今后將集中在一二線城市發(fā)展，預(yù)計(jì)明年的銷售均價還能逐步提高，未來的銷售規(guī)模增長幅度可達(dá)30%。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 見習(xí)編輯 小潔 得益于戰(zhàn)略重心重回一二線城市，佳兆業(yè)今年上半年的銷售實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長。8月15日，佳兆業(yè)舉行2013年中期業(yè)績會，包括主席郭英成在內(nèi)的所有高管無不流露出欣喜之情。

　　在當(dāng)天的業(yè)績會上，佳兆業(yè)副主席譚禮寧介紹，截至6月底，佳兆業(yè)已經(jīng)鎖定結(jié)轉(zhuǎn)的收入達(dá)到180億元；在簽約銷售方面，上半年佳兆業(yè)簽約銷售110億，同比增長71%；同時上半年的銷售均價同比增長20%，達(dá)到9253元/平方米。

　　“銷售均價的增長，主要是由于我們一二線城市的貢獻(xiàn)與去年同期有所增加，去年的比例大概42%左右，今年上半年一二線城市的貢獻(xiàn)則達(dá)到60%，同時去化率達(dá)到71%。”譚禮寧稱。

　　而在銷售保持穩(wěn)步增長的同時，佳兆業(yè)在上半年的土地市場上表現(xiàn)也相當(dāng)活躍，其新增的土地儲備面積約120萬平方米，總代價約87億元，其中一二線城市土地的收購占到91%。

　　從具體區(qū)域看，佳兆業(yè)今年獲取的土地幾乎都在上海、廣州、深圳、杭州、青島、武漢、成都等一二線和區(qū)域核心城市。

　　盡管在佳兆業(yè)所拿地塊中不乏總價45.6億元的廣州黃埔南玻地王項(xiàng)目，但佳兆業(yè)對于項(xiàng)目前景還是較為看好。

　　對于所拿的廣州高價地塊，佳兆業(yè)首席財(cái)務(wù)官張鴻光認(rèn)為，公司在廣州白云區(qū)所拿地塊今后會與其擁有的舊改項(xiàng)目推進(jìn)密切關(guān)聯(lián)，而這些項(xiàng)目除一兩個商業(yè)項(xiàng)目之外，全部的一期部分都會在2014年開盤，因而資金流會很快回籠。

　　至于全年銷售，佳兆業(yè)主席郭英成則表示，公司肯定能實(shí)現(xiàn)全年220億元的銷售目標(biāo)，同時因今后將集中在一二線城市發(fā)展，預(yù)計(jì)明年的銷售均價還能逐步提高，未來公司的銷售規(guī)模增長幅度可達(dá)30%。

　　以下為佳兆業(yè)2013年中期業(yè)績會現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：公司提到未來幾年的銷售額增長都可以達(dá)到30%，那么可不可以詳細(xì)介紹一下未來幾年的增長方式和情況？

　　郭英成：其實(shí)公司還沒有一個明確目標(biāo)提到今后幾年要達(dá)到多大的規(guī)模，我們未來的發(fā)展以做強(qiáng)、做大為主，不僅僅只是以做大為主。所以我們希望在一二線城市的發(fā)展有一個大的跨越，特別是在舊改方面，因?yàn)榕f改項(xiàng)目的毛利率在行業(yè)內(nèi)有很大的競爭力。

　　既然我們的管理層定了30%的增長目標(biāo)，那么這個目標(biāo)一定不會改變。至于下半年會不會調(diào)高220億的銷售目標(biāo)，我們還是要從貨量和售價方面考慮。

　　因?yàn)槟壳鞍◤V州、深圳、及上海在內(nèi)的一二線城市的土地競爭已經(jīng)很激烈，土地拍賣的價錢相當(dāng)高，如果這些土地的價格能達(dá)到我們的要求，我們就會釋放一點(diǎn)價格空間，如果達(dá)不到的話，我們就要看一下有沒有充足的土地儲備，然后再去調(diào)高我們的目標(biāo)。

　　現(xiàn)場提問：上半年舊改項(xiàng)目對佳兆業(yè)的業(yè)績貢獻(xiàn)很大，這些項(xiàng)目也包含了大體量的商業(yè)項(xiàng)目，但目前內(nèi)地的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)很大，市場認(rèn)為會有一些風(fēng)險，請問佳兆業(yè)將如何配置商業(yè)的比重以及如何實(shí)現(xiàn)盈利？

　　郭英成：其實(shí)公司的舊改項(xiàng)目也分區(qū)域，如果項(xiàng)目所處的區(qū)域很好，才會配置一定比例的商業(yè)項(xiàng)目，而所處區(qū)域不好的項(xiàng)目基本上都是以住宅和公寓為主。

　　在所處區(qū)域很好的項(xiàng)目中，如果配置一定比例的商業(yè)綜合體或者寫字樓，往往價格會比住宅還好。我們留下來的這些商業(yè)項(xiàng)目，比如說今年我們會留20%的商業(yè)、20萬平方米的商業(yè)用來出租，這些項(xiàng)目都是以商業(yè)街和寫字樓為主，而且位置特別好。

