　　隨著北京土地整備中心發(fā)布退地公告，一時(shí)間種種猜測涌現(xiàn)。其中便有業(yè)界人士指，公告中提及的重大誤解系旭輝沒有更換平谷地塊最新出讓文件。新舊出讓文件區(qū)別為，旭輝不知曉該地塊中商業(yè)面積已經(jīng)確定回購價(jià)格，錯誤估計(jì)平谷地塊未來收益。

　　具體為，平谷地塊出讓面積15.05萬平方米，其中包括2.5萬平方米限價(jià)房、1.52萬平方米回購商業(yè)用房，以及約11萬平方米的商品住宅面積。

　　出讓文件規(guī)定，在達(dá)到上限價(jià)格后，現(xiàn)場通過競報(bào)自住商品房面積確定競買人，該地塊自住商品房限價(jià)1.1萬/平方米。但在平谷地塊原出讓文件中，1.52萬平方米的商業(yè)體量沒規(guī)定回購價(jià)格，后更新文件規(guī)定了其商業(yè)用房回購價(jià)格為3500元/平方米。

　　對退地原因，觀點(diǎn)新媒體致電旭輝，得到的回復(fù)與北京土地整備中心公告相同。不過旭輝方面亦指出，導(dǎo)致退地責(zé)任并非全在旭輝。

　　看起來，導(dǎo)致該退地的主要原因應(yīng)該還是在土地本身，業(yè)內(nèi)人士分析，“可能是政府方面的工作失誤，導(dǎo)致地塊詳情與土地本身不符。”

　　更有坊間小道消息爆料，實(shí)際上旭輝就沒有拿那個項(xiàng)目。“當(dāng)時(shí)公布的是錯誤信息，可能與政府在溝通上出現(xiàn)了失誤。”

　　然而值得注意的是，旭輝在退地后還能收回1.3億元的土地保證金，這在土地交易市場實(shí)屬罕見。

　　同樣在北京，此前順義天竺22號地被大龍房地產(chǎn)以50.5億元競得成為地王，后大龍地產(chǎn)欠繳地價(jià)款被北京國土局沒收為該地塊繳納的2億元保證金。

　　于是有北京業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“對掛牌文件存誤解就能退地還拿回土地保證金，那對同場競地的其他房企有何公平可言。若僅是這樣的原因，那既不合理和不合法。”

　　搶地后遺癥

　　然而不管背后牽涉到怎樣的原因，此次退地在業(yè)內(nèi)看來無疑是旭輝忙亂的失誤，這多少也暴露出其在拿地上的急切。有分析認(rèn)為，若是拿地時(shí)旭輝與政府雙方能進(jìn)行足夠的溝通，那么出現(xiàn)這種退地的可能性幾乎沒有。

　　不過，聯(lián)想到旭輝自從獲得香港上市融資平臺后，即采取的高速擴(kuò)張四處搶地的策略，此刻出現(xiàn)的忙亂也并不意外。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年以來，旭輝已在上海、杭州、重慶等地斥資95億元拿下13幅地塊。

　　8月8日和8月6日，旭輝分別以2.37億元和13.46億元在蘇州、武漢競得土地。

　　11月旭輝以總地價(jià)16.06億元完成3個項(xiàng)目收購，包括上海兩幅土地，以及收購一個長沙項(xiàng)目。

　　在海外市場頻繁融資，同時(shí)在土地市場大踏步搶地，旭輝的擴(kuò)張之路走得十分急切，因此市場有分析認(rèn)為其“小馬拖大車”難負(fù)重壓。

　　據(jù)了解，旭輝11月所獲得3個項(xiàng)目均為合作項(xiàng)目，加上此前在杭州與綠地的合作項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)認(rèn)為旭輝如此大范圍同其他企業(yè)合作，從另一方面也佐證旭輝自身規(guī)模還不夠。

　　有分析師表示，為獲得高速擴(kuò)張獲取更多的項(xiàng)目資源，對金融杠桿的使用就成為旭輝的自然選擇。

　　歷史資料顯示，今年旭輝已分別于4月發(fā)行2.75億美元優(yōu)先票據(jù)；7月獲總額1.57億美元銀團(tuán)貸款；9月發(fā)行總金額1.25億美元額外票據(jù)；10月向獨(dú)立第三方配售2.56億新股，得凈額3.9億港元。

　　同時(shí)據(jù)香港業(yè)內(nèi)人士透露，旭輝近來在資本市場引入投資者方面也頗為活躍。11月12日消息，旭輝與綠地正籌辦雙幣種貸款，最高達(dá)4.84億美元；11月14日消息，恒基董事局主席李兆基，或以每股1.68港元的價(jià)格購入2.41億股旭輝股份，涉資4.05億港元。

　　根據(jù)旭輝方面給出的數(shù)據(jù)，今年旭輝在境外資本市場融資總額已達(dá)7億美元左右。

　　與7億美元境外融資相呼應(yīng)，旭輝董事長林中也多次表示，希望通過境外低息貸款改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)并降低融資成本。

　　但隨著旭輝在海外市場多次融資，外債比例逐步增大的同時(shí)，其整體負(fù)債率也在相應(yīng)提升。

　　據(jù)旭輝此前發(fā)布的中報(bào)，其負(fù)債率水平為67%。而截至到11月底，旭輝的負(fù)債率已經(jīng)升至80%左右。此前旭輝方面曾公開表示會設(shè)置負(fù)債80%的安全線，現(xiàn)在看來旭輝對杠桿的使用已經(jīng)達(dá)到最先設(shè)定的安全限度。

　　而此次爆出的退地烏龍，文件誤讀表面上是旭輝急切拿地時(shí)忙中出錯，而深層原因就是旭輝追求高速擴(kuò)張、過度杠桿化融資搶地后所帶來的后遺癥。

（審校：武瑾瑩）