　　板塊當(dāng)前超跌機(jī)會明顯：5月底以來受到短期流動性緊縮的影響和指數(shù)破位的恐慌性殺跌，地產(chǎn)板塊發(fā)生了大幅度的回調(diào)。近一月，申萬一級房地產(chǎn)指數(shù)下跌18.3%，相對上證指數(shù)下跌3.4%，期間板塊最大下跌幅度達(dá)到28.1%，行業(yè)龍頭萬科達(dá)到了33.5%。目前，地產(chǎn)板塊的PE為12.8倍，位于歷史絕對低位，超跌后的修復(fù)性行情一觸即發(fā)。

　　流動性緊縮對房貸影響有限：新政府有意識地暴露了目前銀行間資金流轉(zhuǎn)和投放的問題，主要的目的在于警示和引導(dǎo)。盡管我們認(rèn)為流動性的風(fēng)險在未來還將可能會間歇存在，但是對于目前剛需市場的按揭貸款影響有限。原因在于兩點(diǎn)，其一是李克強(qiáng)總理在6月19日的國務(wù)院常務(wù)會議上明確表示，支持家庭首套自住購房信貸需求，并支持保障性安居工程建設(shè)，高層的首次明確表態(tài)給剛需市場打了強(qiáng)心劑。其二是住房按揭貸款具有期限長、收益穩(wěn)定、審核時間靈活等特點(diǎn)，即便受到影響也可能是延遲放款時間，而不會中斷或停止。

　　新政凸顯新方法，房價初現(xiàn)軟著路：我們認(rèn)為新政府在嘗試治標(biāo)兼治本的方法調(diào)控房地產(chǎn)，治標(biāo)方面表現(xiàn)在強(qiáng)化限購限貸限價，通過差異化的政策應(yīng)對行業(yè)的結(jié)構(gòu)性問題；治本方面在于資金、規(guī)則和制度的引導(dǎo)和變革，在于有意識地在放緩信貸擴(kuò)張(如強(qiáng)調(diào)盤活存量資金、引導(dǎo)資金進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì))、精簡放權(quán)(減少行業(yè)的尋租空間、傳遞積極穩(wěn)定的市場預(yù)期)、制度改革(房產(chǎn)稅、戶籍制度和土地制度等)。從過去三個月的數(shù)據(jù)來看，新房的房價增速環(huán)比顯著下降，同比增速差也在下降，房價的漲速呈現(xiàn)軟著路的跡象。

　　價穩(wěn)量增和改革紅利有望兩全：5月重點(diǎn)城市(50個)的銷量環(huán)比小幅下跌2%，而全國數(shù)據(jù)上漲5%，小型城市的表現(xiàn)超出預(yù)期。我們認(rèn)為，三季度的行業(yè)基本面有望一改二季度的價增量縮的被動形態(tài)，而呈現(xiàn)出價穩(wěn)量增的良好局面。另一方面，新政的改革紅利也會不定期釋放，為板塊的走勢奠定良好的基礎(chǔ)。

　　經(jīng)濟(jì)增速容忍度的降低不改房地產(chǎn)的博弈邏輯：從5月經(jīng)濟(jì)出口數(shù)據(jù)的合理回歸和統(tǒng)計局曝光地方數(shù)據(jù)作假問題可以看出，新政府并不回避經(jīng)濟(jì)的真實表現(xiàn)，我們認(rèn)為政府在尋求一種更為切實的方法來解決調(diào)結(jié)構(gòu)的問題。由于房地產(chǎn)投資切實地對經(jīng)濟(jì)增速產(chǎn)生積極的貢獻(xiàn)，我們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增速的降低不改行業(yè)調(diào)控服從經(jīng)濟(jì)增長的博弈邏輯，房地產(chǎn)的去泡沫化是個曲折復(fù)雜的過程。

　　調(diào)高行業(yè)至推薦評級：估值修復(fù)、基本面走好和改革制度紅利是我們看好當(dāng)前地產(chǎn)投資機(jī)會的三大理由。推薦萬科、金地集團(tuán)、金科股份、華夏幸福、香江控股、京能置業(yè)等公司。

　　第一創(chuàng)業(yè)-房地產(chǎn)行業(yè)2013年6月投資策略：不破不立、涅槃重生

（審校：勞蓉蓉）