好的公司必然是穩(wěn)定增長(zhǎng)，所以選擇有限的債。而股意味著機(jī)會(huì)、發(fā)展以及分享。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 10月16日，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司在上海召開(kāi)2013年前三季度業(yè)績(jī)通報(bào)暨上海戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)。

　　截止至9月底，陽(yáng)光城已完成銷(xiāo)售金額133億，提前一季度完成年初制定的全年銷(xiāo)售指標(biāo)。期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷(xiāo)售面積113.2萬(wàn)平方米，平均售價(jià)達(dá)1.17萬(wàn)元/平米。

　　土儲(chǔ)方面，今年以來(lái)，陽(yáng)光城累計(jì)拿地面積115.75萬(wàn)平方米，計(jì)容建面達(dá)208萬(wàn)平方米，拿地金額累計(jì)64.96億元，樓面地價(jià)3140元/平方米。

　　在當(dāng)日發(fā)布會(huì)上，陽(yáng)光城集團(tuán)總裁陳凱、陽(yáng)光城集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)及品牌中心總經(jīng)理王鋒等一眾高管出席了活動(dòng)，并進(jìn)一步闡釋了陽(yáng)光城的發(fā)展策略。

　　市場(chǎng)與規(guī)模

　　“2011年20-30億的簽約額，30多億的市值，到一年多之后，第三季度各類(lèi)數(shù)據(jù)排名行業(yè)的30多位。”陳凱回顧陽(yáng)光城從福建到上海的這一路感觸良多，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有更深的體會(huì)。

　　在陳凱看來(lái)，市場(chǎng)集中度越來(lái)越高。

　　“大魚(yú)越來(lái)越大。正常的行業(yè)規(guī)則二八開(kāi)，我相信這個(gè)集中度還會(huì)越來(lái)越高。我曾經(jīng)有一個(gè)預(yù)測(cè)，去年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額達(dá)到6.4萬(wàn)億，將來(lái)一定會(huì)到10萬(wàn)億。按正常來(lái)講，排名前10的公司占到20%，排名前10的公司(銷(xiāo)售額)就有2萬(wàn)億，也就是說(shuō)將來(lái)5-8年，排在前10的公司銷(xiāo)售規(guī)模平均在2000億，這也就意味著，那時(shí)第一名可能達(dá)到5000億的銷(xiāo)售規(guī)模。”

　　他進(jìn)一步指出，5000億就意味著在10萬(wàn)億的大蛋糕里，市場(chǎng)的領(lǐng)軍人物占5%的市場(chǎng)份額完全有可能實(shí)現(xiàn)。

　　與此同時(shí)，大魚(yú)也游得越來(lái)越快。、

　　陳凱援引相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示，從2012年內(nèi)房股的營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，80億以下的公司增長(zhǎng)速度是10%，但是超過(guò)100億的公司增長(zhǎng)速度最高的達(dá)到50%。

　　“規(guī)模大的企業(yè)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)小的(企業(yè))。這就是大魚(yú)越來(lái)越大，速度越來(lái)越快，市場(chǎng)集中程度越來(lái)越高。”陳凱續(xù)稱(chēng)，在這種市場(chǎng)情況下，小公司無(wú)疑面臨著更多的問(wèn)題。比如，小公司的資金成本高，超過(guò)10%。與此同時(shí)，地越來(lái)越難拿，人才也越來(lái)越難留。

　　“我們也是小魚(yú)，去年才100億。所以我覺(jué)得，有了一定規(guī)模的企業(yè)，未來(lái)的路會(huì)越來(lái)越難走。”陳凱如是說(shuō)。

　　周轉(zhuǎn)與成本

　　談到上述現(xiàn)實(shí)情況，陳凱給出了一套陽(yáng)光城的“解決方案”，并視其為陽(yáng)光城的“法律”。

　　首先，在周轉(zhuǎn)和成本方面，陽(yáng)光城以“高周轉(zhuǎn)+低成本”為發(fā)展戰(zhàn)略。

　　據(jù)介紹，2012年以來(lái)，陽(yáng)光城新增的土地，從拿地到首次開(kāi)盤(pán)，平均周期7.98個(gè)月。其中，在廈門(mén)、福州與歌婓資本合作的翡麗灣以及西海岸項(xiàng)目，這一周期分別僅為6.5以及6.3個(gè)月；另外，位于蘭州的林隱天下項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)周期為8.5個(gè)月。

