上實(shí)系地產(chǎn)整合早已不是新鮮話(huà)題，但時(shí)至今日，上實(shí)發(fā)展上實(shí)城開(kāi)兩大地產(chǎn)平臺(tái)的業(yè)務(wù)梳理似乎呈“各自為政”的局面。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露、見(jiàn)習(xí)編輯 張常旺 10月29日晚間，上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司公布第三季度業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。今年1-9月，上實(shí)發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28.93億，同比增長(zhǎng)4.99%。基本每股收益0.37元，同比減少35.09%。

　　截止至第3季度，上實(shí)發(fā)展總資產(chǎn)達(dá)到193.86億元，同比微降0.68%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)51.08億，同比增長(zhǎng)7.05%。

　　凈利續(xù)降與慢速發(fā)展

　　值得關(guān)注的是，在凈利潤(rùn)方面，上實(shí)發(fā)展在三季度未能扭轉(zhuǎn)凈利持續(xù)下降的局面。

　　數(shù)據(jù)披露，前三季度，該公司錄得歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約4億，同比下跌34.71%。而這一數(shù)據(jù)在中報(bào)中為2.91億元，比上年同期減少44.35%。

　　對(duì)此，公司方面曾在中報(bào)中指出，凈利下降的主要原因系上年同期實(shí)現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益。

　　對(duì)于上實(shí)發(fā)展凈利潤(rùn)持續(xù)走低的情況，有分析人士指出，如果在成交金額上沒(méi)有較大幅度的提升，那么凈利潤(rùn)必然會(huì)下降。而且越到后期，由于土地成本在不斷提升，所以項(xiàng)目本身的利潤(rùn)率就在下降，除非開(kāi)發(fā)商的成交金額能夠緊跟市場(chǎng)的步伐，快速增長(zhǎng)。

　　“交易量有保證，利潤(rùn)率才會(huì)相應(yīng)拉上去。”該人士如是說(shuō)。

　　盡管前3季銷(xiāo)售金額并未在三季報(bào)中得以體現(xiàn)，但有長(zhǎng)期觀察上實(shí)發(fā)展的業(yè)內(nèi)人士表示，該公司在這方面的表現(xiàn)并不理想，在售項(xiàng)目也并是很多。

　　資料顯示，下半年以來(lái)，上實(shí)發(fā)展的在售項(xiàng)目主要包括成都“海上海”、上海“海上納緹”、上海朱家角項(xiàng)目、天津“萊茵小鎮(zhèn)”以及哈爾濱“海上銀座”。

　　僅從第3季度來(lái)看，上實(shí)發(fā)展錄得營(yíng)業(yè)總收入7.09億元，較上年同期的8.87億元有所下降。

　　另從財(cái)務(wù)方面來(lái)看，截至9月底，上實(shí)發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為8.59億，較去年-4.05億有較大幅度提升，公司負(fù)債率達(dá)61.6%。

　　報(bào)告期內(nèi)，該公司的長(zhǎng)期借款約24.29億，短期借款13.5億，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債24.75億，貨幣資金57.16億，由此來(lái)看，其短期內(nèi)償債壓力并不大。

　　“事實(shí)上，上實(shí)發(fā)展的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)一直比較穩(wěn)定，但成長(zhǎng)速度不快。”中信建投房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶表示，特別是在購(gòu)地支出方面，今年以來(lái)，上實(shí)發(fā)展在土地市場(chǎng)并未有所斬獲。

　　“如果不加快項(xiàng)目滾動(dòng)，資金、擴(kuò)張等方面就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。很多局限往往不是外部帶來(lái)的，而是自己給自己捆上的。”蘇雪晶如是說(shuō)。

　　增持住宅與整合之殤

　　外界對(duì)于上實(shí)發(fā)展的印象，往往是“整合”、“穩(wěn)健”，甚至“保守”。

　　“上實(shí)發(fā)展內(nèi)部一直在做一些調(diào)整，在結(jié)構(gòu)方面要做一些改變，重新挖掘自己的強(qiáng)項(xiàng)。”據(jù)知情人士透露，目前，上實(shí)發(fā)展內(nèi)部并不是特別明朗，但是它下屬的幾個(gè)板塊中，目前正在謀劃一個(gè)結(jié)構(gòu)上的變化。

　　盡管，“上實(shí)系”地產(chǎn)整合早已不是新鮮話(huà)題，但是業(yè)界對(duì)于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題的認(rèn)知也僅僅停留在上實(shí)城開(kāi)和上實(shí)發(fā)展以地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行區(qū)分，上實(shí)城開(kāi)主要開(kāi)發(fā)住宅，而商業(yè)地產(chǎn)則集中在上實(shí)發(fā)展這一平臺(tái)。

　　然而，時(shí)至今日，該兩大地產(chǎn)平臺(tái)的業(yè)務(wù)梳理似乎愈加呈現(xiàn)“各自為政”的局面。

　　根據(jù)上實(shí)發(fā)展10月29日的公告，為提升其整體經(jīng)濟(jì)效益，該公司將以3.25億收購(gòu)天津永嘉股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)持有的，上海上實(shí)錦繡花城置業(yè)有限公司48%股權(quán)。

　　是次收購(gòu)?fù)瓿珊?，上海?shí)業(yè)將持有錦繡花城置業(yè)100%股權(quán)。

　　據(jù)了解，錦繡花城置業(yè)是為了進(jìn)行上海金山新城A4地塊項(xiàng)目設(shè)立項(xiàng)目公司，成立于2010年9月13日，由上實(shí)發(fā)展出資人民幣2000萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的100%。

　　該項(xiàng)目地塊土地用途為普通商品房，用地性質(zhì)二類(lèi)住宅用地，用地面積13.51萬(wàn)平方米，容積率1.2，總建筑面積21.41平方米，地上建筑面積16.57萬(wàn)平方米。2011年9月，天津永嘉向項(xiàng)目公司增資約1846萬(wàn)元，增資后上實(shí)發(fā)展與天津永嘉分別持有該項(xiàng)目公司52%、48%股權(quán)。

　　有上海業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，是次收購(gòu)反映上實(shí)發(fā)展對(duì)于該項(xiàng)目前景的樂(lè)觀預(yù)期，并從投資收益的角度做出了增持的決定。

　　“兩家公司之間的交叉，哪些領(lǐng)域該誰(shuí)退出？這方面誰(shuí)也未能發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律?，F(xiàn)在看來(lái)，兩家公司更多考慮的是，把這事兒放一邊，先管自己吃飽做大，再談合并的問(wèn)題。”

　　在上海中原研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍看來(lái)，目前，上實(shí)發(fā)展與上實(shí)城開(kāi)都未到達(dá)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的地位，所以唯有放手發(fā)展，做大規(guī)模，才能獲得最終的話(huà)語(yǔ)權(quán)。

　　另有行業(yè)人士指出，作為國(guó)資背景的企業(yè)，上實(shí)的內(nèi)部架構(gòu)較為混亂，盡管項(xiàng)目還算穩(wěn)妥，但市場(chǎng)比拼缺乏主動(dòng)性，特別是在納儲(chǔ)、收購(gòu)方面。

　　“守著老祖宗的班底，在市場(chǎng)層面上必然會(huì)落后，上實(shí)的速度、規(guī)模未能發(fā)展起來(lái)，主要還是在于領(lǐng)導(dǎo)層思維不夠主動(dòng)，在市場(chǎng)方面沒(méi)有尋找到突破點(diǎn)。”該人士如是說(shuō)。