遠洋非常關注優(yōu)質(zhì)土地，特別是一、二線城市優(yōu)質(zhì)土地的推出，但不會用很高的價錢去拿地。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 黃慶杏 小潔 遠洋地產(chǎn)控股有限公司的中報顯示，今年上半年，遠洋地產(chǎn)協(xié)議銷售額達約178億元，同比上升29.5%，上半年已完成全年目標的51%。

　　8月16日，遠洋地產(chǎn)控股有限公司舉行中期業(yè)績會，遠洋地產(chǎn)董事局主席、行政總裁李明表示，遠洋對今年的銷售目標完成非常有信心。

　　但是，李明指出，目前沒有調(diào)高銷售目標的打算，“因為遠洋沒有這個習慣，遠洋的習慣是年初定一個目標就努力去實現(xiàn)。即便市場樂觀一點，悲觀一點，我們都不會輕易調(diào)整我們的目標。”

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年遠洋地產(chǎn)有推盤的城市為18個，其中，在一線城市的銷售額同比上漲了61%。去化率方面，李明表示，今年上半年，項目的去化率在55%左右，計劃全年的去化率維持在50-60%之間。

　　關于下半年的推盤計劃，李明指出，遠洋推盤比較慎重，希望保持推出樓盤的去化率，在推盤數(shù)量和去化率這兩個指標之間，遠洋把項目的去化率排在第一位。“我們希望通過提高去化率來促進遠洋的發(fā)展，而不是追求推盤數(shù)量。

　　據(jù)李明介紹，目前遠洋地產(chǎn)可推出的貨量有900億，但今年全年計劃推出600-700億，

　　土地儲備方面，遠洋目前擁有2200萬平方米的土地儲備，分布在19個城市，其中90%以上的土地儲備都在一、二線城市。李明認為，”對遠洋自身來講，現(xiàn)有的土地儲備可以滿足未來三年到五年的發(fā)展需求。“

　　李明指出，遠洋非常關注優(yōu)質(zhì)土地，特別是一、二線城市優(yōu)質(zhì)土地的推出，但不會用很高的價錢去拿地。

　　此外，李明表示，推進城鎮(zhèn)化并不意味著房地產(chǎn)在三、四線城市就有很好的前景，遠洋現(xiàn)在已經(jīng)完成開發(fā)區(qū)域的布局，一般情況下不會進入新的城市，遠洋會在已經(jīng)進入的城市做進一步的發(fā)展。

　　關于商業(yè)物業(yè)，李明指出，遠洋會不斷提高商業(yè)物業(yè)投資、銷售額、盈利在公司整個結構中的比重，都會不斷的增加。到目前為止，遠洋已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)物業(yè)和持有的商業(yè)物業(yè)接近100萬平方米，遠洋打算用三到五年的時間，把這個量至少增加一倍。

　　在香港召開的中期業(yè)績會上，就遠洋上半年的發(fā)展，以及下半年拿地、推盤、去化等問題，遠洋地產(chǎn)主席兼行政總裁李明，副總裁李建波，首席財務官、公司秘書沈培英等有著細致的回答。

　　以下為遠洋地產(chǎn)2013年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答環(huán)節(jié)實錄：

　　現(xiàn)場提問：很多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限制，遠洋會有這樣的預期嗎？另外，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的中期業(yè)績毛利率都下跌，下半年會不會有繼續(xù)下跌的可能性？有報告指出，現(xiàn)在大城市土地成交價格都創(chuàng)新高，遠洋預期土地價格回落的原因是什么？

　　李明：對遠洋來講融資渠道一直比較順暢。一是遠洋在資本性融資更多依賴于香港的市場，因為遠洋是一個紅籌股。現(xiàn)在更多討論的房地產(chǎn)資本性融資受壓，指的是內(nèi)地上市和非上市的企業(yè)。第二，遠洋地產(chǎn)一直擁有很好的聲譽，與主要國內(nèi)商業(yè)銀行都有良好的合作關系，有十幾年的良好信貸記錄，所以我們在融資方面并沒有感到有很大的壓力，跟以前沒什么太多的區(qū)別。

