簡單的事情是每個(gè)人都能做得好的，那么這個(gè)行業(yè)就不是現(xiàn)在的情況。

　　編者按：11月底，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)已圓滿閉幕，這次大會(huì)圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論，通過數(shù)十個(gè)演講、對話、討論、交流、宴會(huì)、沙龍等活動(dòng)，現(xiàn)場數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項(xiàng)目打造者、運(yùn)營者，知名商業(yè)運(yùn)營商及零售商、品牌商，深入而熱烈的討論了中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來，涌現(xiàn)出諸多真知與灼見。

　　為饋行業(yè)與觀點(diǎn)讀者，觀點(diǎn)新媒體陸續(xù)推出“商業(yè)的未來”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)現(xiàn)場系列訪談報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 隨著上海青浦吾悅廣場商鋪開售，新城控股集團(tuán)旗下商業(yè)線也逐漸明晰起來。

　　事實(shí)上，新城的商業(yè)發(fā)展已有5年，據(jù)新城吾悅商業(yè)管理總公司常務(wù)副總經(jīng)理殷躍平介紹，已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)品化階段，每個(gè)產(chǎn)品都是標(biāo)準(zhǔn)化的。

　　據(jù)了解，吾悅系有三個(gè)產(chǎn)品線，第一個(gè)叫吾悅國際廣場，第二個(gè)叫吾悅廣場，第三個(gè)叫吾悅生活廣場。

　　吾悅國際廣場一般是在二三線城市核心地段、相對高端的購物中心；吾悅廣場是時(shí)尚化路線，包括優(yōu)衣庫、H&等時(shí)尚品牌，還有很多餐飲、電影院等；吾悅生活廣場是社區(qū)配套。

　　對上述產(chǎn)品線的劃分，殷躍平稱，吾悅系或是城市級(jí)購物中心，或是區(qū)域型購物中心，都是由目標(biāo)客群的輻射范圍、所在商圈決定。

　　產(chǎn)品線分層級(jí)規(guī)劃也導(dǎo)致復(fù)雜程度和操作難度提升，對此殷躍平回應(yīng)：“這就是商業(yè)地產(chǎn)非常難的地方所在?！?/p>

　　此外，殷躍平介紹，新城的商業(yè)線跟住宅開發(fā)是相結(jié)合的，住宅開發(fā)能夠提供大量的現(xiàn)金流，也能提供一部分利潤支撐購物中心的發(fā)展。

　　“新城商業(yè)地產(chǎn)后勁還是有的，我們有雄厚的實(shí)力支撐，對市場培育有一定優(yōu)勢?！?/p>

　　同時(shí)，殷躍平也坦承，“商業(yè)地產(chǎn)是要付出學(xué)費(fèi)的”，但新城已經(jīng)經(jīng)歷過付學(xué)費(fèi)，現(xiàn)在進(jìn)入產(chǎn)品化階段，高于一般轉(zhuǎn)型做商業(yè)的房企。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對新城吾悅商業(yè)管理總公司常務(wù)副總經(jīng)理殷躍平的專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：吾悅廣場作為新城的商業(yè)線，整體的規(guī)模發(fā)展到多大了？

　　殷躍平：新城做商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)超過5年時(shí)間，開始階段的產(chǎn)品也是銷售型的物業(yè)，快速回籠資金。積累了一定經(jīng)驗(yàn)以后，已經(jīng)形成了自持性的商業(yè)字號(hào)，有一個(gè)穩(wěn)定的產(chǎn)品線，就是吾悅生活廣場這個(gè)產(chǎn)品。

　　已經(jīng)開業(yè)的是吾悅國際廣場和吾悅廣場，明年將有兩個(gè)吾悅廣場開業(yè)。到2017年，我們會(huì)有10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的吾悅廣場開業(yè)，同時(shí)有10個(gè)籌備項(xiàng)目，儲(chǔ)備項(xiàng)目5個(gè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：吾悅廣場項(xiàng)目的覆蓋范圍是怎樣的？

　　殷躍平：是以長三角為主，已經(jīng)開業(yè)的吾悅廣場、吾悅國際廣場是在常州，明年會(huì)有兩個(gè)吾悅系產(chǎn)品，一個(gè)在上海青浦，另一個(gè)在湖南長沙。與新城的住宅項(xiàng)目覆蓋范圍相當(dāng)，是相互結(jié)合的。

　　觀點(diǎn)新媒體：跟其它開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)相比，吾悅廣場的特色在什么地方？

　　殷躍平：首先是把商業(yè)地產(chǎn)或者是購物中心進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃，這是一般開發(fā)商所不具備的。一般開發(fā)商是機(jī)會(huì)性的，還有一些是被迫性的，而我們是作為一種長線的戰(zhàn)略發(fā)展方向。

　　我們已經(jīng)積累了5年的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)是要付出學(xué)費(fèi)的，我們已經(jīng)經(jīng)歷過付學(xué)費(fèi)的歷程，進(jìn)入了產(chǎn)品化的階段，每一個(gè)產(chǎn)品都是標(biāo)準(zhǔn)化的，并且我們還有一批戰(zhàn)略合作的供應(yīng)商。

