　　銷售好轉(zhuǎn)，現(xiàn)房結(jié)算促業(yè)績增長。一季度從公司銷售商品、提供勞務(wù)收到現(xiàn)金口徑看獲得現(xiàn)金流65.8億元，同比增長116%，除旅游業(yè)務(wù)增長約10%以外，地產(chǎn)項(xiàng)目銷售仍處于持續(xù)好轉(zhuǎn)中，我們預(yù)計(jì)公司一季度認(rèn)購金額約50-60億元，完成我們?nèi)?40億元預(yù)測的25%左右。由于銷售項(xiàng)目中深圳、上海等現(xiàn)房占比較大，因此銷售好轉(zhuǎn)促使結(jié)算業(yè)績增長。由于一季度公司尚未實(shí)質(zhì)獲取土地，因此仍保持經(jīng)營性現(xiàn)金流入11.6億元，同比增長234%。

　　地產(chǎn)可售量充足，政策影響仍需觀察。公司2013年地產(chǎn)業(yè)務(wù)計(jì)劃可售面積為168萬平方米，同比增長10%。雖然武漢項(xiàng)目推盤產(chǎn)品均價(jià)有較大下降，但深圳歡樂海岸別墅項(xiàng)目（剩余24億貨值）及北京項(xiàng)目（22億貨值）的補(bǔ)充使整體銷售均價(jià)仍保持23000元/m2的水平。但由于公司中高端項(xiàng)目占比較高，因此地產(chǎn)政策的變數(shù)依然是影響公司地產(chǎn)銷售的最重要因素。目前北京及上海區(qū)域?qū)︻A(yù)售價(jià)格的監(jiān)管使北京華僑城和蘇河灣項(xiàng)目受到預(yù)售嚴(yán)厲監(jiān)管，即使政策不對實(shí)際售價(jià)產(chǎn)生影響，但仍將拉長預(yù)售審批時間，因此加速去化仍是公司未來的一大挑戰(zhàn)。

　　負(fù)債率高位，公司對異地?cái)U(kuò)張的成本控制將異常謹(jǐn)慎。一季度現(xiàn)金正流入使償債能力和資產(chǎn)負(fù)債率壓力減少，現(xiàn)金對一年內(nèi)到期的長短期負(fù)債比例由年初1.24提升至1.37，剔除預(yù)售款后資產(chǎn)負(fù)債率下降1個百分點(diǎn)至66%。我們預(yù)計(jì)年內(nèi)公司將大概率實(shí)現(xiàn)土地獲取，而由于地價(jià)支出較高負(fù)債率仍將維持高位，因此判斷公司對新項(xiàng)目的成本控制將異常謹(jǐn)慎。

　　東部華僑城折舊將進(jìn)入平穩(wěn)期仍是看點(diǎn)。我們預(yù)計(jì)2013年全年接待人次有望達(dá)到2700-2800萬人次，收入有望實(shí)現(xiàn)10%左右的增長幅度，一季度旅游業(yè)務(wù)平穩(wěn)運(yùn)營。

　　更值得注意的是，東部華僑城自2013年將進(jìn)入折舊平穩(wěn)期，折舊費(fèi)用減少約3億元，增加EPS0.04元。

　　華泰證券-華僑城A：現(xiàn)房結(jié)算促業(yè)績增長，政策影響仍需觀察

（審校：勞蓉蓉）