　　上周新房日均成交套數(shù)環(huán)比小幅下滑4%，其中一線城市持平，二線下滑12%，三線上升10%，四線下降3%。8月份日均成交量環(huán)比7月小幅回升3%，其中一線城市上漲12%，北京上海和深圳漲幅分別為75%，11%和0%，廣州杭州環(huán)比仍在下跌。8月份日均成交套數(shù)同比增速仍然為負(fù)，但從環(huán)比數(shù)據(jù)看已好于七月，我們更傾向于認(rèn)為7、8月份的銷售低谷是由于季節(jié)性因素造成，靜待金九銀十來臨之后的銷售確認(rèn)。

　　再融資放開預(yù)期更加強(qiáng)烈

　　截止8月14日，申萬房地產(chǎn)行業(yè)中共有7家企業(yè)公布了增發(fā)A股預(yù)案，1家可轉(zhuǎn)債預(yù)案和5家債券融資預(yù)案，另外尚有14家企業(yè)仍處于停牌狀態(tài)。雖然未有一家通過證監(jiān)會審核獲批放行的方案，但市場上對再融資松綁的預(yù)期更加強(qiáng)烈。A股暫停房企再融資已有3年多的時間，期間地產(chǎn)企業(yè)主要通過信托獲取融資，雖然當(dāng)前資金充裕，但資金成本高，且風(fēng)險(xiǎn)集中在金融機(jī)構(gòu)。當(dāng)初暫停地產(chǎn)企業(yè)再融資的初衷是防止企業(yè)捂盤惜售，而從實(shí)踐過程中發(fā)現(xiàn)在資金逐利性的驅(qū)使下，地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢，而放開A股再融資，可分散行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。同時本屆政府強(qiáng)調(diào)增加房地產(chǎn)供給，放開融資符合政策需求。

　　溫州成為首家限購令松綁的城市，后續(xù)或有更多地方政府溫州市住建委官員日前證實(shí)，在國務(wù)院規(guī)定限購政策框架內(nèi)，溫州對地方版限購令進(jìn)行調(diào)整，允許本地戶籍家庭在市區(qū)購買第二套住房。而此前出臺的限購令規(guī)定家庭2011年3月之后僅可購買一套住房。7月底中央政治局會議中提到促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，而對調(diào)控只字未提，這被認(rèn)為是中央對地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度的轉(zhuǎn)變。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷，而轉(zhuǎn)型不能一蹴而就的情況下，以投資維持經(jīng)濟(jì)的暫時平穩(wěn)，同時鼓勵并逐漸促成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，這應(yīng)該是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的主要思路，而房地產(chǎn)是能拉動投資的重要的行業(yè)。從地方政府角度看，地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政的雙重壓力使得本屆新上任官員不得不從地產(chǎn)中找出路。因此在中央不提地產(chǎn)調(diào)控之后，地方政府很大可能會開始鼓勵首置首改需求，只要不觸及先前抑制投資投機(jī)需求的限購原則，中央大概率會默許。

　　政策對估值的壓制逐漸減弱，維持"推薦"評級

　　地產(chǎn)估值的最大壓力來自于調(diào)控政策，當(dāng)前政策面趨于明朗，預(yù)計(jì)成交量在9月份將結(jié)束淡季，維持"推薦"評級。再融資預(yù)案近期仍將集中公告，關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債率高，產(chǎn)品定位以剛需為主的公司。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　成交長時間低迷；再融資預(yù)案未獲證監(jiān)會批準(zhǔn)。

　　民生證券-房地產(chǎn)行業(yè)國五條后續(xù)跟蹤系列報(bào)告：再融資預(yù)期更加強(qiáng)烈，支持剛需已現(xiàn)端倪

（審校：劉滿桃）