　　開發(fā)公司的毛利率普遍下降，這是一個行業(yè)的趨勢，隨著土地價格的上升，建造成本的上升，售價上升緩慢，毛利率下降是一個行業(yè)的趨勢。但是，隨著市場的回暖，在今年下半年和明年上半年，銷售毛利率還是會有所恢復，其實今年上半年已有所恢復。大家看到的業(yè)績更多的是一年以前、兩年以前銷售收入結轉(zhuǎn)的結果，真正從實際銷售來說，今年的毛利率比去年普遍來說還是有所回升的，遠洋也是如此。

　　關于土地成本，最近熱點城市土地成交價格不斷在升高，也符合市場的規(guī)律。一是熱點城市在過去土地供應小，需求比較多，所以大家都沒有拿到地。另外，市場轉(zhuǎn)暖也給開發(fā)企業(yè)帶來信心。但是遠洋認為，目前地價還是在一個很高的價位上，市場還是有波動的，有高就有低，我覺得土地市場一年左右有一個波峰，有一個波谷很正常，所以我們認為土地市場過一段時間也會慢慢冷卻下來。

　　現(xiàn)場提問：您認為現(xiàn)在內(nèi)地的地價比較高，遠洋下半年會不會再考慮拿地，出價時會不會比較保守？

　　李明：遠洋目前擁有2200萬平方米的土地儲備，分布在19個城市，其中90%以上的土地儲備都在一、二線城市。所以，對遠洋自身來講，現(xiàn)有的土地儲備可以滿足未來三年到五年的發(fā)展需求。

　　我們在土地儲備方面，非常關注優(yōu)質(zhì)土地，特別是一、二線城市優(yōu)質(zhì)土地的推出，我們會積極參與。但是，我們不會出過高的價格去拼這個市場。

　　現(xiàn)場提問：您剛才提到90%以上的土地都是集中在一、二線城市，現(xiàn)在大家討論城鎮(zhèn)化這個話題，遠洋會不會考慮以后在三、四線城市拿一些土地呢？另外，遠洋今年的業(yè)績上升了，但是毛利率下降了，為什么會有這樣的狀況？

　　李明：推進城鎮(zhèn)化的建設是目前中央政府全力推進的一項事業(yè)，但是，推進城鎮(zhèn)化事業(yè)并不意味著房地產(chǎn)在三、四、五線城市就有很好的盈利和很好的前景。遠洋現(xiàn)在已經(jīng)完成我們自己開發(fā)區(qū)域的布局，一般情況下我們不會進入新的城市，我們會在已經(jīng)進入的城市做進一步的發(fā)展。

　　遠洋今年上半年銷售額、營業(yè)額，毛利、交付面積都取得了很好的增長，毛利率下降，主要是因為我們今年上半年用于結轉(zhuǎn)的收入都是在2011年、2012年上半年市場最低谷銷售低毛利率的項目，主要是結轉(zhuǎn)的原因，所以毛利率比較低。

　　當然，今年上半年遠洋結轉(zhuǎn)的收入90億，只是占到我們今年全年結轉(zhuǎn)收入的小部分，這個毛利率也并不一定能夠代表全年的毛利率情況，我們預計今年各項指標還會保持穩(wěn)定的趨勢。

　　現(xiàn)場提問：有消息說中央放松限購令，您認為未來會不會有更多的城市會繼續(xù)放松限購令？您認為中央對于未來的樓市調(diào)控態(tài)度是怎樣的？上半年一、二線城市都出現(xiàn)了很多地王，但是您剛才提到整體房企的毛利率在下半年會回升，是不是意味著土地價格會逐漸下降，您怎么看樓價的走勢？

　　李明：我也聽到了有關溫州調(diào)整了限購政策，我理解還不是取消限購，是調(diào)整了限購政策。我認為，可能隨著時間的推移，各地都會去貫穿中央對經(jīng)濟工作的要求。中央的要求，宏觀上要穩(wěn)增長，微觀要搞活，社會要保底，這是基本核心關鍵的三條。

