。

　　好股東很難得，他們又愿意協(xié)同投資，而作為一個(gè)財(cái)務(wù)投資者，我們非常感謝他們的信任，因?yàn)槲覀円蚕Ｍl(fā)展更多的合作伙伴，這樣的話，萊蒙國際可以把規(guī)模做得更大一些，這樣單位運(yùn)營成本也更低。此外，我們的團(tuán)隊(duì)和同事都能得到上升，發(fā)展的空間也更多。

　　原則上，萊蒙國際還是愿意跟境外的機(jī)構(gòu)合作，這樣可以降低一些風(fēng)險(xiǎn)，并且我們?cè)诤献鲿r(shí)都是在海外轉(zhuǎn)讓股權(quán)，有什么問題都用香港法律解決。

　　另外，通過在境外進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓方便今后的融資。上海莎瑪世紀(jì)公園這個(gè)項(xiàng)目的利潤還是不錯(cuò)的，在那個(gè)地方，兩三萬的樓面價(jià)連土地都買不到。我們是從摩根大通手上接盤的，他們?cè)?006年用香港公司直接持有這個(gè)物業(yè)，而不是通過國內(nèi)的公司注冊(cè)再持有，通過這種股東架構(gòu)，在香港的外資銀行融資就更方便，目前這個(gè)項(xiàng)目的融資成本只有三四厘，比國內(nèi)至少便宜一半，而且借的是港幣，如果今后人民幣還有1%增值的話，那融資成本就相當(dāng)于只有3厘了。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)發(fā)展到一定程度，必然會(huì)和資本市場(chǎng)對(duì)接，萊蒙國際今后在商業(yè)地產(chǎn)方面會(huì)不會(huì)更多與資本相結(jié)合？

　　黃俊康：我們其實(shí)一直都有部署，在2016年以后，我們持有的零售物業(yè)大概有50到60萬平方米，那個(gè)時(shí)候每年大概有六七個(gè)億的租金收益，就可以在香港做REITs，我們的計(jì)劃是這樣。

　　而6個(gè)億左右的租金，按今天的利息水平來算是100多億的價(jià)值，如果出售40%的權(quán)益，就可以拿回五六十億的現(xiàn)金，套現(xiàn)之后我們還是大股東，并且之后我們還在繼續(xù)經(jīng)營這批物業(yè)，可以收投資人的管理費(fèi)。這也是全世界通行的一個(gè)非常好的商業(yè)物業(yè)套現(xiàn)方法。

　　觀點(diǎn)新媒體：首屆觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)的主題是“商業(yè)的未來”，從您的角度來看，如何在目前的商業(yè)環(huán)境中理出一條清晰的思路，從而找到適合萊蒙國際的商業(yè)發(fā)展道路？

　　黃俊康：這是一個(gè)很大的課題，也應(yīng)該是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者都在思考和面對(duì)的共同難題，其實(shí)我每天都在思考路怎么走。

　　我是這么形容萊蒙國際的：要做好穩(wěn)中求進(jìn)的紅海，加速拓展未來的藍(lán)海，然后在紅海里面還要找一塊小藍(lán)海。

　　但現(xiàn)實(shí)卻很艱難，萊蒙國際已經(jīng)邁入高周轉(zhuǎn)時(shí)代，從傳統(tǒng)的香港模式轉(zhuǎn)型為高周轉(zhuǎn)模式，是在2012年4月份才統(tǒng)一思想的。2012年6月30日公司在南京拿地，9個(gè)半月就開盤，高周轉(zhuǎn)開始實(shí)施了。第一個(gè)高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目能成功也是因?yàn)楣窘?jīng)過這幾年的發(fā)展打下了基礎(chǔ)，穩(wěn)住并建立了好的團(tuán)隊(duì)，有一個(gè)比較好的流程，特別是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化這些東西做了之后，我們要馬上轉(zhuǎn)入戰(zhàn)時(shí)軌道，迅速能夠做出來;我們的第二個(gè)高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目在杭州，可能7個(gè)半月就能開售，又提早了兩個(gè)月。

