方興地產(chǎn)仍會堅(jiān)持其高端定位的戰(zhàn)略，不會向三四線城市和剛需的產(chǎn)品去發(fā)展。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 調(diào)控下，為適應(yīng)市場需求，多數(shù)房企選擇轉(zhuǎn)型剛需，但方興地產(chǎn)則不然。

　　于2013年方興地產(chǎn)的中期業(yè)績會上，主打高端產(chǎn)品的方興地產(chǎn)透露，方興地產(chǎn)仍會堅(jiān)持其高端定位的戰(zhàn)略，不會向三四線城市和剛需產(chǎn)品去發(fā)展。

　　對于政策會在銷售上對高端產(chǎn)品造成影響，方興地產(chǎn)執(zhí)行董事李從瑞表示，高端產(chǎn)品的影響主要是兩個(gè)方面，一個(gè)是價(jià)格的影響，一個(gè)是銷售量的影響。

　　李從瑞補(bǔ)充指，從銷售量的角度來看，方興地產(chǎn)所有的高端產(chǎn)品都得到了市場上比較好的發(fā)展；在價(jià)格這一塊，李從瑞稱，政策主要對北京的高端項(xiàng)目造成了一定影響，“即便在北京這樣一個(gè)地方，仍能滿足我們預(yù)算的需求”。

　　其舉例指出，“假如說正常市場需求可能已經(jīng)能賣到10萬了，可是由于調(diào)控，我們最后可能只賣到了8萬，但是比我預(yù)算的6萬也已經(jīng)漲了2萬，所以是這樣的一個(gè)情況”。

　　據(jù)了解，目前方興地產(chǎn)目前主要專注于中國的一線及經(jīng)濟(jì)活躍的二線中心城市開發(fā)高檔商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)營高檔酒店及商業(yè)綜合體。

　　其中，于上半，年方興地產(chǎn)的物業(yè)開發(fā)收入同比增424%，物業(yè)租賃收入同比增14.9%，酒店經(jīng)營收入同比增2%。

　　不過，于上半年，方興地產(chǎn)的毛利率同比有所下降。對此，方興地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官江南指出，毛利率同比下降的原因主要是因?yàn)槊磕曜盏捻?xiàng)目會有所不同，所以有一定幅度變化。

　　另關(guān)于負(fù)債比例，江南透露，方興地產(chǎn)內(nèi)部今年將按照60%來做一個(gè)負(fù)債比例來控制，預(yù)計(jì)跟半年期的負(fù)債比例持平。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，方興地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)板塊銷售簽約額累計(jì)達(dá)到111.86億港元，較去年同期大幅上升101%；公司所有者應(yīng)占溢利為22.35億港元，同比增長39%；若扣除投資物業(yè)公平值收益(已扣除遞延稅項(xiàng))，公司所有者應(yīng)占溢利為18.27億港元，同比增長208%。

　　截至7月31日，方興地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)板塊累計(jì)銷售簽約額(撇除已入賬的部分)共計(jì)約179.55億港元。

　　8月21日，方興地產(chǎn)主席何操、首席財(cái)務(wù)官江南、執(zhí)行董事李從瑞等管理層在業(yè)績會上回答了現(xiàn)場媒體的諸多提問。

　　以下為方興地產(chǎn)2013年中報(bào)業(yè)績會問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：方興地產(chǎn)上半年業(yè)績完成計(jì)劃近7成，如此一來，方興地產(chǎn)有沒有上調(diào)銷售目標(biāo)的計(jì)劃？

　　李從瑞：今年上半年的銷售目標(biāo)確實(shí)非常好，但我們不會調(diào)整全年的銷售目標(biāo)，估計(jì)最終的結(jié)果或會突破銷售目標(biāo)。

　　現(xiàn)場提問：方興地產(chǎn)今年上半年的酒店收入還是有所下降的，是不是因?yàn)檎驂汗M(fèi)消費(fèi)及市場供應(yīng)過多造成的？

