　　“當(dāng)然如果6個(gè)月開盤的項(xiàng)目都在一線城市就會(huì)比較難，像北京、上海等地對于預(yù)售有一些要求，不過在二、三線城市，很多項(xiàng)目都是出了預(yù)售證就可以賣樓，如果提早做好設(shè)計(jì)、方案以及施工的準(zhǔn)備，我們有信心6個(gè)月就可以進(jìn)入銷售。”

　　據(jù)許世壇介紹，上半年，世房新增土地已超過140億元，遠(yuǎn)超去年全年購地水平。預(yù)計(jì)今年公司可售貨值會(huì)達(dá)到一千億，下半年的可售貨量達(dá)580萬平方米，將超過620億元。

　　“如果只看第四季度，我們重點(diǎn)銷售項(xiàng)目已達(dá)156億。同時(shí)購地策略，也會(huì)集中在長三角和福建地區(qū)，全年估計(jì)的購地金額應(yīng)該會(huì)達(dá)到人民幣300億。”許世壇如是說。

　　于同日，世茂房地產(chǎn)發(fā)布2013年中期業(yè)績報(bào)告，半年合約銷售額325億元，已完成全年550億元銷售目標(biāo)的59%；累計(jì)銷售面積達(dá)250萬平方米，銷售均價(jià)1.3萬元/平方米。

　　數(shù)據(jù)另披露，期內(nèi)，世茂房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入166.8億元，同比上漲21.8%；毛利59.2億元，較去年同期增長25.7%，毛利率增至35.5%。

　　以下為世茂房地產(chǎn)控股有限公司2013年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：世茂房地產(chǎn)的銷售會(huì)提前達(dá)標(biāo)，那么會(huì)否存在上調(diào)全年目標(biāo)的可能？另外，您還提到公司負(fù)債率會(huì)下降到60%以下，下半年會(huì)是什么水平呢？

　　許世壇：第一個(gè)問題有關(guān)銷售額，我們在10月份就會(huì)提前達(dá)標(biāo)，但現(xiàn)在還沒有到10月份，所以暫時(shí)不會(huì)調(diào)整銷售目標(biāo)，屆時(shí)我們會(huì)再與媒體朋友溝通。

　　第二個(gè)問題負(fù)債率，上半年我們買了那么多地，負(fù)債率都是60.8%，下半年這些地會(huì)進(jìn)入賣樓階段，那么通過賣樓的收益以及現(xiàn)金的回款，我們很有信心將負(fù)債率降到60%以下，最終會(huì)降到多少？要年底才知道這個(gè)數(shù)字。

　　現(xiàn)場提問：從拿地到推出市場，世房計(jì)劃將這個(gè)周期從9個(gè)月縮短到6個(gè)月，對此公司具體是如何考慮的？另外，世房稱有信心保持毛利率，公司會(huì)從哪幾方面入手，提升毛利率？

　　許世壇：其實(shí)6個(gè)月開盤是一個(gè)非常短的時(shí)間，為什么可以做到呢？因?yàn)槲覀円崆白龊芏喙ぷ鳎罕热缭谂c政府談土地的時(shí)候，我們會(huì)做好設(shè)計(jì)，當(dāng)然如果沒有拿到就有一點(diǎn)浪費(fèi)；而在拿到土地之后的一兩個(gè)星期內(nèi)，我們會(huì)召開啟動(dòng)會(huì)，這時(shí)已經(jīng)談清楚這個(gè)項(xiàng)目什么時(shí)候開盤，并確定了產(chǎn)品設(shè)計(jì)、客戶要求、成本等等，其實(shí)很多節(jié)點(diǎn)我們都非?？?。

　　當(dāng)然如果6個(gè)月開盤的項(xiàng)目都在一線城市就會(huì)比較難，像北京、上海等地對于預(yù)售有一些要求，不過在二、三線城市，很多項(xiàng)目都是出了預(yù)售證就可以賣樓，如果提早做好設(shè)計(jì)、方案以及施工的準(zhǔn)備，我們有信心6個(gè)月就可以進(jìn)入銷售。

　　第二個(gè)問題關(guān)于毛利率。我們看了這么多的同行的業(yè)績公告，毛利率基本都在下降，世茂毛利率上升主要是兩大因素原因：首先，售價(jià)持續(xù)上升，其實(shí)去年我們都有減價(jià)，主要針對庫存，所以去年的毛利率也就低了一點(diǎn)。不過，從去年8月份開始，我們的均價(jià)就從1萬元/平方米上升至1.1萬元/平方米，再到今年上半年1.3萬元/平方米，這些都會(huì)在未來一、兩年入帳，因而我們維持在這么高的毛利率是沒有問題的。

