2013年房地產(chǎn)投資金額和銷售面積增長約20%，300個城市土地出讓金更是大幅增長了50%。與此同時，地產(chǎn)股卻走出了慘不忍睹的行情，全行業(yè)跑輸大盤近8個點，主流房企跌幅高達(dá)25%，而板塊估值也屢創(chuàng)歷史新低。

　　報告要點

　　基本面和估值分化

　　2013年房地產(chǎn)投資金額和銷售面積增長約20%，300個城市土地出讓金更是大幅增長了50%。與此同時，地產(chǎn)股卻走出了慘不忍睹的行情，全行業(yè)跑輸大盤近8個點，主流房企跌幅高達(dá)25%，而板塊估值也屢創(chuàng)歷史新低。

　　板塊下跌原因探討

　　導(dǎo)致去年板塊低迷的原因有三點：一是行業(yè)短周期向下。盡管三季度政府托底使得經(jīng)濟(jì)和行業(yè)基本面階段性改善，但是全年下行的趨勢并未改變，周期股普遍缺乏趨勢性行情；二是政策壓力較大。無論是金融去杠桿導(dǎo)致流動性緊張，還是國五條等政策出臺導(dǎo)致調(diào)控加碼，都對行業(yè)基本面和估值面造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響；三是投資風(fēng)格不利于主流房企。盡管2013年地產(chǎn)板塊不乏自貿(mào)區(qū)、土改等題材炒作，但是地產(chǎn)藍(lán)籌股卻在資金博弈中遭遇冷落。

　　行業(yè)拐點即將到來

　　基于對新進(jìn)城和結(jié)婚人口的測算，2014年新增剛需量將開始下滑，而經(jīng)濟(jì)增長模式和政府考核機(jī)制的轉(zhuǎn)變卻打開了土地供給端的瓶頸，因此行業(yè)銷售面積可能首次大于新增剛需面積，這既意味著房地產(chǎn)自此進(jìn)入了供過于求的階段，也標(biāo)志著行業(yè)大周期拐點即將到來。疊加考慮到政府保增長的需要和內(nèi)憂外患的資金面困境，我們認(rèn)為今年行業(yè)基本面穩(wěn)中下行的概率較大。

　　政策決定板塊走勢

　　作為影響短期基本面和估值的主要因素，房地產(chǎn)政策主線將從調(diào)房價轉(zhuǎn)為保增長。在GDP增長7.5%的假設(shè)下，政府可能維持偏松的流動性和刺激剛需，房地產(chǎn)全年不溫不火并再次出現(xiàn)U型走勢，題材炒作將繼續(xù)貫穿全年，主流品種難以看到明顯的絕對收益和相對收益；在GDP增長7%的假設(shè)下，政府可能維持偏緊的流動性和調(diào)控政策，房地產(chǎn)全年可能出現(xiàn)基本面逐季下滑的趨勢，在銷售和房價可能負(fù)增長的下半年，題材股的估值將大幅殺跌，而主流品種的配置價值將逐步凸顯。

　　長江證券-房地產(chǎn)行業(yè)：二十四節(jié)氣之小寒，地產(chǎn)冬未盡，何時迎春來？