　　何操：上述原因都存在，一個(gè)是中央的一些政策在短期內(nèi)會有一些影響；其次就是像三亞、上海等地區(qū)，短期的供應(yīng)量增加比較大，致使我們今年上半年的酒店業(yè)務(wù)受到了一定影響。但我們的酒店業(yè)務(wù)在整個(gè)行業(yè)中還是做得比較搶眼的，整個(gè)業(yè)務(wù)只下降了2%。從中期和長期來說，我們對酒店業(yè)務(wù)的前景還是非?？春玫摹?/p>

　　現(xiàn)場提問：方興地產(chǎn)毛利率較去年下跌的原因是什么？預(yù)計(jì)方興地產(chǎn)的凈負(fù)債率全年會維持在什么水平？

　　江南：毛利率同比下降的原因主要是因?yàn)槊磕曜盏捻?xiàng)目有所不同，因此有一定幅度變化。例如：今年上半年，方興地產(chǎn)有一部分是長沙的土地一級開發(fā)，這部分是計(jì)入物業(yè)開發(fā)來算的，它的毛利率只有33%，如果把這部分剔掉的話，開發(fā)板塊的毛利率是48%，跟去年基本上持平。另外，方興地產(chǎn)有較強(qiáng)的成本控制能力和比較強(qiáng)的拿地能力，因此有信心一直保持較高的毛利率水平。

　　關(guān)于負(fù)債比例，公司內(nèi)部今年還是按照60%這樣一個(gè)負(fù)債比例來控制，預(yù)計(jì)全年的負(fù)債水平跟半年期差不多。

　　現(xiàn)場提問：方興地產(chǎn)下一步會否有融資的動作？

　　江南：從資金鏈來說，目前公司手上有90多個(gè)億的現(xiàn)金，在行業(yè)當(dāng)中雖不算高，但從資金角度來說，也沒有太多融資壓力，我們會根據(jù)市場的情況來調(diào)配融資安排。

　　現(xiàn)場提問：為應(yīng)對中國市場流動性緊縮的情況，方興地產(chǎn)具體是怎么做的？

　　江南：我們公司的杠桿比率在行業(yè)里是比較低的，原來是40%多，今年半年也才達(dá)到53%。目前公司有90多億的現(xiàn)金，另外還有200億港幣的授信額度，隨時(shí)可以提款。另一方面，公司長期以來跟銀行界的關(guān)系比較好，在融資方面有很大的渠道。

　　現(xiàn)場提問：作為控股公司，中化集團(tuán)未來會否在項(xiàng)目發(fā)展上給予方興地產(chǎn)一定的支持？

　　何操：中化集團(tuán)是方興地產(chǎn)的絕對控股母公司，在資金方面，包括管理、人員方面都會給方興地產(chǎn)大量的支持。關(guān)于具體細(xì)節(jié)這一塊，目前我們更多的是資金上跟董事會有一些溝通，希望得到他們臨時(shí)或者長期的幫助。如果有一些合作的細(xì)節(jié)，我們會及時(shí)的公告。

　　現(xiàn)場提問：下半年，方興地產(chǎn)在拿地方面有沒有一個(gè)明確的目標(biāo)，預(yù)計(jì)下半年地價(jià)的走勢如何？

　　李從瑞：實(shí)際上年初我們就基本上獲取了將近100個(gè)億的地，按照正常的預(yù)算，我們的土地已經(jīng)完成了預(yù)算指標(biāo)。但今年上半年的銷售情況非常好，回款的情況也比較理想，所以我們根據(jù)現(xiàn)有手上的資金情況，在下半年仍會購買一些土地，具體措施正在制定中。目前，方興地產(chǎn)在北京、上海、長沙、重慶、寧波、廣州這些地方都有洽談的項(xiàng)目。我們預(yù)計(jì)下半年的低價(jià)仍然會穩(wěn)中有升。

　　現(xiàn)場提問：梅溪湖今年的銷售目標(biāo)是50億，就目前情況來看，完成這一銷售目標(biāo)有沒有壓力？擔(dān)不擔(dān)心長沙洋湖垸片區(qū)發(fā)展會對梅溪湖片區(qū)的發(fā)展構(gòu)成競爭壓力？

