福星股份操作了武漢本地多個(gè)城中村的拆遷改造，這在為其帶來極大發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也因近年來拆遷難度的提高使其面臨巨大的資金壓力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 對(duì)于武漢舊改龍頭企業(yè)福星股份而言，舊改是其業(yè)務(wù)的重頭戲。但同時(shí)，由于舊改的投入與回報(bào)周期無法形成正比，今年以來，其融資方面的動(dòng)作也一直未斷。

　　近期，福星惠譽(yù)就通過以新債償還舊債的動(dòng)作，來減輕因舊改而帶來的資金壓力。

　　10億債權(quán)融資

　　近日，福星股份公告表示，全資子公司福星惠譽(yù)的子公司江漢置業(yè)、及江漢置業(yè)的全資子公司江北置業(yè)，與華融資產(chǎn)簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

　　具體為：江漢置業(yè)將其對(duì)江北置業(yè)10億元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給華融資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓金額12.2億元。該筆債務(wù)由江漢置業(yè)于2011年3月、5月因向武漢市豊正商貿(mào)有限公司，支付拆遷安置款而形成。

　　付款形式為分期付款，付款期限自起算日起30個(gè)月內(nèi)，福星惠譽(yù)及江北置業(yè)分10期向華融資產(chǎn)支付完畢。

　　對(duì)于此次轉(zhuǎn)讓債權(quán)的目的及影響，福星股份表示，將有利于優(yōu)化福星股份的債務(wù)結(jié)構(gòu)，有利于合理匹配現(xiàn)金流量和債務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　同時(shí)，就福星惠譽(yù)此次的債權(quán)轉(zhuǎn)讓動(dòng)作，相關(guān)分析師表示，福星股份或是出于資金方面的考慮，所以選擇將債權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，緩解現(xiàn)金壓力。

　　“目前多數(shù)中小型企業(yè)，都會(huì)通過發(fā)新債還舊債的方式，來助力企業(yè)向前發(fā)展，有些企業(yè)可能手頭夠錢還債，但還債之后，其在拿地?cái)U(kuò)張方面的壓力就會(huì)大一點(diǎn)”。

　　對(duì)于福星股份目前的財(cái)務(wù)狀況，平安證劵新一期的研報(bào)指出，截止三季度末期，福星股份在手現(xiàn)金較年初增加24.2億至38.9億，為短期負(fù)債和一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債總和18.5億元的2.1倍。

　　三季度末期，福星股份的凈負(fù)債率為58.3%，較年初下降28.6個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率46.6%，較年初略降1.3個(gè)百分點(diǎn)，短期償債壓力有所緩解。

　　平安證劵同時(shí)還指出，從借款結(jié)構(gòu)來看，福星股份前三季度一年內(nèi)到期長短期負(fù)債占長短期借款總和的比重由年初的49.5%下降至23.2%，負(fù)債結(jié)構(gòu)也有所優(yōu)化。但公司城中村改造開發(fā)模式相對(duì)較慢的周轉(zhuǎn)速度，決定了公司來自資金方的壓力仍將長期存在；

　　此外，作為武漢城中村改造龍頭，福星股份今年還新增紅橋村項(xiàng)目，建面199萬平米，樓面均價(jià)2013元/平米；同時(shí)前三季度內(nèi)，福星股份還以5800萬元的價(jià)格，收購獲得澳大利亞帕爾瑪塔項(xiàng)目，考慮到該項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度較慢，預(yù)計(jì)將對(duì)公司未來現(xiàn)金流產(chǎn)生一定壓力。

　　舊改資金壓力

　　或是考慮到舊改給自身帶來的資金壓力，福星股份除有上述以新債還舊債的動(dòng)作外，于早前，福星股份還曾宣布，為補(bǔ)充營運(yùn)資金，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，改善公司資金狀況，擬發(fā)行不超過人民幣32億元的公司固定利率債券，期限為不超過5年。

　　根據(jù)知情人士最新消息透露，該筆融資董事會(huì)已經(jīng)通過，已上報(bào)，但待證監(jiān)會(huì)審批。

　　據(jù)了解，作為武漢最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，近年來，福星股份操作了武漢本地多個(gè)城中村的拆遷改造，而這為其帶來極大發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也因?yàn)橘Y金沉淀使得其面臨巨大的資金壓力。

　　資料顯示，自2009年以來，福星股份共獲取包括姑嫂樹村、賀家墩、及紅橋村改造項(xiàng)目等在內(nèi)的7個(gè)城中村項(xiàng)目，建面692萬平米，占所開發(fā)項(xiàng)目總規(guī)模的6-7成。

　　其中，武漢紅橋村城中村改造項(xiàng)目由福星股份今年初獲得，根據(jù)調(diào)整后的方案，紅橋村項(xiàng)目建設(shè)總規(guī)模為171萬平方米，項(xiàng)目所涉土地拆遷安置補(bǔ)償總價(jià)款相應(yīng)調(diào)整為53.12億元。

　　而早前福星惠譽(yù)董秘馮東興也曾坦承，公司開發(fā)的姑嫂樹村項(xiàng)目因權(quán)益未結(jié)算面積接近170萬方，一直占用公司幾十億資金，從而給公司帶來了較大的資金壓力。

　　一方面舊改壓力一直存在，另一方面，根據(jù)中信證劵10月29日發(fā)的研究報(bào)告也指出，今年前三季度，福星股份銷售方面低于市場預(yù)期。

　　而這主要是因?yàn)槠涞谌径韧曝浟Χ绕?，僅有國際城等貨量新推入市。前三季度銷售額共計(jì)48億，同比下降13%，其中10億為被區(qū)政府整地購買的學(xué)院口K1地塊。

　　分析認(rèn)為，由于年內(nèi)公司銷售項(xiàng)目仍主要以水岸國際、福星城和國際城等存量樓盤為主，預(yù)計(jì)全年銷售仍將維持在70億左右。

　　而據(jù)中投證劵的報(bào)告中也提及，福星股份2013年可售貨值在100多萬平米左右，并未明顯增加，全年業(yè)績可增長幅度或不大。但2014年，隨著姑嫂樹村項(xiàng)目將入市，加之水岸國際、國際城等項(xiàng)目，可對(duì)外銷售的部分約350萬平，若推出一半貨量，則可售175萬平，按60%的去化估算銷售105萬平，銷售金額約95億元，預(yù)計(jì)增速超30%。