如果未來(lái)房?jī)r(jià)地價(jià)壓力下降，不排除政策微調(diào)，加大普通商品住房的供給。

　　本報(bào)告導(dǎo)讀：

　　我們繼續(xù)維持6月25日謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)樂觀的觀點(diǎn)，下半年看30%以上空間，主推招商地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、金地集團(tuán)、華僑城A、蘇寧環(huán)球、華夏幸福、冠城大通、香江控股等。

　　摘要：

　　我們繼續(xù)維持6月26日?qǐng)?bào)告《房地產(chǎn)：謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)樂觀》觀點(diǎn)，改變年初以來(lái)對(duì)地產(chǎn)板塊的謹(jǐn)慎觀點(diǎn)，今年來(lái)首次推薦地產(chǎn)，目前價(jià)位仍是底部，下半年看30%以上空間。

　　核心邏輯之一是：預(yù)計(jì)地價(jià)尤其溢價(jià)率將開始回落，降低房?jī)r(jià)、地價(jià)壓力，提升龍頭推貨積極性。1)上半年土地市場(chǎng)火熱，溢價(jià)率上行的根源在于：開發(fā)商的資金狀況受益良好銷售而大幅改觀，相比之下經(jīng)過(guò)12年Q4的大力推地，政府土地供應(yīng)節(jié)奏在13年Q2放緩，供求作用下部分城市屢現(xiàn)地王，土地溢價(jià)率上行；2)預(yù)判下半年供求將不再支撐地價(jià)上漲，土地市場(chǎng)將逐漸回歸理性：①房地產(chǎn)銷量已開始調(diào)整，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，量?jī)r(jià)趨勢(shì)往適度調(diào)整回歸，開發(fā)商繼續(xù)激進(jìn)拿地的動(dòng)力在減弱；②根據(jù)行業(yè)規(guī)律，政府推地主要集中在下半年，考慮到目前地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴并未完全改觀，供給大增下，政府對(duì)地價(jià)的訴求亦將更為理性。3)地價(jià)壓力趨緩，將利好龍頭積極推貨換籌。

　　核心邏輯之二是：預(yù)計(jì)銷量將開始適度調(diào)整、而供給增加也將改善降低房?jī)r(jià)壓力。1)5月銷售低于預(yù)期，同時(shí)由于地價(jià)尚在高位，龍頭推盤意愿不強(qiáng)，預(yù)計(jì)6、7月銷量仍較為平淡；2)考慮到下半年高基數(shù)影響，預(yù)判銷售同比增速仍將持續(xù)收窄；3)下半年地價(jià)的理性回歸，將利好龍頭推貨換籌，供給端的改善亦將降低房?jī)r(jià)壓力。

　　基本面存回落可能，若房?jī)r(jià)、地價(jià)出現(xiàn)環(huán)比合理回歸的趨勢(shì)，我們認(rèn)為，政策壓力將下降，供求兩端均存在政策改善可能：1)需求端：保護(hù)剛需，支持首套的政策方向仍將延續(xù)：與國(guó)際水平相比，我國(guó)在首付比例、按揭貸款利率等方面均存在完善空間；2)供給端：加大普通住房的供給是一貫的政策導(dǎo)向，但前期落實(shí)力度確實(shí)相對(duì)不足。未來(lái)除了加快棚戶區(qū)改造、保障房建設(shè)，我們認(rèn)為如果未來(lái)房?jī)r(jià)地價(jià)壓力下降，不排除政策微調(diào)，加大普通商品住房的供給，如：進(jìn)一步增加普通住宅土地供給；對(duì)主打剛需，快速周轉(zhuǎn)等符合條件的“好孩子”在預(yù)售、融資等方面給予鼓勵(lì)和支持。

　　政策壓力下降，則地產(chǎn)板塊的估值有望修復(fù)至10-11倍正常估值中樞水平，下半年板塊將出現(xiàn)30%以上空間的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)。推薦招商地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、冠城大通、華僑城A、蘇寧環(huán)球、陽(yáng)光城、中南建設(shè)、華夏幸福等全國(guó)布局、高周轉(zhuǎn)的一二線龍頭。

　　國(guó)泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)底部系列之二：邏輯在，穩(wěn)坐釣魚臺(tái)