不可否認(rèn)的是，通過(guò)與老東家的這筆交易，毛大慶在萬(wàn)科北京這塊試驗(yàn)田的成果更顯“豐碩”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 從北京萬(wàn)科接手贏嘉中心試水商業(yè)地產(chǎn)開始，北京萬(wàn)科掌舵人毛大慶身上曾有的“凱德”系色彩逐漸浮現(xiàn)出來(lái)，而這一次，毛大慶帶領(lǐng)的北京萬(wàn)科則直接收購(gòu)了老主顧凱德的北京御府項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，毛大慶就曾經(jīng)是這個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人。

　　收購(gòu)御府項(xiàng)目

　　5月6日，萬(wàn)科4月銷售簡(jiǎn)報(bào)里6.92億元新增的北京東城區(qū)御府項(xiàng)目引起了大家的注意。

　　公告稱，該項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e約0.4萬(wàn)平米，容積率3.5，計(jì)容積率總建筑面積約1.4萬(wàn)平方米。位于北京市東城區(qū)地安門，項(xiàng)目東至北河沿大街，西至嵩祝院西巷，南至沙灘北街，北至嵩祝院。萬(wàn)科擁有該項(xiàng)目90%權(quán)益。

　　雖然項(xiàng)目面積比較小，但由于地處二環(huán)內(nèi)的黃金位置--東城區(qū)地安門，因此引發(fā)廣泛關(guān)注。

　　后經(jīng)媒體查證，御府項(xiàng)目原為凱德集團(tuán)旗下住宅項(xiàng)目，此前案名為“御府77”。實(shí)際上，該項(xiàng)目也是凱德集團(tuán)收購(gòu)所得，但由于項(xiàng)目地處北京核心位置，因?yàn)橹苓呌芯用裆?，因?yàn)檫M(jìn)度非常緩慢，因而多年來(lái)一直未能入市銷售。

　　據(jù)悉，對(duì)于該筆交易，凱德方面在接受媒體采訪時(shí)指出，這是公司正常的資產(chǎn)策略，出售項(xiàng)目意在加速回籠現(xiàn)金。此次出售凱德可獲利潤(rùn)4600萬(wàn)新幣，合約人民幣2.3億元。資金到手后，凱德將用于尋求其他土地和并購(gòu)機(jī)會(huì)。

　　萬(wàn)科接手該項(xiàng)目后，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，由于項(xiàng)目地理位置絕佳，周邊多為受保護(hù)的文物古跡，地塊周邊幾乎沒(méi)有高端項(xiàng)目在售，因此，該項(xiàng)目的未來(lái)的售價(jià)將超過(guò)10萬(wàn)元/平米。

　　“由于御府項(xiàng)目地塊較小，做高端住宅的話并不合適，因此該項(xiàng)目很有可能會(huì)是類似于萬(wàn)科大都會(huì)的操作，成為一個(gè)高端公寓產(chǎn)品，不過(guò)肯定不是大都會(huì)那種商務(wù)會(huì)所的定位”。該人士如是稱。

　　對(duì)于該項(xiàng)目，北京萬(wàn)科方面明確稱，項(xiàng)目未來(lái)肯定是一個(gè)高端產(chǎn)品，但具體的定位、規(guī)劃、戶型等，現(xiàn)在尚未明確。北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶也表示，“目前凱德已經(jīng)搭建完成項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)，很難做大范圍調(diào)整，因?yàn)槿f(wàn)科基本會(huì)延續(xù)之前的定位，但具體方案尚未明確下來(lái)”。

　　細(xì)細(xì)算來(lái)，御府項(xiàng)目應(yīng)該是萬(wàn)科繼五礦萬(wàn)科如園、萬(wàn)科大都會(huì)之后的第三個(gè)高端產(chǎn)品。也有說(shuō)法認(rèn)為，更早以前的公園5號(hào)也應(yīng)該納入萬(wàn)科高端產(chǎn)品系列。

　　此次收購(gòu)是萬(wàn)科和北京弘華偉業(yè)投資有限公司共同完成的，后者擁有項(xiàng)目10%的股權(quán)。

　　雖然是收購(gòu)老主顧凱德旗下的項(xiàng)目，但毛大慶亦表示，“因?yàn)檫@家投資公司沒(méi)有操盤的資格，所以委托萬(wàn)科，我們主要提供智力支持。”

　　有消息指，該次收購(gòu)事宜都是通過(guò)投資公司北京弘華偉業(yè)來(lái)談的，因此對(duì)此收購(gòu)事宜凱德并不知情，直到萬(wàn)科公布消息才明白項(xiàng)目最后的歸屬。

　　毛大慶的試驗(yàn)田

　　姑且不論收購(gòu)前凱德是否知情，但不可否認(rèn)的是，通過(guò)與老東家的這筆交易，毛大慶在萬(wàn)科北京這塊試驗(yàn)田的成果更顯“豐碩”。

　　自1996年加入凱德后，在此后14年的時(shí)間里，凱德北京公司從“毛大慶一人”發(fā)展成為其在華最大利潤(rùn)來(lái)源地，凱德置地曾一度40%的業(yè)務(wù)都集中于北京。而他也從最初的凱德置地高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理，一步步成長(zhǎng)為凱德北京公司總經(jīng)理、環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理。