　　談及低成本，陳凱表示，低成本不一定是低地價(jià)，可以體現(xiàn)在資金成本低、土地利用水平提高、采購(gòu)、戰(zhàn)略合作方以及設(shè)備、總包成本降低

　　針對(duì)近期在上海高溢價(jià)拿地引發(fā)的諸多疑問(wèn)，他解釋稱(chēng)，正是因?yàn)榈统杀荆?yáng)光城才可以拿高一點(diǎn)的地價(jià)。

　　“因此，關(guān)鍵還是在于速度快。圍繞高周轉(zhuǎn)，我們才有精準(zhǔn)投資、高效運(yùn)營(yíng)、適銷(xiāo)產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力。所以在上海，只要我們覺(jué)得是高周轉(zhuǎn)的土地，客戶能夠接受的，貨值比預(yù)期高的，盡管價(jià)格稍微貴一點(diǎn)，我們就敢做。”

　　陳凱補(bǔ)充稱(chēng)，“如果一個(gè)公司開(kāi)盤(pán)周期在7個(gè)月或者8個(gè)月，我相信這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)各方面的成本都會(huì)降下來(lái)。”

　　產(chǎn)品線與布局

　　縱觀陽(yáng)光城去年至今的發(fā)展布局，相比2012年僅有的3個(gè)貢獻(xiàn)銷(xiāo)售的城市，今年該公司在太原、蘭州、上海等地都有項(xiàng)目在售，盡管如此，今年新進(jìn)入的城市只有上海、龍巖。

　　對(duì)此，陳凱指出，去年銷(xiāo)售100億，實(shí)際上只有3個(gè)城市真正在銷(xiāo)售，平均每個(gè)城市30多億，今年多了幾個(gè)城市，但基本前提仍然是精選城市。

　　“以陽(yáng)光城目前的團(tuán)隊(duì)實(shí)力，我們只能在有限的資源情況下，只能人盡其才。舉一個(gè)例子，如果今年前三季度133億的銷(xiāo)售，分別是10個(gè)城市和5個(gè)城市，這二者之間的管理難度、管理精度、管理要求顯然是不一樣的。”

　　被問(wèn)及為何陽(yáng)光城不進(jìn)入北京，陳凱打比方指出，假如明年陽(yáng)光城一共賣(mài)了100億，方案一是北京50億，上海也是50億；方案二是沒(méi)有進(jìn)入北京，但上海賣(mài)了100億。

　　“從今年來(lái)看，上海賣(mài)100億能進(jìn)前三，在這個(gè)城市的行業(yè)比較有地位。但如果是兩個(gè)50億，北京、上哈哎估計(jì)都進(jìn)不了前十，所以目前適合陽(yáng)光城的戰(zhàn)略，就是精選城市。”

　　資料顯示，截至目前，陽(yáng)光城在上海已6個(gè)項(xiàng)目，涵蓋了寫(xiě)字樓、SOHO、別墅、疊拼、洋房、高層等多種產(chǎn)品線。

　　按照陳凱的設(shè)想，陽(yáng)光城下一步將繼續(xù)在上海增持，要把上海的市場(chǎng)做大、做透。同時(shí)深化“大福建”概念，目前已進(jìn)入福州、廈門(mén)，未來(lái)將圍繞這兩個(gè)點(diǎn)，進(jìn)入周邊的長(zhǎng)樂(lè)、寧德、莆田。

　　“在產(chǎn)品線豐富、城市精選的前提下，我們能夠產(chǎn)生巨大的效益。福州公司明年就可以過(guò)百億，廈門(mén)、漳州、泉州，甚至龍海這些更小的城市，完全可以掛到廈門(mén)公司來(lái)做，預(yù)計(jì)明年也可以超過(guò)50億了。再加上閩西，在西北已經(jīng)進(jìn)入的西安、蘭州、太原。下一步我們有可能進(jìn)入山東。”

　　管理和人事

　　“這是我們的管理流程和人事線條：堅(jiān)持扁平化，堅(jiān)持青年近衛(wèi)軍。”