　　觀點(diǎn)新媒體：新城依托住宅已有的優(yōu)勢再發(fā)展商業(yè)，能獲取什么優(yōu)勢？

　　殷躍平：商業(yè)跟住宅地產(chǎn)是相結(jié)合的，住宅的開發(fā)能夠提供大量現(xiàn)金流，也能提供一部分利潤來支撐購物中心的發(fā)展。

　　新城商業(yè)地產(chǎn)后勁還是有的，我們有雄厚的實(shí)力支撐，對市場培育有一定優(yōu)勢。

　　觀點(diǎn)新媒體：吾悅系產(chǎn)品線具體劃分是怎樣的？

　　殷躍平：第一個(gè)叫吾悅國際廣場，第二個(gè)叫吾悅廣場，第三個(gè)叫吾悅生活廣場。

　　吾悅國際廣場一般是在二三線城市核心地段、相對高端的購物中心；吾悅廣場是時(shí)尚化路線，包括優(yōu)衣庫、H&等時(shí)尚品牌，還有很多餐飲、電影院等；吾悅生活廣場是社區(qū)配套。

　　觀點(diǎn)新媒體：產(chǎn)品線跟新城的住宅夢系列四條產(chǎn)品線類似，為什么會(huì)在產(chǎn)品線上延續(xù)住宅的思路？

　　殷躍平：不是延續(xù)住宅的思路，這與商業(yè)的定位有關(guān)系。吾悅國際廣場占有的是核心地段，是一個(gè)城市級(jí)的購物中心，吾悅廣場是區(qū)域型購物中心，這也是目標(biāo)客群輻射范圍所決定的，并不是刻意跟住宅的產(chǎn)品線對應(yīng)，完全是由商圈所決定的。

　　觀點(diǎn)新媒體：三種不同業(yè)態(tài)一起自持和運(yùn)營，會(huì)不會(huì)增加復(fù)雜度或者操作難度，然后增加運(yùn)營成本？

　　殷躍平：會(huì)的，這也是做商業(yè)地產(chǎn)非常難的地方所在。

　　做商業(yè)地產(chǎn)必須要突破這個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)不是很簡單的事情。簡單的事情是每個(gè)人都能做得好的，那么這個(gè)行業(yè)就不是現(xiàn)在的情況，所以不要低估商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性。

　　這樣做一是規(guī)律決定的，二是開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、投資回報(bào)、現(xiàn)金流等各種因素決定的。比如說有一些自持的，還有一部分是出售的，后面還有一部分是住宅、酒店式公寓，哪些是銷售的，哪些是自持的，都有詳細(xì)的規(guī)劃和測算。

　　觀點(diǎn)新媒體：對品牌商的選擇，新城有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)？

　　殷躍平：對于合作，我們不是挑最高的，也不是挑低的，而是根據(jù)當(dāng)?shù)厮幍姆諊?，根?jù)專業(yè)人員的判斷，哪些適合三線城市的核心地段的品牌，哪些適合四線城市的品牌。

　　我們是點(diǎn)對點(diǎn)招商，需要什么品牌就去聯(lián)系，而不是對方來報(bào)名，一定是根據(jù)我們的需要去找。

　　觀點(diǎn)新媒體：越來越多開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，您怎么看待這種現(xiàn)象？

　　殷躍平：現(xiàn)在存在無序的情況，某種程度上也存在過剩的情況。這跟政府的規(guī)劃有關(guān)系，也跟國家政策有關(guān)系。政府對商業(yè)發(fā)展沒有規(guī)劃，導(dǎo)致開發(fā)商隨便就可以做；另外，現(xiàn)在住宅限購、限貸，使得資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

　　從中國城鎮(zhèn)化發(fā)展大的時(shí)間跨度來看，現(xiàn)在購物中心的同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，所以某一種類型的可能很多，但有些類型的又比較稀缺。

　　觀點(diǎn)新媒體：傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)受電商影響比較大，在您看來，電商對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊大到什么程度？今后這兩者之間會(huì)朝怎樣的方向發(fā)展？

　　殷躍平：電商對購物中心的沖擊已經(jīng)是不爭的事實(shí)，更多的是集中在零售這一塊，比如說服裝等。

　　購物中心之所以叫購物中心，首先是購物，然后是休閑、娛樂，吃喝玩樂。對購物這一塊的沖擊，就直接影響到購物中心的發(fā)展。購物中心里的零售部分恰恰是租金承擔(dān)比較高的部分。所以，從購物中心的長期健康發(fā)展來看，也要進(jìn)行研究。

　　電商的沖擊是客觀存在的，對購物中心也產(chǎn)生了明顯的影響，特別是百貨店都出現(xiàn)了困境。雖然還沒有找到一個(gè)非常好的解決辦法，但是這個(gè)問題一定可以解決。

　　現(xiàn)在購物中心應(yīng)對電商采取的手段就是增加體驗(yàn)類消費(fèi)的比重，我認(rèn)為這不是最終的辦法，因?yàn)橘徫镏行娜绻奄徫锝o減少了，那就不叫購物中心了，而是娛樂中心。