潘石屹雖然在視頻中大力表揚(yáng)旗下項(xiàng)目的出租情況讓人滿意，但同時SOHO中國項(xiàng)目表現(xiàn)不好的情況也時常見諸報端。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 一向活躍的潘石屹再次選擇不召開針對媒體的業(yè)績發(fā)布會，而僅僅是發(fā)布了一段6分鐘的視頻，用這樣的方式簡單的總結(jié)了SOHO中國從去年年中開始宣布轉(zhuǎn)型至今的表現(xiàn)。

　　潘石屹在視頻中表示，SOHO的轉(zhuǎn)型“成功了”。

　　老潘稱轉(zhuǎn)型成功

　　據(jù)中報顯示，截至2013年6月30日，公司的營業(yè)額達(dá)到25億元，同比增長103%，凈利潤達(dá)到21億元，同比增長242%，核心凈利潤(不含投資物業(yè)評估增值)為5.37億元，同比增長130%，核心純利潤率約為22%。董事會決議派發(fā)股息為每股人民幣0.12元。

　　“營業(yè)收入大幅提升，主要原因是本期結(jié)算的建筑面積較去年同期增加所致。本期結(jié)算的建筑面積約為40835平米(不含車位面積)，較去年23179平米大幅上升76%，本期結(jié)算的可售面積(不含車位面積)平均售價每平米約60749元，主要來源于銀河SOHO以及SOHO中山廣場項(xiàng)目”，SOHO中國如此解釋業(yè)績大增的原因。

　　而SOHO的中報則自稱：“自去年8月公司宣布由銷售向持有轉(zhuǎn)型以來，SOHO世紀(jì)廣場、前門大街項(xiàng)目、銀河SOHO均取得了突出的租賃業(yè)績，充分證明公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已經(jīng)成功。”

　　據(jù)soho中國介紹，在業(yè)績期內(nèi)SOHO中國最重要的幾個項(xiàng)目分別是上海的SOHO世紀(jì)廣場、北京前門項(xiàng)目、銀河SOHO。

　　其中，位于上海浦東世紀(jì)大道的SOHO世紀(jì)廣場是公司轉(zhuǎn)型后第一個自持項(xiàng)目，目前出租率已達(dá)到100%，實(shí)現(xiàn)了滿租。，據(jù)悉，項(xiàng)目完工時已出租50%面積給上海期貨交易所，光大期貨、招商期貨、銀河期貨等公司也紛紛入駐，金融行業(yè)租戶占整個項(xiàng)目近80%。SOHO世紀(jì)廣場的租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營利潤率高達(dá)88%。

　　潘石屹還介紹，坐落于北京中心地段的前門大街項(xiàng)目經(jīng)過重新定位后，租戶質(zhì)量顯著提高，一批優(yōu)秀的、以體驗(yàn)為主的國際品牌已經(jīng)入駐并開業(yè)，如韓國CJ集團(tuán)、三星、聯(lián)想等。銀河SOHO在過去三個月中，平均每月租出近兩萬平米。這個剛完工不久的項(xiàng)目目前已經(jīng)租出9.3萬平米，出租率接近60%。

　　此外，潘石屹續(xù)稱，北京、上海住宅市場回報率1%-2%，辦公樓市場投資回報率3%-4%；而SOHO中國基于開發(fā)成本的租金回報率為8%-10%，銀行按揭利率已經(jīng)達(dá)到7.2%。

　　對于未來的策略，潘石屹稱，SOHO中國要持有足夠現(xiàn)金的同時，要嚴(yán)控負(fù)債率。其次，將繼續(xù)集中在北京、上海的繁華地段。

　　中報顯示，SOHO中國持有現(xiàn)金152億元，凈負(fù)債率為14.3%。

　　市場聲音言不佳

　　在潘石屹的表述中，SOHO中國的表現(xiàn)完美，好得讓人贊嘆。但情況可能并不是這么樂觀。

　　雖然營業(yè)額和凈利潤同比增幅較大，但數(shù)字上看，不過才20多億元。對比SOHO中國曾經(jīng)有過的過百億的業(yè)績，這個數(shù)字只是之前的零頭。

　　或許轉(zhuǎn)型和調(diào)整可以作為一個理由來解釋營業(yè)額大幅下降的原因。但市場人士認(rèn)為僅僅一年時間就宣布SOHO從散售轉(zhuǎn)型自持成功，說服力似乎并不太強(qiáng)。

　　對比與SOHO中國相校實(shí)力強(qiáng)許多的新鴻基，在多年前轉(zhuǎn)型之時，也有差不多十年的準(zhǔn)備期，而在進(jìn)行轉(zhuǎn)型之后，新鴻基也用了另一個十年才做到真正的租售并舉。

　　新鴻基用了近20年才完成的調(diào)整，SOHO中國竟然一年就宣布完成，這樣的對比太讓人驚訝。

　　另一方面，潘石屹雖然在視頻中大力表揚(yáng)旗下項(xiàng)目的出租情況讓人滿意，但同時SOHO中國項(xiàng)目表現(xiàn)不好的情況也時常見諸報端。

　　今年6月，有報道稱SOHO中國北京的幾個項(xiàng)目尾盤都已經(jīng)重新定價促銷，比如三里屯SOHO和原名望京SOHO后更名為銀峰SOHO的兩個項(xiàng)目，而且促銷力度也比較大。

　　報道稱，據(jù)知情人士透露，SOHO中國2012年8月份宣布告別散售，全面轉(zhuǎn)型持有。這一決策將導(dǎo)致SOHO中國由散售帶來的快速回籠資金渠道緊閉，令其轉(zhuǎn)型面臨重大資金壓力。而此次SOHO中國甩賣北京項(xiàng)目尾盤，可能也是出于快速回籠資金，支援上海項(xiàng)目開發(fā)，緩解轉(zhuǎn)型資金困局的考慮。

　　近期又有報道顯示，SOHO中國轉(zhuǎn)型后首個含有自持部分項(xiàng)目的銀河SOHO也遭遇到了自持物業(yè)扎堆甩賣的尷尬境遇，據(jù)一位SOHO中國銷售人員透露，銀河SOHO目前有約140套5A寫字樓及商鋪正在尋找買主。該銷售人員特別強(qiáng)調(diào)，銀河SOHO絕大部分房源早在去年即已銷售一空，目前這批房源是SOHO中國自持的物業(yè)。

　　在SOHO中國發(fā)展的另一個城市上海，有業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)新媒體表示，目前SOHO在上海沒什么聲音，項(xiàng)目不管是出租還是出售都沒有特別引起市場關(guān)注。

　　其表示，上海的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境并沒有特別惡劣，但SOHO的產(chǎn)品涉及其實(shí)并不能獲得上?？蛻舻恼J(rèn)可，加上銷售團(tuán)隊(duì)的能力不強(qiáng)，使得SOHO在上海的整體表現(xiàn)不佳。

　　“在品牌和品質(zhì)之間，SOHO顯然至注意了品牌，而忽略了品質(zhì)”，上述人士如此總結(jié)。

　　事實(shí)上，即使潘石屹成功為自己和SOHO中國樹立了知名度，但其過往項(xiàng)目的散售模式和不佳的運(yùn)營管理情況，使得其在政府心中并不受待見。

　　今年7月底，在上海靜安區(qū)東八塊地塊最終出讓之前，市場傳SOHO中國有意競爭，但隨即傳出消息稱政府方面并不希望SOHO獲得，反而屬意外資公司漢斯集團(tuán)。

　　最終結(jié)果也是SOHO中國失手，漢斯集團(tuán)低調(diào)將此地塊摘下。