　　觀點(diǎn)新媒體：我們7月份采訪您的時(shí)候，您說“萊蒙正青春”，如今萊蒙國際成立20年之際，您如何考慮在現(xiàn)有基礎(chǔ)進(jìn)一步發(fā)展？

　　黃俊康：實(shí)事求是地說，我們轉(zhuǎn)型高周轉(zhuǎn)模式的路還是走晚了，如果早幾年會(huì)更好。這也導(dǎo)致萊蒙國際規(guī)模還是不大，到11月中旬大概賣了77億，也就是90多億港元，完成了全年80億港元的目標(biāo)，2013年全年差不多能完成100億港幣，2014年大概能到130億到140億港元。

　　另外，我們?cè)诒３?0%左右高增長(zhǎng)的同時(shí)，毛利率水平還是保持住了，大概能保持在30%多的水平，凈利率也能保持在12%左右的水平。當(dāng)然，我們還需要努力，希望2016年銷售額能過200億，至于能否實(shí)現(xiàn)，還要看天時(shí)、地利、人和。

　　我們的穩(wěn)中求進(jìn)的紅海就是這個(gè)，三年計(jì)劃200億。至于紅海里有點(diǎn)小藍(lán)海，就是在住宅里面會(huì)考慮多一些綠色和環(huán)保的概念，這個(gè)事情我們也一直在做，集團(tuán)現(xiàn)在有產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化小組，也正在建立一個(gè)綠色建筑小組。

　　觀點(diǎn)新媒體：萊蒙國際這幾年發(fā)展很穩(wěn)健，今后是否會(huì)更多的做些投資？

　　黃俊康：我有個(gè)想法，等今后年紀(jì)大了以后就變成投資者，將公司交給年輕人管理。我從來也沒想過要做多大，從來都不想要買飛機(jī)，要買游艇，這些對(duì)我來講一點(diǎn)誘惑力都沒有。但是說老實(shí)話，我很喜歡工作，特別很喜歡做房地產(chǎn)，我經(jīng)常說自己是大半個(gè)商人、小半個(gè)藝術(shù)家，這也挺幸福的。當(dāng)然，這里面要有投資的眼光和自己的判斷力，能夠贏一次又一次。

　　觀點(diǎn)新媒體：作為天虹商場(chǎng)的創(chuàng)辦者，從您個(gè)人投資的角度，如何看待新的商業(yè)潮流和電商對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)與百貨行業(yè)的沖擊？

　　黃俊康：變是永恒的，也是在變中前進(jìn)的，與時(shí)俱進(jìn)這句話其實(shí)是很精妙的，也只有這樣才能不被淘汰，才能找到生機(jī)、找到發(fā)展。我是這么認(rèn)為的：今天來說，電商無疑對(duì)傳統(tǒng)零售有很大沖擊，至于電商會(huì)發(fā)展成什么樣，還不好下判斷，但作為傳統(tǒng)的百貨行業(yè)，天虹商場(chǎng)已經(jīng)在調(diào)整了。

　　傳統(tǒng)商業(yè)有一系列的轉(zhuǎn)型，在戰(zhàn)略層面，天虹商場(chǎng)率先與微信合作，是國內(nèi)第一個(gè)與微信合作做O2O的零售企業(yè)，而且現(xiàn)在推動(dòng)得還不錯(cuò)。

　　其實(shí)O2O更多的是利用這個(gè)平臺(tái)，還有大數(shù)據(jù)的收集，以此去制造更多服務(wù)的機(jī)會(huì)，從而制造消費(fèi)需求。然后再通過微信群里的用戶，使天虹商場(chǎng)一些比較受歡迎的商品得到傳播，得到肯定，這點(diǎn)是很重要的。

