在金地前9月凈利下降的情況下，這一舉措或能幫助金地釋放更多的資金去拓展新項目，以此來加快項目周轉(zhuǎn)率，疊加凈利。

　　觀點網(wǎng) 陳業(yè) 繼去年萬科將其南京南站項目與云南以項目打包，以信托的方式融資7億元后，近期，作為招保萬金之一的金地，也在南京選擇了將其仙林湖項目，以發(fā)售信托產(chǎn)品的方式來融資。

　　據(jù)悉，此次金地發(fā)售仙林湖項目信托產(chǎn)品的總?cè)谫Y額為4.5億元，認購起步是100萬元。

　　信托收益，按照投資人出資規(guī)模，分成了ABC類三種收益標準。其中，期限為18個月的產(chǎn)品，100萬到300萬元，年化收益為10.5%；300萬到600萬元，年化的收益為11%；600萬元以上，年化的收益為11.4%。到期之后，將一次性分配預期收益，并且歸還本金。

　　此外，該信托計劃還設計了24個月和36個月的不同期限產(chǎn)品，最高年化收益為12.3%。

　　仙林湖項目市場看好

　　與去年萬科信托計劃結(jié)果相同，此次金地發(fā)行的上述信托產(chǎn)品也受到了市場的認可，據(jù)悉，目前該信托計劃產(chǎn)品已經(jīng)開始發(fā)售，且該信托產(chǎn)品受到了投資者的追捧。

　　至于受追捧的原因，相關分析認為，最主要的原因，或還是因為投資者對金地仙林湖項目所在版塊的前景看好。

　　據(jù)南京業(yè)內(nèi)透露，金地南京仙林湖項目的地理位置相對不錯，靠近仙林湖，目前包括招商、保利在仙林湖都有項目，因此，預計未來項目的銷售價格不會低。

　　“雖然該項目目前的區(qū)域的交通不是很便利、配套也不是不足，但具有很大的升值潛力”。

　　除看好上述項目前景外，相關分析還認為，目前市場其他投資產(chǎn)品的預期收益率較低，而此次，金地發(fā)行信托產(chǎn)品投資的預期收益比較穩(wěn)定。

　　據(jù)了解，仙林湖項目為金地于今年6月19日，力克中糧地產(chǎn)、萬科、萊蒙等8家開發(fā)商后，以總價28.7億元奪得，樓面價為7863元/平方米，溢價率為75%，創(chuàng)下了仙林湖區(qū)域的新“地王”。

　　上述地塊是2009年招商地產(chǎn)仙林湖退地的一部分。2007年，招商地產(chǎn)和九龍倉曾聯(lián)合拍下這幅仙林湖西側(cè)地塊，但最后因市場情況未按時繳納首期款項而被國土局在2009年取消了拿地資格。

　　資料顯示，上述地塊起拍價為16.44億元，地塊總出讓面積約14.6萬平方米，規(guī)劃為住宅用地。目前，該地塊項目名稱為金地湖城藝境，項目的總平面規(guī)劃設計方案批前公示顯示，該項目總建筑面積約47.19萬平方米。

　　項目預計11月公開現(xiàn)場售樓處，年底開盤首推2、3、4號樓多層洋房，面積100-140平米，毛坯交付；不久前，該項目的花園洋房銷售價格被傳將達到1.8萬元/平方米。

　　借道信托籌資加速周轉(zhuǎn)

　　就金地此次融資動作，上述南京業(yè)內(nèi)認為，金地自身方面或?qū)ο闪趾椖康那熬氨容^看好，同時，“借道”該項目擴展新的融資渠道獲得發(fā)展資金，增加現(xiàn)金流也不失為一個好的契機。

　　不過，就此次金地發(fā)行該信托計劃融資4.5億元，外界存疑之處便是，金地今年銷售情況較往年有大幅增長，為何此次會選擇通過信托方式融資，畢竟向投資者籌資需與投資者分享項目部分收益。

　　對于上述疑問，相關分析則認為，在金地前9月凈利下降的情況下，這一舉措或能幫助金地釋放更多的資金去拓展新項目，以此來加快項目周轉(zhuǎn)率，疊加凈利。

　　據(jù)悉，雖然今年前9月，金地的銷售金額及面積同比有不同程度的增幅，但歸屬于上市公司股東的凈利潤卻同比有所下降。

　　金地前三季度財報顯示，前9月，金地累計實現(xiàn)銷售面積248.6萬平方米，銷售金額318.8億元，同比分別增長30.2%和42.8%；

　　1-9月，金地歸屬于上市公司股東的凈利潤7.16億元，同比下降22.2%；每股收益0.16元，同比減少23.18%。

　　就凈利下降的原因，相關研究機構指出，其一是，房地產(chǎn)結(jié)算毛利率較去年同期下了6.8個百分點，為26%。這是因為2011-2012降價促銷產(chǎn)品及高地價低毛利產(chǎn)品進入結(jié)轉(zhuǎn)高峰。

　　再者，今年所得稅較高。今年1-9月，金地所得稅與利潤總額比值高達38%，而去年同期僅26%。這是由于較多項目未到結(jié)算，沖低了利潤總額,這一效應隨著未來結(jié)算將弱化。

　　了解金地的人士，或不難知道，上述凈利下降所提及的高地價低毛利產(chǎn)品則主要是指，近年來，金地高周轉(zhuǎn)路線下所打造的剛需產(chǎn)品，而正是基于結(jié)構轉(zhuǎn)型的深入，金地的凈利潤表現(xiàn)受到了部分影響。

　　同時，在拓展項目方面，南京相關業(yè)內(nèi)則認為，金地或主要想籌更多的資金，拓展南京市場。

　　該業(yè)內(nèi)表示，雖然金地在南京已有一定的土儲，但較保利、五礦、綠地卻仍相去甚遠；再加上，南京的土地市場對開發(fā)商的資金支付要求較高，若想要繼續(xù)擴張，充足的資金則成為必要的前提。

　　據(jù)了解，作為金地10-11月在南京主推的兩個項目，金地自在城、金地明悅項目目前在南京市場的銷售情況都不錯，其中十月底金地自在城項目推出的褐石洋房，銷售均價達到了1.6萬元/平方米，為南京板橋附近的第一高價盤。

　　根據(jù)最新銷售動態(tài)顯示，金地南京自在城目前在售新推出花園洋房，共156套，去化約8成，面積108-143平米不等。