　　當(dāng)然，除了售價(jià)之外，成本控制也很重要，盡管人工成本會(huì)上升，但我們會(huì)在其他方面節(jié)省成本，譬如在結(jié)構(gòu)指標(biāo)上(用多少鋼筋、用多少水泥以及很多設(shè)計(jì)上)想辦法去省錢。

　　除此之外，我們還有一個(gè)采購中心，公司很多采購都是集團(tuán)化的采購，這樣也會(huì)大幅度減低采購以及用材的成本。

　　另外，我們還有一個(gè)ICP系統(tǒng)來控制成本，成本達(dá)到60%的時(shí)候就會(huì)有提示，到80%就會(huì)警告，達(dá)到100%就不會(huì)再給錢了。

　　現(xiàn)場提問：剛才許先生談到，希望上半年買地下半年就可以銷售，世房目前有3000多萬平方米的土地，是否意味著這一批庫存的土地會(huì)加大開發(fā)？你們?nèi)甑氖┕っ娣e是1300萬平方米，如果以現(xiàn)在的面積來說，三年左右將會(huì)開發(fā)完畢，未來這個(gè)時(shí)間會(huì)否縮減？是否意味著你們將來會(huì)買更多的地呢？

　　許世壇：土地儲(chǔ)備里包括一些商業(yè)物業(yè)和酒店不會(huì)做銷售，有一部分我們會(huì)自持。土地儲(chǔ)備量也不是那么大，其實(shí)我們每年新增的開工面積都持續(xù)增加，2014年的開工面積會(huì)比今年上升50%?，F(xiàn)在3700萬平方米土地能夠滿足未來三年的發(fā)展，但這個(gè)土地儲(chǔ)備不會(huì)用很長時(shí)間。

　　當(dāng)然我們會(huì)適當(dāng)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，最大原則是賣多一點(diǎn)樓才會(huì)買多一點(diǎn)地。所以今年能否大幅超額達(dá)標(biāo)，影響著是否會(huì)買多一點(diǎn)地。我們覺得未來買地的策略會(huì)比較保守，出價(jià)也會(huì)比較合理，不會(huì)去買“地王”。

　　現(xiàn)場提問：3700萬平方米土地是怎么樣開發(fā)呢？

　　許世壇：在我們的土地儲(chǔ)備中，70%-80%是住宅，20%-30%是商業(yè)、酒店，其中有部分商業(yè)是出售，一部分自持。目前來看，自持物業(yè)面積達(dá)到120萬平方米，未來會(huì)增加。

　　現(xiàn)場提問：最近有消息稱，中央或在溫州放寬行動(dòng)力，也會(huì)在其他城市擴(kuò)大房產(chǎn)稅，您對于未來樓市調(diào)控有怎樣的預(yù)期？下半年內(nèi)地房價(jià)的走勢會(huì)怎么樣？前不久你們參投深圳前海第三幅土地，但反應(yīng)比較冷淡，原因是什么？

　　許世壇：關(guān)于政策的問題，我們的看法都是相對正面的。首先今年習(xí)總書記開了幾次會(huì)議，都沒有提到房地產(chǎn)的調(diào)控，我相信在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的大前提下，應(yīng)該不會(huì)對房地產(chǎn)推出太多的政策，限購、房產(chǎn)稅等都是常態(tài)動(dòng)作，這些是不會(huì)改變的。個(gè)別城市會(huì)有一些放松，但我們認(rèn)為這不具普遍性。

　　房價(jià)方面，一、二線城市售價(jià)上升的動(dòng)力很強(qiáng)，原因是多方面的，包括城鎮(zhèn)化、剛性需求等等。

　　至于前海，其實(shí)我們并不覺得反應(yīng)冷淡。因?yàn)槟菈K地的門檻比較高，符合條件的開發(fā)商并不多，而且有些開發(fā)商未必了解前海的長遠(yuǎn)發(fā)展。對于這個(gè)項(xiàng)目，我們最終的出價(jià)還是比較審慎的，這也符合世茂一貫堅(jiān)持的不拿“地王”的政策。

　　現(xiàn)場提問：您剛提到，下半年中央不會(huì)有新的調(diào)控政策出來，而世房的均價(jià)從去年8月份一路上升，未來在售價(jià)方面，你們有多少加價(jià)的空間？