　　關于調(diào)控，我理解更多的是發(fā)揮市場的作用。限購政策都是各地出臺的，出臺的背景和當時出臺設定的時間期限、內(nèi)容都不一樣，所以我覺得各地政府根據(jù)實際情況調(diào)整限購的一些政策是很自然的事情，不一定對其他城市有很大的示范效應。有的地方市場不好了，限購也沒有什么意義，所以調(diào)整也是很正常的。有的城市如果堅持，甚至再嚴格一點，我覺得也不意外，還是要尊重市場的規(guī)律。

　　關于地價也好，售價也好，毛利也好，這些問題我覺得在內(nèi)地各個城市，甚至一線城市之間，二線城市之間，三線城市之間都會出現(xiàn)差異越來越大的情況，很難用一種趨勢來準確的概括。一線城市的地也有便宜的，也有迅速升溫的，三、四線城市也有熱點的，所以我覺得不能一概而論?？偟膩碚f，市場是在逐步的回暖，我覺得這是趨勢。

　　現(xiàn)場提問：昨天，遠洋旗下的盛洋投資公布了一筆向母公司借款10億港元，盛洋投資今后打算如何運營，借款的目的是什么？

　　沈培英：首先，昨天的公告里有比較完整的披露，這是遠洋地產(chǎn)給盛洋投資的支持，是一個費用信貸，有需要的時候，盛洋可以向母公司貸低利息貸款。這筆錢主要用于盛洋未來的發(fā)展，因為遠洋收購盛洋以后，經(jīng)過一段時間的調(diào)研，對盛洋的定位，是未來協(xié)助遠洋在海外項目獨立進行投資。盡量希望避開一個項目要和遠洋合資共同做，這有關聯(lián)交易的嫌疑。

　　看盛洋投資的股本結構就知道，它其實是一家很小的公司，股本只有4億港元，房地產(chǎn)項目對資本的需求比較大，它單獨不能做什么項目，所以我們才有這筆資金的安排?，F(xiàn)在看來，盛洋的發(fā)展還是需要依托好的項目發(fā)展，所以這是一個很健康的安排。

　　現(xiàn)場提問：上半年遠洋合約銷售額已經(jīng)占到全年目標的51%，一般來說下半年房企銷售比重會大一些，有沒有可能調(diào)高全年的銷售目標？另外，遠洋管理層預期未來會加大商業(yè)物業(yè)在整體業(yè)務中的比例嗎？遠洋對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，包括將來的發(fā)展策略，是持什么態(tài)度？

　　李明：我們管理層目前沒有調(diào)高銷售目標的打算，因為遠洋沒有這個習慣，遠洋的習慣是年初定一個目標就努力去實現(xiàn)。即便市場樂觀一點，悲觀一點，我們都不會輕易調(diào)整我們的目標，我們對今年的銷售目標完成非常有信心。

　　關于商業(yè)物業(yè)，遠洋地產(chǎn)和我們的股東都致力于加大商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，就是我們制定的戰(zhàn)略，我們會不斷的提高商業(yè)物業(yè)投資、銷售額、盈利在公司整個結構中的比重，都會不斷的增加。這個進程我們一直在進行，從我們每年的業(yè)績會中都可以看到。

　　到目前為止，遠洋已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)物業(yè)和持有的商業(yè)物業(yè)接近100萬平方米，我們打算用三到五年的時間，把這個量至少增加一倍。

　　有業(yè)內(nèi)人士對商場有擔心，我覺得這個擔心是非常有必要和現(xiàn)實的。但是，如果要做那種傳統(tǒng)的商業(yè)，就不光是擔心了，一定沒有前景。電商對傳統(tǒng)商業(yè)的威脅和壓力是現(xiàn)實的，不是未來的。有一類人叫抄碼族，把碼一抄、一試，回家就網(wǎng)購去了。但是，人們對商業(yè)的需求不單單是去看商業(yè)的產(chǎn)品展覽。

　　遠洋現(xiàn)在已經(jīng)投入運營的兩個商場，更重要的是在于體驗，在提高客戶體驗和提高商業(yè)綜合服務功能上下功夫。網(wǎng)絡總不能夠提供餐飲，網(wǎng)絡總不能試穿，網(wǎng)絡總不能提供空調(diào)，這還是有區(qū)別的。所以還是要在商業(yè)自身的升級和品質(zhì)上下功夫，這是遠洋的觀點。