　　當(dāng)然，天虹商場(chǎng)還在做一系列的變革，包括“一大、一中、一小”戰(zhàn)略的調(diào)整，大的方面天虹商場(chǎng)已經(jīng)在做，單獨(dú)買了幾塊地，建設(shè)幾個(gè)10萬平方米以上的Shopping Mall，這個(gè)Shopping Mall是綜合體，上面有住宅、辦公樓、公寓，下面有10萬平米左右的Shopping Mall，這里面體驗(yàn)式消費(fèi)占的比例比較大，服務(wù)的半徑是20公里。第二方面就是中型的5萬平米左右的社區(qū)商業(yè)中心，或者說社區(qū)MALL，以此來為10萬人、20萬人的社區(qū)服務(wù)，服務(wù)半徑可能就是5公里。最后，小的方面就是做一些便利店。

　　觀點(diǎn)新媒體：天虹商場(chǎng)2013年的運(yùn)營情況怎樣？

　　黃俊康：前三季度的營業(yè)收入大概是120億元。相比地產(chǎn)行業(yè)，從股東回報(bào)率來講，天虹商場(chǎng)更高。天虹商場(chǎng)現(xiàn)在的股東權(quán)益差不多是二三十億，一年大概賺7個(gè)多億的凈利潤，這種回報(bào)率還是很高的。

　　天虹商場(chǎng)有163萬平方米的營業(yè)面積，這其中只有10%左右是自己持有的，大概是20萬平方米。只是這種自有物業(yè)與房地產(chǎn)的收租物業(yè)不一樣，是沒有評(píng)估增值的，只有原始成本，因?yàn)檫@種物業(yè)是自用，所以不能評(píng)估。

　　但不可否認(rèn)，這部分也是一筆很大的資產(chǎn)，20萬平米，就算市價(jià)1萬元/平米，市值也有20億了，如果是1.5萬元/平米，那就是30個(gè)億，天虹商場(chǎng)在5年以后可能有四五十萬平米的自有物業(yè)，那時(shí)候就是七八十億的價(jià)值。

　　觀點(diǎn)新媒體：天虹商場(chǎng)轉(zhuǎn)型，除了與微信的合作還有哪些方面？在拓展區(qū)域上，是否也會(huì)和其他零售商一樣更多的選擇三四線城市？

　　黃俊康：天虹商場(chǎng)的拓展速度已經(jīng)慢下來了，現(xiàn)在更多的是深耕細(xì)作，把攻城略地的步驟緩一緩，因?yàn)榱闶凵虡I(yè)的整體生態(tài)不好了。除受電商的沖擊外，還有消費(fèi)習(xí)慣的變化。今天的80后、90后大概占整個(gè)零售市場(chǎng)消費(fèi)力的30%左右，他們的消費(fèi)方式已經(jīng)有了變化。天虹商場(chǎng)做的這些轉(zhuǎn)型，正是因?yàn)槭艿搅烁鞣N各樣的沖擊。

　　具體來講，天虹商場(chǎng)也代理了一些外國品牌，主要是二三線、甚至三四線品牌，現(xiàn)在已經(jīng)有十來個(gè)。另外，天虹商場(chǎng)也控股了一家服裝品牌公司，到2014年會(huì)代理幾十上百個(gè)服裝品牌，這樣也可以做網(wǎng)購了。

　　在拓展區(qū)域方面，天虹商場(chǎng)確實(shí)提出了下沉三四線的戰(zhàn)略。從實(shí)際來看，天虹商場(chǎng)進(jìn)入湖南、江西的效果都很好，可能一線城市已經(jīng)對(duì)天虹商場(chǎng)這種檔次的百貨看不起了，但是在湖南、江西這些地方，天虹商場(chǎng)還是非常受歡迎的，每年的增長(zhǎng)率都是百分之十幾。

　　盡管有些人可能認(rèn)為天虹商場(chǎng)老土了一些，卻有個(gè)實(shí)實(shí)在在的好處，就是貨真價(jià)實(shí)，能給老百姓比較強(qiáng)的信心，這其實(shí)也跟萊蒙國際一樣，老實(shí)人居多。

　　我一直是這么形容所從事的行業(yè)，不管是地產(chǎn)還是零售，雖然問題很多，困難也不少，但前途光明，還是會(huì)繼續(xù)前行。

（審校：劉滿桃）