作為廣州中心六區(qū)內(nèi)規(guī)模最大之一的舊改項目，廣鋼新城土地出讓受關(guān)注是意料之中。　

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 羅舒晗 2013土地余溫未降，廣州市已展開新一輪推地。1月13日，廣州市國土房管局掛出公告，將于2月21日集中出讓廣州荔灣區(qū)芳村大道南5宗地塊，總出讓地價高達155.09億元。

　　上述5宗地塊均位于荔灣區(qū)芳村大道南以西，鶴洞路以南，即原為廣州鋼鐵廠用地。不同于過往現(xiàn)場競價的出讓形式，此次掛牌價格即為出讓價格，現(xiàn)場競價方式為競配建拆遷安置房建筑面積。

　　廣鋼新城首賣地

　　公告顯示，5宗地塊包括3宗商住綜合用地和2宗二類居住用地，總出讓宗地面積28萬平方米，總建筑面積達119.3萬平方米。

　　其中，荔灣區(qū)芳村大道南以西鶴洞路以南AF040404地塊和AF040416、AF040415地塊出讓地價都超過39億元。

　　地塊所在為原廣州鋼鐵廠，屬于舊改項目廣鋼新城范圍。作為廣州中心六區(qū)內(nèi)規(guī)模最大之一的舊改項目，廣鋼新城舊改規(guī)劃工作自2011年便已提上臺面。

　　2013年6月，廣鋼新城規(guī)劃出爐，范圍包括芳村大道以西、花地大道以東、鶴洞路以南、環(huán)城路以北的657.4萬平方米土地，規(guī)劃打造為總建筑面積達1024萬平方米的“特色宜居新區(qū)、專業(yè)交易中心”，規(guī)劃居住人口19萬人。

　　廣州市國土局早在去年已將廣鋼新城地塊列入2013年推地計劃，供應(yīng)面積包括30萬平方米宅地和20萬平方米的商業(yè)用地，但實際推地較計劃有所延后，此次掛牌的5宗地塊也是廣鋼新城首批出讓地塊。

　　同時，相較于過往“價高者得”或“限地價、競配建”的出讓方式，此次廣鋼新城地塊將采用“定地價、競配建”方式，地塊出讓價格即為掛牌價格，現(xiàn)場競價方式為競爭配建拆遷安置房建筑面積。

　　按已確定的出讓價格計算，5宗地塊的樓面地價均為13000元/平方米，出讓條件也均有要求90平方米以下的中小套型住宅比例不低于60%。

　　對于“定地價、競配建”的出讓方式，廣州業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認為，這是政府對地塊溢價的控制，避免產(chǎn)生“地王”效應(yīng)，同時又緩解了安置房建設(shè)壓力。

　　合富置業(yè)首席分析師龍斌則指出，拿地房企競配建的成本未來也可能轉(zhuǎn)嫁到商品房售價上，這個方式可以避免炒作地王，但實際拿地樓面價肯定不止13000元。

　　此外，廣州業(yè)內(nèi)人士也多數(shù)看好出讓地塊的價值和前景，預(yù)計能吸引到廣州大多數(shù)房企的注意，未來均價或達30000元/平方米。

　　廣州“舊改”前行路

　　作為廣州中心六區(qū)內(nèi)規(guī)模最大之一的舊改項目，廣鋼新城土地出讓受關(guān)注是意料之中。而且，在主城區(qū)土地資源日益稀缺的廣州，“三舊改造”早已成為盤活存量土地的主要途徑。

　　2013年8月，廣州市國土房管局發(fā)布《廣州市土地整治規(guī)劃（2011-2015）》公開征求意見。根據(jù)《規(guī)劃》，到2015年，廣州市將對13834公頃“三舊”用地實施改造，測算改造共需資金2900.57億元。而在項目區(qū)域分布方面，廣州全市“三舊”改造重點項目共有11個，改造規(guī)模6964公頃，分布于除越秀區(qū)以外的9區(qū)2市中。

　　從上述規(guī)劃內(nèi)容來看，“三舊”改造無疑將是廣州未來盤活土地資源的重要途徑。廣州市社科院研究員彭澎也認為，廣州各項土地整治工程建設(shè)所需資金量極大，資金存在較大缺口，這又為全面吸引開發(fā)商參與“三舊”改造提供機會。

　　“三舊”包括“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”改造，而實際上，廣州過往的城中村改造項目也多是引入開發(fā)商主導(dǎo)的模式。

　　從2007年富力、合景首試獵德村舊改、2009年保利獨家拿下琶洲村、2010年新鴻基接下林和村到2011年富力再獲楊箕村項目，過去廣州幾大具規(guī)模的中心區(qū)城中村項目均是由政府出讓于開發(fā)商進行改造。

　　但近三年來，廣州城中村改造卻似乎已趨停滯，復(fù)雜的改造難度和龐大的利益牽扯下，推進城中村改造一直是頗具難度的挑戰(zhàn)。

　　從開發(fā)商的角度來看，舊改項目也是一個需要慎重考慮的選擇。

　　“牽涉的利益問題比較多，如果處理不好，整個項目的開發(fā)需要付出相當(dāng)?shù)某杀尽?rdquo;廣州一家房企內(nèi)部人士表示，近兩年廣州的城中村改造已經(jīng)很少，而且對于執(zhí)行快速開發(fā)策略的企業(yè)來說，舊改也不是首要選擇。

　　廣州業(yè)內(nèi)人士則認為，相較于城中村，舊廠房改造在“三舊”項目中更易操作。而且，從主城區(qū)土地稀缺、盤活存量土地的需求下，“三舊”改造還會在未來土地市場中扮演重要角色。