　　另外，遠洋的商業(yè)并不是以商業(yè)物業(yè)為唯一的形式，我們主要是做四種類型，第一類，高端寫字樓，這是遠洋的看家本領，遠洋起家不是做住宅，是做賓館和寫字樓；第二類，綜合體，集寫字樓、酒店、商場和文化設施為一體的綜合體，我們和太古地產(chǎn)合作，在國內(nèi)已經(jīng)開業(yè)了一家，第二家在年底開業(yè)；第三類，購物中心，遠洋有自己的品牌，未來廣場；第四類，做社區(qū)配套的商業(yè)物業(yè)。

　　現(xiàn)場提問：有一些比較小的房地產(chǎn)商資金周轉(zhuǎn)很困難，會產(chǎn)生行業(yè)并購現(xiàn)象，您怎么看這個現(xiàn)象？遠洋會不會也考慮去并購一些比較小的房地產(chǎn)商？另外，遠洋今年賺的錢比去年同期多了，但是派息率下降了，全年的派息率會不會繼續(xù)維持下去？剛才您說到，一、二、三線城市樓價差異很大，不能一概而論，能不能分享北京樓市均價會是怎么樣？遠洋下半年推盤的計劃是什么？

　　李明：關于融資的問題，我覺得不管是從哪個角度來說都是一個趨勢，這些大一點的企業(yè)，優(yōu)質(zhì)一點的公司融資沒有什么問題，小的企業(yè)遇到困難，不管是什么政策都是這樣。

　　并購企業(yè)是一件很難的事情，特別是房地產(chǎn)公司，企業(yè)之間的并購并不常見，除非是并購上市公司，這種有資本市場需要的才可能出現(xiàn)。但是，并購項目越來越多，今年上半年并購的項目也很多。

　　遠洋歷史上有二分之一的項目都是通過并購項目產(chǎn)生的，我們在并購方面有很多的經(jīng)驗，也有很好的信譽，遠洋還會繼續(xù)通過并購項目來實現(xiàn)我們的快速發(fā)展。

　　關于北京的房價問題，我覺得北京房價現(xiàn)在是一個比較高位、穩(wěn)定的位置。價格本身更多的是取決于結構，普通房多一點顯得價格就低一點，高端房多一點算出來的數(shù)就高一點，但是，總的來說是在一個比較高的價位上，比較穩(wěn)定，這是我對北京房價的看法。

　　遠洋下半年的推盤計劃，我們今年安排了足夠的量，可以完成我們銷售目標的項目。但是，我們推盤比較慎重，我們希望保持推出樓盤的去化率，在推盤數(shù)量和去化率這兩個指標之間，我們把項目的去化率排在第一位。

　　沈培英：不管是中期還是全年的派息，我們每年都是非常穩(wěn)定的。我們做過完整的統(tǒng)計，我們今年派的金額比去年同期多了，派息率也是非常接近的。遠洋的策略是想保持穩(wěn)定的派息率，而且派息率每年不低于20%，從2007年到現(xiàn)在都能夠做到。而且，一般我們每年到全年派息的時候都會比中期更高一點，這是很健康的做法。

　　現(xiàn)場提問：遠洋今年預計推多少個項目，貨值有多少？在去化率方面，今年上半年去化率大概維持多少？最近有同行透露有意收購香港的一家小型銀行，有這個事情嗎？說這樣可以打開融資渠道，您怎么看？

　　李明：第一個，我沒聽說過有人去開銀行，如果有這樣的消息我也相信，有錢人投銀行最好。但是，投銀行可以改善融資這個我不信，無論是在內(nèi)地還是國際上，銀行有銀行的規(guī)矩，自家開的銀行和花錢是兩回事，我覺得這個沒有直接的關系。

　　推盤和去化率的方面，我們今年全年安排的推盤數(shù)量是在600到700億之間，去化率是在50%到65%之間，我們上半年實現(xiàn)的去化率是55%，公司希望提高去化率完成目標，而不是通過提高推盤的數(shù)量。我們現(xiàn)在已經(jīng)有的貨值，可以推出的貨量，可以超過900億，但是公司計劃今年推出的數(shù)量是在600億到700億之間。