房地產(chǎn)作為資源密集型行業(yè)，土地與金融緊密相連，土地大熱之外，房地產(chǎn)金融也正加速發(fā)展。

　　觀點網(wǎng) 魯鵬 12月6日，新湖中寶發(fā)公告稱，與溫州銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方擬在中小微企業(yè)金融服務(wù)平臺打造、投行業(yè)務(wù)體系整合等方面進(jìn)行全方位戰(zhàn)略合作。

　　不約而同，稍早前綠地集團(tuán)也于12月5日宣布，與江西省就金融合作等方面簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在多個方面進(jìn)行金融合作。

　　新湖、綠地涉銀

　　據(jù)新湖中寶最新公告，公司董事會第二十六次會議審議通過了《關(guān)于與溫州銀行簽署<戰(zhàn)略合作協(xié)議>的議案》，雙方擬在中小微企業(yè)金融服務(wù)平臺打造、投行業(yè)務(wù)體系整合等方面進(jìn)行全方位戰(zhàn)略合作。

　　該合作事宜涉及八個方面，包括對溫州銀行未來IPO一事進(jìn)行了安排，新湖中寶將借助上市經(jīng)驗，以經(jīng)驗豐富的股本發(fā)行項目執(zhí)行專家為核心組成專業(yè)團(tuán)隊，積極跟進(jìn)、推動溫州銀行上市準(zhǔn)備工作。

　　有杭州業(yè)內(nèi)分析，新湖中寶推進(jìn)同溫州銀行的合作，大部分原因是出于對發(fā)展多元化的考慮。

　　據(jù)悉，新湖中寶一直奉行適度多元化的路徑，被視作“地產(chǎn)+X”模式的先行者。此前新湖中寶積極介入其他領(lǐng)域投資，稱將平滑房地產(chǎn)主業(yè)的業(yè)績波動風(fēng)險，同時為自身構(gòu)筑新的盈利點。

　　此次新湖中寶也在公告中表示，同溫州銀行合作有助于完善公司金融投資平臺，整合公司投資控股的證券、期貨、保險及其他金融服務(wù)等領(lǐng)域的金融資源，搭建面向未來的金融產(chǎn)品和服務(wù)體系，提升公司價值。

　　早前于8月19日，新湖中寶以13.3億元競得溫州銀行3.5億股。如果順利入主，新湖中寶將成為溫州銀行第一大股東，控股溫州銀行。目前，溫州是金融綜合改革試驗區(qū)，分析認(rèn)為溫州銀行有望分享新一輪金融改革紅利。

　　而據(jù)綠地公告，與江西省就金融合作等方面簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

　　該戰(zhàn)略合作協(xié)議包括，將在江西獨資設(shè)立小額貸款公司，發(fā)起成立金融租賃公司或消費金融公司，以及發(fā)起設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金，并積極參股江西當(dāng)?shù)氐牡胤椒ㄈ算y行和保險機構(gòu)等。

　　綠地在公告中指出，在十八屆三中全會決定公布后，公司對金融業(yè)改革開放等系列政策與改革紅利有著積極預(yù)期。

　　同時綠地表示，未來公司將把金融產(chǎn)業(yè)作為重要增長點加以拓展，包括搭建能級更高、運轉(zhuǎn)更協(xié)調(diào)的金融產(chǎn)業(yè)投資平臺，完善金融產(chǎn)業(yè)投資布局，并積極開展產(chǎn)融結(jié)合的探索和實踐。

　　對此高通智庫的分析師司建偉指出，對尋求多元化路徑的綠地而言是自然的選擇。“綠地的操作方式就是每到一個地方，定位就是最了解政府的企業(yè)，做政府想（讓它去）做的事。”

　　另悉，對金融方面的拓展綠地此前已經(jīng)展開。早前綠地集團(tuán)已入股遼寧盤錦銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、錦州銀行、東方證券等多家金融機構(gòu)。

　　去年綠地還發(fā)起成立了上海奉賢綠地小額貸款公司，注冊資本3億元，是國內(nèi)注冊資本額最大的小貸公司。

　　地產(chǎn)金融化趨勢

　　不止綠地與新湖中寶，此前萬科斥資30億入股徽商銀行成為其最大股東，房地產(chǎn)發(fā)展金融已經(jīng)成為當(dāng)前趨勢。

　　事實上，自2009年開始，房地產(chǎn)金融化呈現(xiàn)加速態(tài)勢，就相繼有中國泛?？毓杉瘓F(tuán)、魯能集團(tuán)、綠地集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、華潤置地集團(tuán)、僑鑫集團(tuán)、越秀集團(tuán)、星河集團(tuán)、萊蒙集團(tuán)等涉足發(fā)展金融。

