在這場討論中，雖然指控方與被指控方各執(zhí)一詞，但作為中立方的各路專家也眾說紛紜，讓這場輿論戰(zhàn)愈加“耐人尋味”。

　　觀點網 陳業(yè) 房地產關于征收20%個稅是否合理的討論還未完結，一名律師的一紙指控，又將土地增值稅這一幕后稅種討論推向輿論高潮。　　

　　日前，一名為李勁松的律師對包括萬科、華遠、SOHO中國在內的29家房企提出質疑，其稱通過觀察該29家房企年報發(fā)現，在這29家企業(yè)的財務報表上，均顯示有一項應交而未交的土地增值稅，而合計這筆應交而未交的土地增值稅，則29家房企已高達640億元。

　　其中，SOHO中國應交土地增值稅為64億元，萬科應交土地增值稅為58億元，雅居樂應交土地增值稅為83億元，富力地產應交土地增值稅為58億元，華遠地產應交土地增值稅5億元。

　　“640億未繳”的土地增值稅

　　作為事件指控方的律師李勁松認為，此項稅費房企已從購房者手中收繳，實際買單者也并非房企本身，因此房企理應依法履行義務將所收費用上繳。同時，李勁松還猜測，房企若未按規(guī)定上繳，那么這筆積存下來的稅金則很有可能用來清債或留作它用。

　　對于這一觀點，作為被指控方的華遠、萬科及時做出了回應。華遠方認為，這僅是非專業(yè)人士對財務報告誤讀；而萬科方則以同樣的態(tài)度回應表示，“該律師實際上混淆了‘該交不交’和‘計提’兩個概念，公司并未拖欠土地增值稅金”。

　　翻查資料，根據我國稅法相關規(guī)定，所謂土地增值稅實為對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。

　　在土地增值稅的征收上，國家已有明確征收標準，根據規(guī)定，只要開發(fā)商所開發(fā)項目的利潤突破20%，就需要對該增值額進行征稅，而這個稅率將按照項目增值的大小，分成30%到60%的稅率。

　　值得一提的是，由于項目會遇到開發(fā)周期的問題，因此對項目征收土地增值稅會有兩個重要的征收節(jié)點，即預征與清算，前者是指在項目處于前期開發(fā)階段，對項目的增值額進行估算后征收部分增值稅，后者則是待項目完全交付后，再來核算應交的土地增值稅，而這主要征收扣除預征稅后的差額稅。

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，土地增值稅清算，需要滿足相關條件后才能進行清算。具體條件包括：一、房地產開發(fā)項目全部竣工完成銷售的；二、整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；三、直接轉讓土地使用權的。

　　但細則同時又規(guī)定，在特殊情況下主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　具體所指：一、已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；二、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；三、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；四、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況；

　　以上情況需要稅務部門定期及時跟蹤地產企業(yè)開發(fā)項目情況，以及時對開發(fā)項目的土地增值稅進行清算，以避免地產企業(yè)對該稅種的拖欠。

　　征收“漏洞”與差別化預征率

　　顯然，正是由于土地增值稅存在清算節(jié)點問題，因此有無到期清算，則成為了判斷企業(yè)到底有無拖欠土地增值稅的關鍵。

　　“需要定期及時跟蹤掌握地產企業(yè)每個項目的開發(fā)進度情況，一旦有項目達到清算條件而未及時清算的，則可判斷該企業(yè)存在拖欠土地增值稅情況”，對于判斷企業(yè)是否有拖欠土地增值稅的情況，深圳一知名財稅專家向觀點新媒體如此介紹。

　　但對于上述李勁松律師從財務報表上看到企業(yè)應交而未交的土地增值稅，即認定為企業(yè)拖欠增值稅的看法，該名財稅專家表示，僅觀察財務報表，很難掌握企業(yè)是否拖欠了土地增值稅。

　　“由于房地產開發(fā)項目一般分成多期滾動開發(fā)，時間少則2-3年，多則10年，因此國家規(guī)定，納稅人無法在項目全部竣工結算前計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，預征率一般在1%到5%左右，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補”。

　　該名財稅專家補充指，由于上述原因，大多數地產企業(yè)，在進行正常的增值稅預交之后，往往預留部份資金作為待交的土地增值稅以待項目竣工后的清算，該部份資金體現在財務報表中即為應交未交的土地增值稅。

　　不過，在上述只有通過到期是否清算才能判斷企業(yè)是否拖欠土增稅看法之外，國內一知名教授亦認為，雖然土地增值稅存在預交的情況，但通過該次事件的發(fā)酵亦可以窺見我國在土地增值稅的征收管理方面存在一定“漏洞”。

　　這“漏洞”主要是指，按照我國現有的土地增值稅征收條例規(guī)定，只要開發(fā)商的利潤突破20%，就需對該增值額進行征稅，但預征額只有1%，這就導致與最后真正進行匯算清繳存在相當大的差距，但事實上，目前很多地方只有預征1%這個步驟，隨后的清算則很難執(zhí)行到位。

　　而清算很難執(zhí)行到位的原因，主要就是土地增值稅的具體操作較困難；同時地方政府嚴格執(zhí)行難度也很大。

　　不過，即便土地增值稅的征收存在一定難度，但在2011年出臺的京版房地產十五條調控細則中，仍明確了要實行差別化土地增值稅預征率。

　　據介紹，該細則主要是針對不同的項目類型、產品類型進行了限制：包括對于房地產開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅；對于房地產開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預售許可和現房銷售確認的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至5%的幅度預征率；對于容積率小于1.0的房地產開發(fā)項目，最低按照銷售收入的3%預征土地增值稅。

　　據悉，上述細則中之所以明確了實行差別化土地增值稅預征率，主要是為了防止開發(fā)商對樓盤進行大幅漲價，而政府希望通過稅收的方式調控房價。

　　但對于這一政策的影響，上述深圳財稅專家則認為，由于是通過預征的方式進行，預征率較低，在實際操作中，也很難對于抑制房價起到重要的影響。