萬科所推項(xiàng)目大多數(shù)位于二線城市，并不是策略問題，而是市場客觀因素所致。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 1月13日，萬科聯(lián)合北京祥業(yè)房地產(chǎn)有限公司，以36億總價(jià)拿下北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠南北村QLQ-007公建混合住宅用地、QLQ-009、QLQ-037住宅混合公建用地，在新一年土地市場打響了第一槍。

　　相關(guān)分析師認(rèn)為，拿地是因?yàn)槿f科看好該地塊未來的發(fā)展?jié)摿ΓF(xiàn)在北京只要能拿到較好位置的地塊，未來都有升值空間，項(xiàng)目前景應(yīng)該會不錯(cuò)。

　　北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總裁助理丁武也表示，昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)周邊是一些高校園區(qū)，離未來科技城等較近，該區(qū)域未來將有大量房屋需求。

　　補(bǔ)倉北京

　　對于此次大手筆聯(lián)合拿地，相關(guān)分析還認(rèn)為，在一線城市需求仍非常旺盛的當(dāng)下，增加北京的土儲對萬科來說是必要之舉。

　　萬科早前公布的2013年三季報(bào)信息中，也明確透露出北京短期內(nèi)供應(yīng)緊張，市場仍有較大供應(yīng)空間的現(xiàn)狀。

　　萬科三季報(bào)指出，第三季度全國商品住宅成交面積同比增長14.9%。其中，北京、上海、深圳、廣州、天津等14個(gè)城市，依然延續(xù)了相對活躍的成交局面，但因?yàn)?012年同期的比較基數(shù)較高，上述14個(gè)城市前三季度住宅成交面積同比下降5.7%。而在第三季度，上述城市新房批準(zhǔn)預(yù)售面積環(huán)比增長5.6%，除北京等個(gè)別城市短期內(nèi)可售資源較為緊張外，多數(shù)城市的新房供應(yīng)較為充足。

　　資料顯示，萬科去年于北京推出的項(xiàng)目達(dá)15個(gè)左右，但其中僅有5個(gè)新項(xiàng)目，分別為京投萬科西華府、首開萬科公園里、萬科橙、金第萬科金域東郡以及萬科通州臺湖項(xiàng)目等，其余10個(gè)項(xiàng)目均為老項(xiàng)目，包括五礦萬科如園、萬科藍(lán)、住總?cè)f科金域國際、住總?cè)f科金域華府、萬科幸福匯、萬科大都會、金域緹香、中糧萬科長陽半島、金第萬科朗潤園、京投萬科新里程等。

　　在發(fā)展規(guī)模受限情況下，萬科此次也延續(xù)了一貫以來的合作開發(fā)風(fēng)格來拿地，在相關(guān)分析師看來，這是做大規(guī)模的一步棋。

　　“現(xiàn)在行業(yè)趨于都是聯(lián)合拿地，而聯(lián)合拿地主要是想把規(guī)模做起來，現(xiàn)在土地市場的價(jià)格都比較貴，單憑自己的資金、實(shí)力去做的話，做的項(xiàng)目相對有限”。

　　值得一提的是，除萬科聯(lián)合拿地外，于同一天，綠地遠(yuǎn)洋聯(lián)合體、北京未來科技城聯(lián)合體，也分別以23.5億元、16.6億元分獲北京昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)(未來科技城南區(qū))CP07-0600-0047、0048、0060、0061地塊F2公建混合住宅用地，及北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)(未來科技城南區(qū))CP07-0600-0008、0011、0016、0017、0018、0020、0021地塊F3其它類多功能用地。

　　另據(jù)了解，此次遠(yuǎn)洋聯(lián)手綠地北京拿地，是其2009-2010年接連拿下幾個(gè)地王項(xiàng)目后，為數(shù)不多的拿地動作。其中，2013年遠(yuǎn)洋僅新增兩宗土地，一是上半年斥資1.87億元拿下的天津武清地塊，另外則是10月份購得的總地價(jià)款約5.22億元的北京來廣營項(xiàng)目。

　　一線難題

　　雖然拿地補(bǔ)倉為房企擴(kuò)規(guī)模之必須，尤其是在一線城市，但縱觀萬科2013年在一線城市銷售來看，也不是非常突出。

　　北京區(qū)域?yàn)槔?，相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年，萬科在北京市場銷售位列第一，也是北京萬科首次突破百億銷售大關(guān)；2011年，北京萬科銷售金額有所回落，但仍位列北京市場第二位；2012年，北京萬科銷售額則跌至第五。

　　最新媒體報(bào)道顯示，2013年，融創(chuàng)中國晉升為北京住宅市場的銷售冠軍，其次為首開股份，而萬科則排名第三位。

　　廣州區(qū)域來看，2013年，萬科在廣州及周邊共8個(gè)項(xiàng)目在售，包含7個(gè)住宅以及1個(gè)公寓項(xiàng)目。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年萬科在廣州實(shí)現(xiàn)銷售金額約61億元，占全國銷售金額的3.6%左右，在廣州區(qū)域房企排名中列第七位。

　　此外，在以城市更新為主打的深圳，萬科近年來的表現(xiàn)也未達(dá)最佳效果。對于2013年深圳市場的銷售情況，萬科公告指出，2013年深圳商品房供應(yīng)639萬平方米，市面上共200個(gè)項(xiàng)目在售，除萬科外，還有6家開發(fā)商年銷售金額過50億，競爭較往年激烈。

　　從項(xiàng)目表現(xiàn)來看，深圳萬科全年僅有麓城一個(gè)新盤入市，其他8個(gè)項(xiàng)目均為持銷項(xiàng)目，9盤合計(jì)簽約金額約為62億。

　　另據(jù)據(jù)網(wǎng)上公布的一份2013深圳區(qū)域成交金額榜單數(shù)據(jù)，2013年，銷售排名深圳區(qū)域住宅成交金額第一位的企業(yè)為佳兆業(yè)，成交金額為62.35億元。

　　對于布局區(qū)域的問題，早前萬科董秘譚華杰也曾明確，萬科所推項(xiàng)目大多數(shù)位于二線城市，并不是策略問題，而是市場客觀因素所致。

　　譚華杰補(bǔ)充指，一線城市沒有過多的土地供應(yīng)，三四線城市普遍城市規(guī)劃比較小，做項(xiàng)目并不太劃算，因此，主流地產(chǎn)商業(yè)務(wù)布局主要都是集中在二線城市。