　　司建偉分析指，金融行業(yè)以往是高壟斷行業(yè)，同時也屬于上游產(chǎn)業(yè)，受到國家法律法規(guī)非常嚴(yán)格的把控。

　　“從發(fā)展趨勢來看，整個行業(yè)逐步放開。房地產(chǎn)企業(yè)要做大，肯定要往上游走，獲取更多資源，發(fā)展金融也是自然。”

　　房地產(chǎn)金融越來越熱的同時，房地產(chǎn)金融化的趨勢也隨著發(fā)展逐步明朗。而最近，房地產(chǎn)金融發(fā)展也被同十八屆三中全會公報關(guān)聯(lián)起來。

　　雖然十八屆三中全會的公報與《決定》中，并未對房地產(chǎn)市場下一步做出明確指示。不過著名經(jīng)濟(jì)學(xué)博士趙曉認(rèn)為，公報還是對房地產(chǎn)市場有方向性指示，他提煉其為“要緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用”。

　　就資源配置，趙曉總結(jié)公報要義并指出，房地產(chǎn)金融將呈現(xiàn)兩大趨勢。其一為房地產(chǎn)金融將進(jìn)入直接融資時代；其二為品牌開發(fā)商與金融機構(gòu)相融合的趨勢越來越明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，從2004年到2012年，8年時間里直接融資占比從30%上升至40.5%，融資金額增長6.5倍。而國內(nèi)貸款占資金來源的比重從2004年的18％下降到2012年的15％。進(jìn)入2013年，房地產(chǎn)直接融資占比增加的趨勢仍在不斷擴大。

　　開發(fā)商與金融機構(gòu)融合方面，趙曉分析，萬科入股徽商核心訴求并不是為了銀行貸款，而是順應(yīng)這種新趨勢。

　　發(fā)展面臨的風(fēng)險

　　目前，房地產(chǎn)金融化新趨勢下，是多種助益讓房企在推進(jìn)發(fā)展金融。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉總結(jié)，從發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新與相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新將發(fā)展。

　　從融資模式的角度來講，房企收購銀行在融資方面可以“就地取材”，降低了融資成本，開放和拓寬了房企的融資渠道，可以就此支持房企拿地與快速擴張。

　　從相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新的角度來講，房企可以利用自身又是“銀行”的特殊身份開展相關(guān)金融產(chǎn)品服務(wù)，如為短期內(nèi)為缺乏資金的購房者提供一部分貸款的金融服務(wù)等。

　　更有業(yè)內(nèi)指，房企發(fā)展金融，不僅僅是房企向金融機構(gòu)和投資者借款，而是將地產(chǎn)與金融業(yè)務(wù)打通，無論是社區(qū)金融還是供應(yīng)鏈金融，其產(chǎn)業(yè)鏈條均向上延伸。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域細(xì)分，其與金融的融合趨勢也進(jìn)一步加強，產(chǎn)融結(jié)合呼之欲出。

　　不過，對房地產(chǎn)金融化發(fā)展也有持質(zhì)疑態(tài)度者。此前有評論表示，房地產(chǎn)和金融業(yè)過度融合，會進(jìn)一步放大房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫的概率，其結(jié)果不僅會使房價調(diào)控的目標(biāo)成為泡影，而且會使整個金融業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)面臨更大風(fēng)險。

　　上述評論指，處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上層的行業(yè)如果過度依靠彼此之間進(jìn)行的脫離實體經(jīng)濟(jì)的“游戲”，只會造就虛假的繁榮和泡沫，而不會使經(jīng)濟(jì)整體變得更為強壯和健康。

　　不過司建偉則認(rèn)為，“談房地產(chǎn)金融是好還是壞，顯然是偽命題。”他指出，在國外無論是哪個經(jīng)濟(jì)環(huán)境，都有極為成功的案例。房地產(chǎn)金融化是大趨勢，任何企業(yè)都沒有辦法。

　　“現(xiàn)在企業(yè)操作（房地產(chǎn)金融），跟著市場化路子走，不管是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)模式，對企業(yè)來說很難具體把控好這些東西。”

　　司建偉解釋稱，重資產(chǎn)的話對融資的要求會非常高；而輕資產(chǎn)的話就要靠相應(yīng)的端口，比如說靠REITs去做起來，都不容易。

　　此外他還指出，對房地產(chǎn)金融話未來發(fā)展，無論是走租售并舉還是走快速跑步的模式，對企業(yè)整體資金運作的循環(huán)體系要求都比較苛刻。

　　“大的方向還是會走好，也希望政府和行業(yè)能加強自身信用背書和監(jiān)管體系，建立好游戲規(guī)則。”