　　李從瑞：梅溪湖項(xiàng)目一級土地的開發(fā)情況非常好，目前已完成了半年的預(yù)算目標(biāo)，對于全年預(yù)算目標(biāo)的完成，我們非常有信心。

　　洋湖垸和梅溪湖片區(qū)的土地價(jià)格已經(jīng)炒得比較高了，應(yīng)該說他們未來的發(fā)展也會比較好。而羊湖垸片區(qū)的地價(jià)上漲也可能帶動梅溪湖地區(qū)地價(jià)適當(dāng)上漲，但對我們的銷售不會有壞的影響，年內(nèi)的整個(gè)預(yù)算完成情況很可能會超額完成。

　　現(xiàn)場提問：方興地產(chǎn)在三亞的一級開發(fā)項(xiàng)目什么時(shí)候可以推出？

　　李從瑞：三亞的土地目前處在征地拆遷的階段。由于涉及到征地拆遷的問題，所以在整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃這一塊，很有一個(gè)準(zhǔn)確的時(shí)間計(jì)劃。但我們相信于今年年底，在拆遷方面會有大的突破。

　　現(xiàn)場提問：在通過參與土地一級開發(fā)及走招拍掛流程獲得土地這兩種方式來獲得土地方面，方興地產(chǎn)更愿意采取哪種方式？或者哪種方式拿地獲益更多？

　　李從瑞：應(yīng)該說這兩個(gè)方式是都比較通暢的。但這不以開發(fā)商的意志為轉(zhuǎn)移，在一線的城市里，大多數(shù)的土地都必須走招拍掛的程序，在二線城市里面，政府為了推動地區(qū)的發(fā)展，會通過談判的方式來獲取土地，這兩個(gè)方式都可以直接的去運(yùn)營，并且在每一個(gè)地方也有不同的方式得到實(shí)現(xiàn)。

　　關(guān)于拿地以后的利潤率的問題，實(shí)際上也是根據(jù)不同的情況來定的。如果能夠通過一級的方式來獲取二級的土地，至少你在一級的過程中會具備成本優(yōu)勢。但二級的招拍掛這種情況，你可能會獲取一些更優(yōu)質(zhì)的土地。所以這兩種方式都有可能會獲得高利率的土地，不會因?yàn)樗男再|(zhì)，而使它在利率上也有較大區(qū)別。

　　現(xiàn)場提問：方興地產(chǎn)的定位是高端產(chǎn)品，就目前宏觀調(diào)控抑高端這一情況來看，方興地產(chǎn)受影響大不大？

　　李從瑞：應(yīng)該說政策對高端產(chǎn)品的影響主要是兩個(gè)方面，一個(gè)是價(jià)格的影響，一個(gè)是銷售量的影響。從銷售量的角度來看，方興地產(chǎn)所有的高端產(chǎn)品都得到了市場上比較好的發(fā)展；在價(jià)格方面，除了北京以外，政策對其他的城市高端產(chǎn)品的影響不是很大。不過，即便在北京這樣一個(gè)地方，仍能滿足我們預(yù)算的需求。舉個(gè)例子，假如說正常市場需求可能能賣到10萬每平米了，可是由于一定的調(diào)控，我們最后只賣到8萬每平米，但仍比我預(yù)算的6萬每平米漲了2萬一平。

　　現(xiàn)場提問：今后會不會考慮調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，往剛需這一塊發(fā)展？

　　何操：方興地產(chǎn)會堅(jiān)持高端定位、精品產(chǎn)品的戰(zhàn)略，不會向三四線城市和剛需產(chǎn)品去發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：預(yù)計(jì)中央未來對于樓市調(diào)控的力度會是怎樣的？

　　何操：關(guān)于調(diào)控的問題，我們認(rèn)為今后不會再像過去那樣采取一些一步一步的調(diào)控的政策，而是出臺長效機(jī)制。但至于這個(gè)長效機(jī)制什么時(shí)候出臺，具體內(nèi)容是什么大家都在期待。我們有一個(gè)基本判斷，即這個(gè)長效機(jī)制今后一定會更加制度化，更加貼近市場。