　　蔡雪梅(副總裁)：對于下半年整個(gè)價(jià)格的走勢，我們是這樣來預(yù)判的。首先，從大的市場環(huán)境來看，政府限價(jià)政策會(huì)繼續(xù)實(shí)施，而且可能會(huì)更加嚴(yán)格；第二，下半年，世茂房地產(chǎn)有近14個(gè)重點(diǎn)新盤入市，這一批新入市的項(xiàng)目都集中在市區(qū)相對好的位置，而且也屬于相對高端的產(chǎn)品，所以售價(jià)會(huì)保持在一個(gè)較好的水平；第三，在三季度，我們要加大一年存量期產(chǎn)品的庫存去化力度，這部分多多少少會(huì)影響到我們的成交價(jià)格。

　　這三個(gè)緯度因素綜合相加的話，我們判斷下半年成交均價(jià)將會(huì)在上半年的基礎(chǔ)上，遠(yuǎn)高于2012年的成交均價(jià)。

　　現(xiàn)場提問：世房今年的業(yè)績表現(xiàn)良好，長遠(yuǎn)來說，公司如何保持這樣的增長勢頭？另外，觀察到今年入帳大部分來自物業(yè)銷售，酒店的收益有一點(diǎn)下跌，不過今年你們還是有新的酒店開業(yè)了，對此您怎么看？對于酒店業(yè)務(wù)有怎樣的打算？是會(huì)繼續(xù)尋找銷售渠道繼續(xù)賣，還是想留作一個(gè)現(xiàn)金流呢？

　　許世壇：首先回答第一個(gè)問題，怎么樣可以持續(xù)增長呢？其實(shí)世茂的增長不是從今年開始的，我們?nèi)ツ甑匿N售已經(jīng)超過50%，去年的去化率已經(jīng)超過70%。

　　今年怎么保持？上半年我們完成銷售320億，其實(shí)上半年可供銷售的貨量非常少，大家可以看到我們?nèi)ツ隂]有怎么買地，所以今年買了很多地，所以下半年才是我們銷售的重點(diǎn)，上半年反而是我們壓力最大的時(shí)候。

　　另外，從去年開始，我們的團(tuán)隊(duì)有很大的變化，現(xiàn)在的團(tuán)隊(duì)非常強(qiáng)，特別是在福建、長三角以及中西部的團(tuán)隊(duì)都非常好。

　　土地儲(chǔ)備方面，在很久之前，我們已經(jīng)有一大批優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)，這也可以讓我們持續(xù)增長，再加上我們的品牌，今年僅在福建省，我們的銷售會(huì)接近170、180億的規(guī)模，會(huì)遠(yuǎn)超第二名。

　　酒店的問題，暫時(shí)沒有提它，我們希望將酒店的營運(yùn)做得更好。今年年初由于受到政府消費(fèi)，包括流感的影響，對于酒店的營業(yè)影響很大，全國行業(yè)的影響應(yīng)該在15%到20%，但是我們整體才6.3%的影響，我們希望全年可以持平。今年世茂只會(huì)開一家新的酒店，明年可能會(huì)有四、五家酒店，對于酒店將會(huì)繼續(xù)投入，希望將酒店的運(yùn)營以及利潤做到最好。

　　現(xiàn)場提問：你們的盈利增長幅度會(huì)在什么水平呢？

　　許世壇：我們現(xiàn)在沒有每年這么長時(shí)間的預(yù)測，不過開工面積以及竣工面積都會(huì)同比有50%的增長。

　　現(xiàn)場提問：近來，世茂加大在旅游地產(chǎn)方面的發(fā)展，今年有沒有具體的發(fā)展計(jì)劃？

　　蔡雪梅：整個(gè)旅游地產(chǎn)是世茂下一步發(fā)展的核心方向之一，我們對于旅游地產(chǎn)的態(tài)度，不只是希望通過旅游的天然景觀資源來進(jìn)行住宅的銷售，而是真正做一個(gè)可以讓客戶一生居住的產(chǎn)品。這也是世茂下一步重點(diǎn)發(fā)展的一個(gè)核心方向。

　　結(jié)合整個(gè)大的戰(zhàn)略定位，今年上半年，我們旅游地產(chǎn)的銷售非常好，除了海南的項(xiàng)目計(jì)劃在年底推出，上半年在上海新推出的納米魔幻城，三個(gè)月時(shí)間去化了20個(gè)億，成為了上海單盤的銷售冠軍；同時(shí)我們在大連的御龍海灣項(xiàng)目，上半年其實(shí)只有三個(gè)月的銷量周期，到4月份以后大連才真正進(jìn)入銷售季，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)完成了10個(gè)億的銷售。

（審校：武瑾瑩）