作為華僑城新一輪擴(kuò)張的主戰(zhàn)場，未來二三線城市的主題公園市場也將形成更為激烈的競爭格局。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 華僑城在完成換帥和新老交替后，于去年重啟的新一輪擴(kuò)張已箭在弦上。

　　今年國慶期間，華僑城與福州市人民政府簽署正式合作協(xié)議，雙方同意將共同打造福州華僑城大型文化旅游綜合項目。

　　據(jù)了解，華僑城將投資不低于100億元，在福州市倉山區(qū)帝封江地塊規(guī)劃建設(shè)包括歡樂谷主題公園、水公園、濱江生態(tài)公園、曲水灣精品商業(yè)、文化主題精品酒店等9大旅游項目，總占地面積3.19平方公里。

　　另據(jù)相關(guān)接近華僑城人士透露，此次正式合作協(xié)議的簽署，表示雙方在所有核心商業(yè)條件方面已談妥，目標(biāo)地塊也已確定，隨后將會通過招拍掛程序競得土地，項目整體進(jìn)展還算順利。

　　寧波、福州雙百億項目

　　其實(shí)相比福州項目，華僑城于寧波的項目已先一步進(jìn)入正式拿地階段。

　　今年9月份，華僑城曾以總價約9.2億元分兩次在寧波鄞州區(qū)合計拿下7宗地塊，地塊總面積接近30萬平方米。其中，位于鄞州新城區(qū)鐘公廟街道的6宗地塊，將打造一個類似深圳歡樂海岸的城市綜合體項目。

　　而寧波項目也是華僑城去年以來相繼簽約的福州、深圳大鵬、重慶、寧波和佛山順德5個項目中進(jìn)展最快的一個。

　　2012年12月份，華僑城曾宣布該公司與寧波鄞州區(qū)政府簽署《寧波華僑城文化旅游綜合項目合作協(xié)議》，擬合作開發(fā)建設(shè)文化旅游綜合項目，項目投資總額不低于100億元。

　　如今，寧波和福州兩個總投資額不低于100億項目進(jìn)入拿地階段，似乎也意味著華僑城第二輪擴(kuò)張也已進(jìn)入正式推進(jìn)階段。

　　事實(shí)上，對于華僑城的第二輪擴(kuò)張，中銀國際在早前的一份報告中就指出，今明兩年華僑城將開啟新一波土地獲取高潮，其中，預(yù)計寧波項目和福州項目下半年將分別拿地30-50萬方和80萬方，并均有望下半年開工，明年開始預(yù)售。

　　相關(guān)分析師還提到，在具體的拿地方面，華僑城會根據(jù)項目的具體推進(jìn)情況適度獲取，這主要還是受制于資金壓力。

　　另外，佛山順德項目也有望在今年進(jìn)入拿地階段。據(jù)相關(guān)分析師透露，順德項目的進(jìn)展本來先于福州，但由于華僑城和當(dāng)?shù)卣陧椖坑玫刂笜?biāo)上有分歧，因而進(jìn)度稍緩。

　　該分析師還表示，華僑城所有新簽項目中，只有深圳大鵬項目進(jìn)度較慢，主要是受制于當(dāng)?shù)氐氖姓涮诇?，華僑城對于該項目的規(guī)劃也必須要與深圳政府對大鵬新區(qū)的整體規(guī)劃推進(jìn)相匹配。

　　華僑城二輪擴(kuò)張存疑

　　按照華僑城的規(guī)劃，今后其所擁有和運(yùn)營的主題公園數(shù)量要擴(kuò)大至20個，同時一方面要進(jìn)行產(chǎn)品系的復(fù)制，另一方面也要著手進(jìn)行第五代產(chǎn)品研發(fā)。

　　但在多數(shù)業(yè)界人士看來，華僑城一直以來采取的高負(fù)債擴(kuò)張模式，住宅銷售過分喧賓奪主，文化旅游面臨的激烈競爭，以及令人擔(dān)憂的財務(wù)狀況都制約其發(fā)展。

　　另外，華僑城的第二輪擴(kuò)張能否順利實(shí)施，最重要的一點(diǎn)還在于是否有足夠的資金支持，以及能否解決融資困境。

　　而就華僑城最主要資金回籠部分的地產(chǎn)銷售而言，相關(guān)分析師認(rèn)為，截至9月底其銷售額不到200億元，四季度的銷售業(yè)績還將面臨更大挑戰(zhàn)，因為華僑城高度依賴于上海和深圳高端項目，但這兩個項目不太可能使整體銷售去化率由上半年40%左右的相對低位有所改善。

　　該分析師還提到，預(yù)計華僑城今年全年的合同銷售額能達(dá)到215億，同比增長7.5%，這相比行業(yè)內(nèi)其他房企增長速度較為落后。

　　此外，為突破融資難題，華僑城在2012年還首次進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資嘗試，以歡樂谷門票為基礎(chǔ)發(fā)行融資憑證，合計募集資金18.5億元。

　　今年6月份，華僑城又通過旗下華僑城亞洲進(jìn)行境外融資，以配股融資的方式，引入新華人壽和中再資產(chǎn)兩家保險公司進(jìn)行投資認(rèn)購。8月1日，又與中國太平保險集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

　　就此，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，能夠聯(lián)手財大氣粗的險資拓展業(yè)務(wù)，對于目前涉房地產(chǎn)類企業(yè)在融資閘門未證實(shí)開啟的背景下無疑大有益處，對華僑城來說，最直接的益處莫過于增加資金來源的渠道。

　　而除自身的資金壓力外，華僑城的二輪擴(kuò)張還將面臨旅游文化產(chǎn)業(yè)的激烈競爭。

　　這兩年由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，文化旅游地產(chǎn)在過去的兩年時間里成為了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)力的一個重要方向，包括萬達(dá)、保利、雅居樂、蘇州高新等企業(yè)均已將觸角伸向了旅游地產(chǎn)。

　　而從華僑城已布局的城市和區(qū)域來看，在武漢、蘇州、常州、徐州、泰安、寧波等較為核心的二三線城市，世茂集團(tuán)、宋城股份、蘇州高新等企業(yè)投資的各種主題公園項目也已紛紛落地。

　　另外，在主題公園方面，華僑城也面臨著迪士尼進(jìn)入上海的巨大挑戰(zhàn)，特別是在文化內(nèi)涵上，華僑城與迪士尼的差距不小。

　　可以預(yù)見，作為華僑城新一輪擴(kuò)張的主戰(zhàn)場，未來二三線城市的主題公園市場也將形成更為激烈的競爭格局。

　　另外，相關(guān)研究機(jī)構(gòu)還指出，隨著社會、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，行業(yè)發(fā)展的改革，華僑城所面臨的商業(yè)模式、區(qū)域布局和內(nèi)部管理等方面的壓力也較大，特別是地產(chǎn)行業(yè)帶動效應(yīng)的下降，而這些因素很可能導(dǎo)致華僑城在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域龍頭地位的下降。