　　據(jù)陳凱介紹，近一、兩年來(lái)，陽(yáng)光城1979年出生的總經(jīng)理(包括集團(tuán)的分公司一把手總經(jīng)理)已有5位，1976年出生的也有5個(gè)。

　　“在我們大概不到20位的高管中，一半是1979年、1976年的。為什么這樣？年輕人更容易在這種時(shí)候接受像我這種1969年'老人'的思想灌輸。”而1969年或者1959年人的思想很難改變，難以令其迅速融入到公司。當(dāng)然還有很多的其他因素，比如年輕人扛打，我們現(xiàn)在一個(gè)會(huì)要開(kāi)很久，強(qiáng)度大，是一個(gè)非常大的體力活，他們可以跟著往前跑，還可以面對(duì)非常大的挫折。“

　　而近衛(wèi)軍，陳凱解釋稱(chēng)，并不是天天圍著領(lǐng)導(dǎo)，而是在思想上能夠高度保持一致。”我要快能快起來(lái)，我要省能省下去，我要強(qiáng)，強(qiáng)度能起來(lái)。“他續(xù)稱(chēng)，不僅如此，企業(yè)管理還需堅(jiān)持扁平化。

　　“讓聽(tīng)得見(jiàn)炮聲的人指揮戰(zhàn)斗。我們的流程最多不超過(guò)5級(jí)，基本上是3級(jí)。”在陳凱進(jìn)入陽(yáng)光城之后，“分管副總”被廢除。在此之前，分管副總加上部門(mén)經(jīng)理，再加上整個(gè)人員鏈條，有5-6個(gè)層級(jí)。

　　“我在下各個(gè)地區(qū)開(kāi)會(huì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，各個(gè)地區(qū)公司匯報(bào)進(jìn)展情況，通常都是由部門(mén)經(jīng)理匯報(bào)，經(jīng)銷(xiāo)經(jīng)理講公司的經(jīng)銷(xiāo)，包括PPT以及匯報(bào)發(fā)言。但是在他說(shuō)完之后，我正想表達(dá)感謝，突然有一個(gè)人說(shuō)：'總裁，我來(lái)補(bǔ)充幾句。'就坐上來(lái)了，我說(shuō)你是做什么的？'我是分管營(yíng)銷(xiāo)的副總'。什么意思？第一，活都是經(jīng)理干的，PPT也是他寫(xiě)的，說(shuō)也是他說(shuō)的，最后來(lái)一個(gè)分管副總，而且不管其它部門(mén)，就管這一個(gè)部門(mén)，他坐在后面，這個(gè)是我堅(jiān)決不能接受的。陽(yáng)光城的'扁平化'就是這么來(lái)的。”陳凱如此表示。

　　除此之外，陳凱還分享了陽(yáng)光城在“股加債”以及“信息對(duì)稱(chēng)”方面的經(jīng)驗(yàn)。

　　在他看來(lái)，債意味著風(fēng)險(xiǎn)。好的公司必然是穩(wěn)定增長(zhǎng)，所以選擇有限的債。而股意味著機(jī)會(huì)、發(fā)展以及分享。

　　他以陽(yáng)光城與歌婓資本的合作為例，進(jìn)一步指出，去年與歌斐合作做了第一支基金，選了兩個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)顫悠悠地用三年的股+債。

　　“然而一年以后，受惠于高周轉(zhuǎn)，陽(yáng)光城的優(yōu)先債可以還了，這兩個(gè)項(xiàng)目也都超預(yù)期的完成，6個(gè)多月達(dá)成銷(xiāo)售，我們完全有可能把錢(qián)提前還給歌斐。這樣我們的合作還可以更進(jìn)一步，與他們合作的第三支基金馬上就要開(kāi)始。”

　　談及另小公司頭疼的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，陳凱表示，公司越小，信息越不對(duì)稱(chēng)，并介紹了陽(yáng)光城在這方面的管理經(jīng)驗(yàn)。

　　“在陽(yáng)光城，不允許越級(jí)指揮，不允許越級(jí)匯報(bào)。為什么？信息要對(duì)稱(chēng)。這是我到這個(gè)公司前6個(gè)月都在拼命抓的事。”

　　對(duì)于陳凱而言，信息對(duì)稱(chēng)是一個(gè)公司走上跑道、正常發(fā)展所必須的一步，現(xiàn)在基本上做到了。