“眾安專注在長(zhǎng)三角開發(fā)，下半年計(jì)劃有40個(gè)億左右的資金拿地。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 趙思茵 小潔8月16日，眾安房產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)施侃成、執(zhí)行董事沈條娟、副總裁金妮、首席投資官兼投資者關(guān)系總監(jiān)陳嘉揚(yáng)出席了該公司2013年中期業(yè)績(jī)會(huì)。

　　其中，施侃成在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，眾安上半年合同銷售凈額為13.3億，同比增長(zhǎng)153%，合同銷售面積為12.8萬平米，同比增長(zhǎng)148%，合同銷售均價(jià)為1.04萬元/平米，累計(jì)認(rèn)購(gòu)銷售金額為3.1億元。

　　此外，該公司管理層還在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，有信心完成今年全年44億的銷售目標(biāo)。

　　而對(duì)于眾安此前公告稱，擬將若干資產(chǎn)進(jìn)行分拆上市的計(jì)劃，管理層則沒有透露過多具體的內(nèi)容，僅表示“在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候會(huì)公布相關(guān)公告。”

　　而在未來布局上，眾安管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，未來將以長(zhǎng)三角為重點(diǎn)的二、三線城市以及在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣尋求發(fā)展。下半年拿地區(qū)域也將集中在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣、以及環(huán)境較好的二三線城市。

　　并且，施侃成表示眾安下半年的拿地計(jì)劃，在其預(yù)算范圍內(nèi)，有40億的拿地資金。

　　以下是以下為眾安房地產(chǎn)有限公司2013中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答環(huán)節(jié)實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年眾安的毛利率有所下降，管理層說是因?yàn)轫?xiàng)目業(yè)態(tài)不同，可否具體解釋一下？

　　沈條娟：去年眾安的利潤(rùn)主要來自金海灣與淮北的溫哥華城，所以毛利率較高，為52%。今年眾安的利潤(rùn)大部分是來自于杭州隱龍灣項(xiàng)目，毛利率降到了38.7%。房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率一般在30%到35%之間，眾安現(xiàn)在的毛利還是高于行業(yè)平均值。

　　陳嘉揚(yáng)：在6月30號(hào)，眾安的凈負(fù)債比是60.9%，其實(shí)這個(gè)還是處于行業(yè)中比較合理、健康的水平。對(duì)比去年6月底和去年12月底的負(fù)債比例可以看出來，一般來說下半年也會(huì)降下來。眾安會(huì)努力爭(zhēng)取繼續(xù)保持一個(gè)相對(duì)比較健康的凈負(fù)債率水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：眾安今年內(nèi)要償還的資金有多少？下半年是否有融資需要？

　　沈條娟：眾安以前高利率的貸款已經(jīng)通過用銀行的項(xiàng)目貸置換了一部分?，F(xiàn)在為止，眾安下半年的貸款壓力已經(jīng)基本沒有了。目前為止，眾安到位的資金已經(jīng)17億多，還有1.47億沒有置換掉。

　　第二，今年上半年眾安實(shí)現(xiàn)了銷售11.8億。按照眾安現(xiàn)在鎖定的下半年可以到賬并且可以確認(rèn)銷售的，大概比去年增加30%左右。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：眾安對(duì)于派息政策是怎么樣考慮的？

　　施侃成：上半年董事會(huì)決定不做派息，這主要是因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)步發(fā)展中，我相信眾安會(huì)給股東考慮更多的回報(bào)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：您說給股東回報(bào)，就是說眾安的業(yè)績(jī)表現(xiàn)好的話，就是給股東的回報(bào)，是這個(gè)意思嗎？還是說房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在并不是很明朗，所以要留一些資金？

　　施侃成：其實(shí)不派息不等于不給股東回報(bào)。不派息的原因是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在穩(wěn)步的發(fā)展，眾安對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來還是看好的，所以希望有更多的錢用于眾安未來的發(fā)展，以便給股東創(chuàng)造更好的價(jià)值。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：此外，眾安今年的銷售目標(biāo)有多少？下半年可以入帳的面積有多少？

