“未來遠洋的重心會在兩個方面，一是重回一線城市，二是商業(yè)地產(chǎn)。”

　　編者按：過去的一年，新改革時代開局，在新城鎮(zhèn)化號角聲中，在調(diào)控與市場化交織的聲浪中，中國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步前進。但這只是起點，中國房地產(chǎn)還需要更多的努力和更強的智慧，去適應(yīng)全新形勢，并取得更大的發(fā)展。

　　新的一年，角逐市場的版圖與新增長邊界，誰將是卓越100的領(lǐng)軍企業(yè)，中國房地產(chǎn)將更多的思考、總結(jié)與傳承創(chuàng)新。

　　2014年3月11-13日，觀點新媒體繼續(xù)盤點年度中國房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)，展望2014年度機會與變化，推出“模式與革新”特別報道。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 王靜 在北京市場“潛水”了三年后，遠洋地產(chǎn)釋放了回歸核心城市的信號。然而在較長的轉(zhuǎn)型期內(nèi)，其15%左右的溫吞增速或?qū)⒊掷m(xù)下去。

　　1月14日晚間，遠洋地產(chǎn)控股有限公司公布，2013年12月，該集團實現(xiàn)協(xié)議銷售額為23.1億元，環(huán)比下跌8%；協(xié)議銷售樓面面積為13.7萬平方米，環(huán)比下跌17%；協(xié)議銷售均價為16900元/平方米，環(huán)比上升11%。

　　截至2013年12月31日止12個月，遠洋地產(chǎn)的協(xié)議銷售額合共為約358億元，同比上升約15%；協(xié)議銷售樓面面積合共為約258.3萬平方米，同比下跌約1%；協(xié)議銷售均價為13900元/平方米，同比上升17%。

　　對于這個成績，高通智庫分析師司建偉指出，雖然15%的增速相較同業(yè)不是太理想，但對于轉(zhuǎn)型階段的遠洋，還是符合預(yù)期的。“遠洋處于策略性調(diào)整階段，整體波動不是很大，比較平穩(wěn)，并且長遠來看，依然會保持這個增速。”

　　回歸一二線

　　就在發(fā)布業(yè)績的前幾天，遠洋地產(chǎn)已經(jīng)在北京土地市場連續(xù)出手，拿下兩塊土地。

　　1月9日，遠洋地產(chǎn)旗下的北京遠坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價11.44億元、現(xiàn)場競報限價商品住房面積16000平方米，競得北京市房山區(qū)拱辰街道及長陽鎮(zhèn)(良鄉(xiāng)高教園區(qū)4號地)，溢價率為48%，限價房面積超過三成。

　　1月13日，遠洋和綠地控股集團有限公司聯(lián)合體奪得北京市昌平區(qū)未來科技城南區(qū)的一幅配建公租房地塊，成交價23.5億元，土地出讓面積58941.61平方米，其中建設(shè)用地47446.643平方米；建筑控制規(guī)模17.9萬平方米。此外，該地塊出讓宗地將配建建筑面積不少于16200平方米的“人才公共租賃住房”。

　　一周之內(nèi)兩次出手，這與其2013年在土地市場的緘默形成鮮明反差。

　　根據(jù)遠洋地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，其去年新增項目僅有4個，還包括2個之前未公開的收購項目。這兩個項目均位于廣東省中山市，分別為建面20萬方的東鳳項目和建面37萬方的南頭項目，兩個都是住宅項目，共支付土地出讓金3.57億，所屬權(quán)益均為51%。

　　另兩個項目中，規(guī)劃面積5.5萬方的來廣營項目以招標(biāo)方式獲得，樓面價1.3萬/平方米；天津武清項目，現(xiàn)稱天津紅熙郡項目，則是以掛牌方式獲得。

　　司建偉指出，遠洋地產(chǎn)2009-2010年接連拿了幾個地王，均開發(fā)為高端物業(yè)。不湊巧的是，幾個項目的入市正好趕上北京從2011年即開始的限高政策。此前較為激進的拿地并未收到太好的效果，或許是遠洋去年在土地市場表現(xiàn)保守的原因之一。

　　如今形勢有變，曾經(jīng)聚焦三四線城市的房企如恒大、偏安于局部區(qū)域的中小型房企如云南城投，紛紛搶地挺入京城。“整體來看，行業(yè)的聚焦點是回歸一二線，更不用說遠洋本身的重心就是在一二線。”

　　漫長轉(zhuǎn)型期

　　銷售與全年目標(biāo)350億基本持平，低于行業(yè)平均增速的15%增長率，而且這種節(jié)奏或仍將持續(xù)一段時間。

　　申銀萬國的研報指出，遠洋2014年全年的銷售還沒有完全鋪排好，預(yù)計可售資源會在700億左右，較去年600億增長17%，會進一步加大存貨銷售力度，預(yù)計全年銷售目標(biāo)應(yīng)該至少超過400億，同比增15%。

　　在北京，遠洋地產(chǎn)總計可售貨源200多億，其中低密度項目遠洋lavie和亦莊天著各占了近百億貨值，其他皆為一些在售項目的尾盤，去年遠洋地產(chǎn)在北京的全年銷售額為82.11億，明年的可售貨源估計不超過100億。

　　與此同時，逐漸增加的商業(yè)地產(chǎn)以及處在探索階段的養(yǎng)老地產(chǎn)，亦會為遠洋地產(chǎn)未來增長帶來一定壓力。

　　“未來遠洋的重心會在兩個方面，一是重回一線城市，二是商業(yè)地產(chǎn)。”司建偉對觀點新媒體如是表示，遠洋的商業(yè)項目會以購物中心和綜合體為主，其已經(jīng)在這方面逐漸積累經(jīng)驗。

　　在遠洋商業(yè)地產(chǎn)的成長階段，與香港太古地產(chǎn)的合作是被各界所看好的雙贏舉動。據(jù)介紹，雙方在北京合作的頤醍港項目，雖然受到處在非傳統(tǒng)商圈等客觀條件限制，尚處于培育階段，但是項目的品質(zhì)已經(jīng)與其他商業(yè)項目拉開了距離，前景很被看好。

　　更為重要的是，通過雙方合作，遠洋地產(chǎn)在運營管理能力方面的提升或許是合作過程中獲得的更大彩蛋，為其日后商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

　　而在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，整個行業(yè)都處于探索階段，先行者遠洋也不例外。據(jù)透露，遠洋正在與國外的幾家養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)和運營企業(yè)接洽，國內(nèi)方面上海的親和源集團以及北京的恭和苑養(yǎng)老機構(gòu)有限公司亦有可能成為合作伙伴，前者與萬科在房山竇店的萬科·幸福匯已有過合作。

　　“從整體來看，商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)是整個行業(yè)的趨勢，遠洋的這個轉(zhuǎn)型期會比較漫長，靠住宅培育商業(yè)和養(yǎng)老的模式會一直持續(xù)。”