　　凱德10多年經(jīng)歷，對(duì)他后來(lái)進(jìn)入萬(wàn)科，并順利打開北京萬(wàn)科新局面有著莫大的幫助。

　　據(jù)悉，在毛大慶之前，十年間北京萬(wàn)科換過(guò)8個(gè)區(qū)域總經(jīng)理，其中不乏萬(wàn)科元老級(jí)人物，如譚志倫、姚牧民、周衛(wèi)軍、林少洲等，但這些空降兵無(wú)一例外都在北京遭遇滑鐵盧。直至2009年8月毛大慶的出現(xiàn)。

　　在毛大慶、肖勁的帶領(lǐng)下，北京萬(wàn)科在2009年實(shí)現(xiàn)50多億的銷售額，首次成為區(qū)域前三甲，這是萬(wàn)科進(jìn)入北京市場(chǎng)23年后歷史的第一次。之后，北京萬(wàn)科很快就達(dá)成了毛大慶最初的愿望“在三至五年內(nèi)做到北京市場(chǎng)前三名”。

　　接下來(lái)，依憑過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，毛大慶帶領(lǐng)著北京萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)在商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)及高端住宅等方面展開了一系列的探索及嘗試。

　　2010年10月，在經(jīng)過(guò)3個(gè)多月的波折后，萬(wàn)科終與中信地產(chǎn)就北京CBD贏嘉中心簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬(wàn)科以11.5億元的價(jià)格收購(gòu)贏嘉中心B座，約3.3萬(wàn)元/平方米，北京萬(wàn)科也正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。

　　之后，該項(xiàng)目在改造后更名為“萬(wàn)科大都會(huì)”，將寫字樓部分設(shè)計(jì)為企業(yè)家私人會(huì)所，對(duì)外發(fā)售，均價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平米。借此項(xiàng)目，萬(wàn)科也得以在北京高端項(xiàng)目中擁有一席之地。

　　2011年，位于海淀區(qū)的五礦萬(wàn)科如園亮相，作為西山別墅區(qū)中的一員，如園主力戶型為290平方米以上的大戶型，銷售均價(jià)為4.3萬(wàn)元/平米，這也是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的萬(wàn)科在北京第一個(gè)知名的高端項(xiàng)目。

　　不過(guò)，與其對(duì)面的融創(chuàng)西山壹號(hào)院相比，五礦萬(wàn)科如園仍顯生澀。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，截止2013年5月8日，如園今年共成交56套，西山壹號(hào)院的成交是100多套，在售價(jià)方面，如園的項(xiàng)目均價(jià)也不及西山壹號(hào)院。

　　2011年8月，萬(wàn)科提出了“15平米極小戶型”的概念，并指出，萬(wàn)科將于2011年下半年推出15平方米的極小戶型住宅，引起業(yè)內(nèi)熱議。之后，萬(wàn)科又公布稱，“北京萬(wàn)科正在研發(fā)15平米極小戶型，待研究成熟后才會(huì)向政府相關(guān)部門申請(qǐng)報(bào)批，首個(gè)項(xiàng)目將體現(xiàn)在北京昌平區(qū)回龍觀金域華府公租房項(xiàng)目中。”

　　但這一超小戶型的審批在隨后1年多的時(shí)間里仍未能解決。直至2013年2月，才有消息稱，15平米的小戶型仍將落戶北京昌平金域華府，但是產(chǎn)品類型已從此前的住宅轉(zhuǎn)為公寓，項(xiàng)目未來(lái)只能租、不能售。

　　報(bào)道援引萬(wàn)科方面人士表述，首個(gè)“15平米”的項(xiàng)目仍將落戶北京昌平金域華府，不過(guò)，項(xiàng)目類型已從此前的“住宅”，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;酒店式公寓”。也就是說(shuō)，根據(jù)北京現(xiàn)有的政策規(guī)定，未來(lái)這些15平米的小房子，只能用來(lái)出租，而不能用來(lái)銷售。

　　毛大慶也指出，由于地塊走向和容積率要求，項(xiàng)目最終決定建設(shè)400套極小戶型。但并未明確何時(shí)能通過(guò)審批。

　　除此之外，北京萬(wàn)科還試圖將養(yǎng)老地產(chǎn)引入旗下項(xiàng)目中。2012年4月，有報(bào)道指，北京“萬(wàn)科幸福匯”將推出146套養(yǎng)老地產(chǎn)房源作為試點(diǎn)，這將是萬(wàn)科在北京的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　該項(xiàng)目產(chǎn)品在戶型設(shè)計(jì)上針對(duì)老年人的生活起居特點(diǎn)進(jìn)行了考慮，養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)將分成兩種業(yè)態(tài)，分別是利用商業(yè)配套建設(shè)的“活躍長(zhǎng)者之家”、配建于住宅部分的“活躍長(zhǎng)者住宅”。其中，前者具體的經(jīng)營(yíng)管理將由上海親和源負(fù)責(zé)，萬(wàn)科則是資產(chǎn)持有者；后者則是面向市場(chǎng)銷售。

　　但隨后發(fā)現(xiàn)，在總規(guī)模為1226戶的萬(wàn)科幸福匯之中，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)的房源僅146套，占比僅11.9%，而且，在經(jīng)過(guò)1年多的銷售后仍未賣完，因?yàn)?ldquo;這棟樓一直就沒(méi)有主推”。