“就福州整體商業(yè)地產發(fā)展現狀而言，華潤置地今后可能還將面臨激烈的市場競爭。”

　　觀點網 彭飛 傳聞數月后，華潤置地以萬象城為導向的商業(yè)地產布局終于落子福州。

　　1月12日，福州土地市場以近62億元成交四幅地塊，其中華潤置地以總價38.34億元獨攬鼓樓區(qū)兩宗商住地塊。

　　華潤置地此次所拿的兩幅地塊均以底價成交，其中鼓樓區(qū)工業(yè)路老酒廠地塊成交價為29.14億元，樓面價約6291元/平米；黎明永輝超市周邊地塊的成交價則為9.2億元，樓面價4085元/平米。

　　而據了解，華潤置地將分別在上述兩幅地塊上打造萬象城及五彩城兩種不同類型的商業(yè)產品項目，這也是華潤置地首次進軍福州商業(yè)地產市場。

　　“私人訂制”摘地

　　華潤置地要在福州打造萬象城的消息市場已早有傳聞，只是這一次不僅確定了萬象城，還將五彩城也一并落定，華潤置地此舉顯得頗為搶眼。

　　2013年五一節(jié)過后，當時福州市場曾傳言，早前備受關注的華潤綜合體項目已最終確定，華潤置地擬在鼓樓區(qū)選址打造城市綜合體，首期投資額為1億美元。

　　之所以市場上有如此聲音，在福州當地業(yè)內人士看來，主要還是源于福州市政府這幾年非常重視商業(yè)地產的發(fā)展，也特別希望引進一些有實力的商業(yè)地產發(fā)展商，而華潤置地在國內無疑是走在前列的。

　　與福州市政府有意引進相伴隨的是，華潤置地本身也對福州市場充滿了興趣。這種興趣一是源于華潤置地通過萬象城實施全國商業(yè)布局戰(zhàn)略的重要一步，同時也是看準了福州作為東南沿海省會以及海西核心區(qū)的消費能力。

　　既然政府和企業(yè)都有較強合作意愿，那么雙方合作的基點——土地也就自然不在是問題，盡管目前福州土地市場呈現高熱之態(tài)。

　　“福州地產圈子的人都清楚，華潤置地所拿的這兩宗地就是政府為其準備的，雙方之前早已經談妥。”福州業(yè)內人士如是稱。

　　其實，從華潤置地所拿兩幅地塊的出讓公告中，也能看出明顯的“定制”痕跡。

　　兩幅地塊對競買人的資格要求如出一轍，首先要求競買人需為世界500強企業(yè)，該集團公司下屬企業(yè)應有房地產行業(yè)的上市公司，且該上市公司的總資產不低于1500億元，凈資產不低于500億元。

　　另外，競買人所屬集團公司的控股企業(yè)在國內特大城市（北上廣深）開發(fā)且持有至少一個大型購物中心，總建筑面積不少于15萬平方米。

　　如此種種，無疑已將地塊的競買人鎖定，而對象就是華潤置地。其母公司華潤集團是全球500強企業(yè)之一，2013年排名第187位，華潤置地自身的資產規(guī)模也符合競買要求。

　　另外，在國內特大城市持有15萬平以上的大型購物中心，這一指標也指向了華潤置地，其在深圳打造并持有的萬象城建筑面積近19萬平方米，該項目堪稱華潤置地在商業(yè)地產領域最成功的項目，不僅是其對外擴張的依托，甚至在一定程度上已成為華潤置地的名片。

　　商業(yè)再拓

　　無論是形象上還是在價值上，萬象城都會引領當地商業(yè)地產發(fā)展水平，因而對任何一個城市政府都有強大吸引力，這無疑也給華潤置地增加了土地議價能力，此次福州地塊的“定向出讓”，以及最終的底價成交也正好說明這一點。

　　縱觀華潤置地打造的商業(yè)產品，已形成了萬象城和五彩城兩個系列，分別承擔都市綜合體和區(qū)域商業(yè)中心的定位，這種較為清晰的產品線也為華潤置地搶占了更多的市場。

　　不過，從華潤置地以往在商業(yè)地產方面的發(fā)展歷程來看，在同一個城市同時布局萬象城和五彩城卻并不多見，更不用說將兩大項目放在一個城區(qū)內，由此也讓人擔憂，該區(qū)域是否有滿足華潤置地兩大商業(yè)項目的消費支撐。

　　福州當地業(yè)內人士透露，華潤置地此次所拿的兩幅地塊位置其實相距不遠，而地塊周邊就是福州傳統(tǒng)的萬寶商圈，只不過該商圈針對的主流消費群體是青年、時尚人群，消費能力并不算很強。

　　該人士還提到，雖然鼓樓區(qū)是福州的主城區(qū)，也是城市核心區(qū)，但華潤置地所拿地塊周邊卻只有融信瀾郡一個較為成熟的住宅小區(qū)，周邊更多的還是老房子，消費能力在福州其實并不算強。

　　另外，就福州整體商業(yè)地產發(fā)展現狀而言，華潤置地今后可能還將面臨激烈的市場競爭。

　　在華潤置地所拿地塊不遠處，以萬寶商圈為原點，一路之隔的蘇寧廣場剛剛于去年9月30日開業(yè)，而距離萬寶商圈不過一橋之距的浦上商圈，目前已有紅星國際、倉山萬達廣場、樂都匯等多個商業(yè)項目，而在浦上大橋橋頭還有閩侯區(qū)的綜合體群升江山城。

　　此外，在福州東部，商業(yè)綜合體數量也不在少數，已落成的項目就有世歐王莊、東二環(huán)泰禾城市廣場、臺江萬達廣場等項目。

　　福州大型商業(yè)綜合體數量的爆發(fā)式增長，亦讓多數業(yè)內人士擔憂供應可能面臨過剩。

　　從華潤萬象城的定位來看，都是城市中心廣場，一般除了一線城市之外，一個城市只會有一個中心，而萬象城也就只能有一座，福州項目雖然滿足了城市中心的定位，但能否實現城市中心的價值卻還有待驗證。