　　現(xiàn)場提問：佳兆業(yè)今年上半年的業(yè)績不錯，但目前的負(fù)債比率還是超過80%，公司是否有計(jì)劃提前償還一些債務(wù)？下半年還有沒有新的融資計(jì)劃？

　　郭英成：公司目前的負(fù)債比率稍高主要是因?yàn)槿?、四月份在完成融資后去收購?fù)恋厮?，因?yàn)楹芏噘M(fèi)用都要前期先支付，但我們預(yù)計(jì)全年的負(fù)債比率會有所下降。其實(shí)我覺得不要單單只看負(fù)債比率，而要看我們公司債務(wù)的架構(gòu)。

　　到今年底，我們只有一筆15億元的可轉(zhuǎn)債要償還，但如果我們愿意，這筆債券可以延期到2014年、甚至2015年，因?yàn)槟壳巴顿Y者基本上不會要求我們提前償還，因?yàn)樗麄儠欣适找?。除這筆外，我們的下一筆債務(wù)就到2016年了。

　　雖然公司的負(fù)債比率確實(shí)有所提升，但我覺得這個階段是我們發(fā)展的好時機(jī)，因?yàn)閺膫鶆?wù)來講，我們的償債壓力基本上已經(jīng)通過上半年的三次發(fā)債消除了，所以目前公司沒有融資的壓力。

　　現(xiàn)場提問：由于舊改項(xiàng)目的大量推出，佳兆業(yè)上半年的平均售價相比去年有較大幅度的上升，那么今年下半年或者明年是否還有上升的空間？

　　郭英成：對于佳兆業(yè)來說，我們在舊改方面已經(jīng)有十幾年的經(jīng)驗(yàn)，也有一個很優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，從舊改的立項(xiàng)、拆遷、開拓，包括賠償，我們都有很完善的程序，所以我們在舊改方面還是很有競爭力的，特別是在珠三角區(qū)域，其實(shí)除深圳以外，我們在珠海也做得很不錯。而且舊改項(xiàng)目的土地位置相對而言都非常特殊，非常特別，所以毛利率有相當(dāng)大的競爭水平。

　　再加上我們通過市場化收購、合并或者拍賣而得到的一二線城市的土地，在這種情況下，我們估算銷售均價在明年來還會逐步提高。

　　現(xiàn)場提問：您是看好一二線城市的房價上升，還是三四線城市呢？

　　郭英成：我覺得目前國內(nèi)三四線城市的競爭很激烈，但市場份額卻比較小，雖然三四線城市也有一些優(yōu)勢，但經(jīng)過我們這兩年財(cái)務(wù)構(gòu)的改變，融資成本的下降，我們的資本金相對比較大之后，我們決定現(xiàn)在回歸到一二線城市發(fā)展，但我們在三四線城市還是會保留30%的合理水平去發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：近日溫州的限購令取消了，因?yàn)槟抢锏臉莾r跌得很厲害，您覺得這會不會影響整體的樓價？這對公司下半年的銷售會不會產(chǎn)生影響？

　　郭英成：其實(shí)這兩年所有地產(chǎn)公司的銷售額都是在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控背景下實(shí)現(xiàn)的，到目前為止，今年的銷售恢復(fù)趨勢非常明顯，土地市場也很火爆，這樣的情形與前兩年的情況已有本質(zhì)不同。

　　我覺得這兩年絕大多數(shù)的客戶都是剛需性，因?yàn)橄拶徚钸€沒有全面取消，多次置業(yè)者沒有辦法入市，這意味著什么呢？意味著我們有購買資格的買家已經(jīng)形成了一個完整的梯隊(duì)，他們已經(jīng)進(jìn)入了市場，這是對后市一個最有利的保障，所以我們對于銷售的看法非常樂觀。

　　關(guān)于溫州的情況，其實(shí)只是一定程度的放松，目前溫州的主城區(qū)可以買第二套房，這是一個非常好的信號，在全國70個大中城市中，溫州的房價已經(jīng)連續(xù)下降22個月，房價下降了30%到40%，這應(yīng)該是受限購令影響最嚴(yán)重的城市之一，造成的連環(huán)影響非常大。

　　所以這個城市有指標(biāo)性意義，漲價的時候很厲害，價格下跌的時候更厲害，現(xiàn)在取消限購政策也很堅(jiān)決，所以我覺得溫州是一個樣本，有示范作用。

　　至于其他的城市會不會跟進(jìn)，我們只能拭目以待。但總體看，我覺得政策調(diào)控還有余地，因?yàn)槟壳罢{(diào)控的意圖已經(jīng)沒有前兩年那么強(qiáng)烈，所以政策環(huán)境應(yīng)該會越來越好；同時需求也很旺盛，所以我們對整個大市的看法是非常樂觀的。

　　在這種背景下，對于佳兆業(yè)來講，由于我們今年下半年新推的土地，新推的樓面面積貨量非常充足，在上半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)110億的情況下，全年的220億的目標(biāo)是沒有任何難度的。至于能超過多少，我們現(xiàn)在還沒有討論過。