除預(yù)售證監(jiān)管可能增加項(xiàng)目的定價(jià)難度外，來廣營項(xiàng)目還將面臨同區(qū)域其他項(xiàng)目的競爭壓力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 北京預(yù)售證監(jiān)管從嚴(yán)讓眾多高價(jià)項(xiàng)目難以入市，隨之而來可能導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏變亂，甚至造成開發(fā)商資金偏緊，招商地產(chǎn)、九龍倉及華僑城三方合作的來廣營項(xiàng)目可能正面臨此難題。

　　5月24日晚間，華僑城發(fā)布公告稱，公司擬按持股比例為參股公司北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供不超過10億元的貸款擔(dān)保，及不超過10億元的財(cái)務(wù)資助。

　　華僑城在公告中還表示，北京廣盈的其他兩名股東也將按照持股比例對公司提供同等條件的擔(dān)保及財(cái)務(wù)資助。

　　北京廣盈的主要資產(chǎn)是位于廣營鄉(xiāng)的A4和B4地塊，土地總面積約7.27萬平米，計(jì)劃開發(fā)為住宅，最大可開發(fā)住宅總建筑面積約18.18萬平米。

　　該地塊是由招商地產(chǎn)和九龍倉在2012年2月以底價(jià)23.7億元聯(lián)合競得，而華僑城則于2012年12月入股該項(xiàng)目，最終由華僑城、招商地產(chǎn)及九龍倉分別擁有33%、34%及33%。

　　由于招商地產(chǎn)為第一大股東，項(xiàng)目由其主導(dǎo)操盤，華僑城和九龍倉則通過項(xiàng)目公司參與運(yùn)營建設(shè)，但更多是作為財(cái)務(wù)投資者的角色。

　　10億缺口

　　對于為何會(huì)在此時(shí)給來廣營項(xiàng)目提供貸款擔(dān)保及財(cái)務(wù)資助，華僑城董秘倪征表示，來廣營項(xiàng)目在運(yùn)營資金方面的需要是10億多，因此公司與招商地產(chǎn)及九龍倉會(huì)按持股比例為這筆資金進(jìn)行貸款擔(dān)保和必要的財(cái)務(wù)資助。

　　倪征稱，合作三方其實(shí)是希望來廣營項(xiàng)目能在銀行貸款方面取得10億元的資金，三方只需進(jìn)行貸款擔(dān)保即可。但由于項(xiàng)目處于建設(shè)期，尚未入市，取得10億元貸款有一定難度，因此三方約定將以財(cái)務(wù)資助的形式補(bǔ)充銀行貸款的不足。

　　其實(shí)在此之前，華僑城方面就曾明確表示，會(huì)為項(xiàng)目可能的貸款進(jìn)行擔(dān)保。

　　在去年底入股時(shí)，華僑城提到，如果北京廣盈今后要求進(jìn)一步股東貸款或擔(dān)保，華僑城、招商地產(chǎn)及九龍倉各自將向北京廣盈提供的股東貸款及擔(dān)保累計(jì)總金額分別不超過9.24億元、9.52億元及9.24億元。

　　而此次華僑城等三方對來廣營項(xiàng)目的資金支持可謂“及時(shí)雨”，因?yàn)樵擁?xiàng)目的資金狀況已相當(dāng)吃緊。

　　資料顯示，北京廣盈截止今年3月31日的總資產(chǎn)為25.34億元，負(fù)債總額為24.82億元（其中流動(dòng)負(fù)債24.82億元），凈資產(chǎn)為0.52億元。今年一季度的凈利潤為-56.11萬元。

　　相關(guān)分析師也認(rèn)為，華僑城等三方的貸款擔(dān)保及財(cái)務(wù)資助，正好可以緩解來廣營項(xiàng)目在入市前期的運(yùn)營資金壓力，為項(xiàng)目如期入市提供保障。

　　入市前景

　　雖然華僑城等三方的資金支持能為來廣營項(xiàng)目如期入市提供保障，但在當(dāng)前北京對高價(jià)項(xiàng)目預(yù)售證嚴(yán)格監(jiān)管的市場形勢下，該項(xiàng)目入市前景依然不明朗。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體獲得的消息顯示，來廣營項(xiàng)目的規(guī)劃是中高端住宅物業(yè)，預(yù)計(jì)2016年完成全部開發(fā)，而今年年中會(huì)有首期銷售，預(yù)計(jì)可銷售面積約6萬平方米。

　　但有相關(guān)媒體報(bào)道稱，北京市住建委已扣押了近40個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售證，同時(shí)就如何調(diào)整項(xiàng)目價(jià)格與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)。在此種情況下，定位中高端的來廣營項(xiàng)目毫無疑問也會(huì)面臨預(yù)售證監(jiān)管。

　　北京相關(guān)業(yè)內(nèi)人士就表示，如果來廣營項(xiàng)目的預(yù)售證不能如期取得，那么項(xiàng)目的營銷、推廣之類的工作肯定無法按計(jì)劃開展，這將增加項(xiàng)目的運(yùn)營成本和開發(fā)周期。

　　如果此種情況出現(xiàn)，顯然會(huì)與來廣營項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏相悖。倪征曾對觀點(diǎn)新媒體表示，這個(gè)項(xiàng)目整體的運(yùn)營思路是“短、平、快”，將采取快速開發(fā)、快速銷售的模式進(jìn)行。

　　另外，雖然當(dāng)時(shí)是以底價(jià)拿地，但成交樓面價(jià)卻達(dá)到12523元/平方米，為來廣營板塊樓面價(jià)最高的用地。

　　上述業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，按照該地塊的樓面價(jià)格及周邊項(xiàng)目售價(jià)看，定位肯定偏向高端，但高端市場受政策影響，定價(jià)空間有限。

　　而除預(yù)售證監(jiān)管可能增加項(xiàng)目的定價(jià)難度外，來廣營項(xiàng)目還將面臨同區(qū)域其他項(xiàng)目的競爭壓力。

　　據(jù)北京多家機(jī)構(gòu)的市場監(jiān)測顯示，來廣營大區(qū)域在2012年的新增房源供應(yīng)量超過100萬平米，同時(shí)今年周邊的潤澤公園城、天潤福熙大道仍將有新品推出，來廣營區(qū)域的住宅市場競爭將會(huì)非常激烈。