　　施侃成：眾安今年的銷售目標(biāo)是44億，管理層完全有信心完成這44億的銷售目標(biāo)。剛才沈總講過了，眾安下半年的負(fù)債已經(jīng)基本解決，所以我們的財(cái)務(wù)狀況是比較穩(wěn)健的。而且眾安賬面擁有18.9億的現(xiàn)金，并且還有接近30多億的銀行授信。下半年，眾安將有5個(gè)樓盤新開，屆時(shí)將會(huì)回籠一些資金，所以眾安的財(cái)務(wù)狀況是良好的。

　　陳嘉揚(yáng)：我再補(bǔ)充一些有關(guān)50.4億的總債務(wù)情況。上半年，眾安總體的借貸成本，包括境內(nèi)、境外的，其實(shí)只有8%的基準(zhǔn)，還是處于一個(gè)比較合理的水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：眾安上半年的增速這么快，下半年和全年的盈利會(huì)有所收窄嗎？

　　沈條娟：眾安全年的銷售、盈利的利潤(rùn)率已經(jīng)是確定的，一般來說是不會(huì)下降的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：之前有消息說公司想要分出一些資產(chǎn)出來獨(dú)立上市，現(xiàn)在這方面進(jìn)展如何？

　　陳嘉揚(yáng)：其實(shí)公司正在考慮把公司的若干資產(chǎn)進(jìn)行分拆，之前的公告里面已經(jīng)寫得比較清楚了，其實(shí)也是在研究在主板分拆上市的可能性，我們適當(dāng)?shù)臅r(shí)候會(huì)通過相關(guān)渠道跟大家公布相關(guān)的消息。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：請(qǐng)問分拆的資產(chǎn)類別是什么？

　　陳嘉揚(yáng)：這個(gè)會(huì)通過交易所的網(wǎng)站來跟媒體朋友、投資人來公告。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：眾安下半年的拿地計(jì)劃是什么？現(xiàn)在眾安主要是集中在二三線，以及全國(guó)的百?gòu)?qiáng)縣，因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)商都已經(jīng)往一二線城市轉(zhuǎn)移，眾安會(huì)不會(huì)也做這樣的轉(zhuǎn)移？

　　施侃成：眾安專注在長(zhǎng)三角開發(fā)，下半年計(jì)劃有40億左右的資金拿地。按照公司的策略，會(huì)專注在二三線城市，尤其是百?gòu)?qiáng)縣的城市。當(dāng)然眾安也不排除有更好的土地在一線城市、二線城市去拿。

　　眾安拿地的進(jìn)程還是比較謹(jǐn)慎的，就是拿一些符合發(fā)展的土地。

　　陳嘉揚(yáng)：我再補(bǔ)充一下，剛才施總講的這個(gè)錢是預(yù)算，也不是說一定要拿的。到目前為止眾安是沒有應(yīng)付的土地款。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：眾安在業(yè)績(jī)會(huì)上提到要用40億去買地，那是不是基本上就要把下半年的銷售全部再放進(jìn)去買地？

　　陳嘉揚(yáng)：其實(shí)我剛才補(bǔ)充的“40億左右的資金拿地只是一個(gè)預(yù)算”就是這個(gè)意思。如果真的有合適的項(xiàng)目和收購(gòu)的目標(biāo)，眾安會(huì)考慮，但不一定要把它拿下來。

　　當(dāng)然眾安也會(huì)有一些目標(biāo)去看一看，如果值得投資，眾安當(dāng)然可以拿下。此外，我也再重復(fù)一次，目前為止，眾安應(yīng)該付的土地款是零，這代表眾安之前拿的土地款已經(jīng)全部支付了。

　　施侃成：眾安對(duì)現(xiàn)金流管控的過程中，還可以動(dòng)用40億去買土地，不代表要把40億全部花完，有可能花不完。眾安內(nèi)部是以風(fēng)險(xiǎn)管控為基礎(chǔ)，預(yù)算管控是很重要的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：如果這40億都拿去買地的話，負(fù)債比例會(huì)增加到多高？或者是會(huì)維持現(xiàn)有的水平？

　　施侃成：應(yīng)該說是維持現(xiàn)在的水平。

　　陳嘉揚(yáng)：這也取決于物業(yè)銷售回款，眾安在這方面也是有調(diào)整空間的。眾安有這個(gè)預(yù)算，但不一定要去花，如果說眾安銷售回籠這方面比較理想的話就有空間做到。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：眾安下半年的工程款以及其開支大概有多少？

　　沈條娟：這方面的支出還有18.7億。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：眾安目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具體達(dá)到什么樣的規(guī)模，開發(fā)的地點(diǎn)和盈利的計(jì)劃是什么？

　　施侃成：今年眾安的管理層跟浙江醫(yī)院聯(lián)手建設(shè)未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的醫(yī)藥配套，為今后養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做一些基礎(chǔ)和準(zhǔn)備工作。所以眾安的養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在實(shí)際是在做基礎(chǔ)和準(zhǔn)備的工作。

　　我認(rèn)為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是中國(guó)未來新興發(fā)展的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。中國(guó)的老齡化不斷增加，城市對(duì)老年人生活的需求也在提升。在這樣的情況下，眾安適時(shí)推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，符合未來市場(chǎng)的需求。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：城鎮(zhèn)化對(duì)眾安的發(fā)展會(huì)有什么影響？

　　施侃成：城鎮(zhèn)化的發(fā)展是中國(guó)未來十年城市發(fā)展主要的內(nèi)容，也是中央對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個(gè)重要的舉措。在這樣的背景之下，眾安要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的這個(gè)板塊上有所突出。

　　目前，眾安已經(jīng)就城鎮(zhèn)化發(fā)展的具體切入點(diǎn)，安排相應(yīng)的團(tuán)隊(duì)，進(jìn)入城鎮(zhèn)化的市場(chǎng)。我相信這個(gè)市場(chǎng)在未來的啟動(dòng)、發(fā)展的過程當(dāng)中，會(huì)全部都提升和提高。

　　金妮：從十八大開始，新一屆政府就提出城鎮(zhèn)化的開發(fā)和建設(shè)。由此來看，城鎮(zhèn)化也是未來中國(guó)要建設(shè)小康社會(huì)的重要載體，也是政府想拉動(dòng)內(nèi)需的一個(gè)最大的潛力所在，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和強(qiáng)大的引擎，同時(shí)也成為房地產(chǎn)一個(gè)新的熱點(diǎn)。

　　目前，眾安已經(jīng)開始著手對(duì)這個(gè)板塊進(jìn)行大量的市場(chǎng)調(diào)研。剛才施主席也說了，在這個(gè)板塊上，眾安切合政府的要求并結(jié)合公司的發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略布局。

　　一方面眾安要鞏固和發(fā)展在二三線城市的城市綜合體商業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，另一方面，針對(duì)新型城鎮(zhèn)化中，作為小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)、新型城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)的一個(gè)板塊進(jìn)行規(guī)劃。

　　政府提出了城鎮(zhèn)化建設(shè)的目標(biāo)和要求對(duì)于眾安長(zhǎng)久的規(guī)劃發(fā)展將是一個(gè)新的發(fā)展的起點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在中央有計(jì)劃要擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的范圍，房產(chǎn)稅會(huì)對(duì)眾安的銷售造成什么影響嗎？

　　施侃成：杭州的房地產(chǎn)稅已經(jīng)說了幾年了，但目前為止，還沒有看到真正的權(quán)威信息的發(fā)布。但是我認(rèn)為房地產(chǎn)稅的開征，在一定程度上有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

　　第一，房地產(chǎn)稅開征以后，可以擠掉一部分投資客和非理性的消費(fèi)，去掉一部分泡沫，這有利于房地產(chǎn)穩(wěn)健、持續(xù)的發(fā)展。

　　第二，利用房地產(chǎn)稅這一杠桿，會(huì)促進(jìn)地方政府可持續(xù)性的產(chǎn)業(yè)化配套的安排，所以這也是目前中央總體對(duì)未來房地產(chǎn)發(fā)展的走勢(shì)。

　　第三，從重慶、上海開征房產(chǎn)稅的情況來看，在一定的程度上面可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度上看，我認(rèn)為影響還是比較平穩(wěn)的，尤其是它一開始開征以后，會(huì)以比較寬松的方法開征。所以房地產(chǎn)稅不管從政府也好，消費(fèi)者也好，已經(jīng)講了很長(zhǎng)的時(shí)間，客觀上已經(jīng)有了一個(gè)接受的前提。