今年公司會(huì)比較進(jìn)取一點(diǎn)，肯定會(huì)加強(qiáng)管理，但最核心的是要有地、有錢。

　　每年三月，香港各大五星級(jí)酒店的會(huì)議室一房難求。作為香港最好酒店之一，四季酒店位置優(yōu)越，左靠著名地標(biāo)IFC，右邊是中環(huán)碼頭，在大堂舉目便可飽覽維港美景。每年到這個(gè)酒店至少一次，已經(jīng)成為富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)李思廉的固定行程。

　　酒店4樓會(huì)議室內(nèi)，以李思廉為首的四位富力高層接受了來自海內(nèi)外媒體和投資者的提問，解答富力2012年的表現(xiàn)和未來規(guī)劃。

　　李思廉在今年的發(fā)言之中，除了指出富力將2013年全年目標(biāo)調(diào)高百億至420億元外，在商業(yè)地產(chǎn)方面也顯露出調(diào)整之意。

　　商業(yè)

　　富力的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起源于廣州，更準(zhǔn)確的來說，是在十年之前的珠江新城。

　　當(dāng)時(shí)富力“放言”，珠江新城的土地“出一塊拿一塊”，最高紀(jì)錄是一天連下四塊地。結(jié)果很明顯，富力接連刷新了珠江新城“地王”紀(jì)錄，但也有許多人對(duì)此感到憂慮。

　　2006年，富力在珠江新城的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備達(dá)到13個(gè)，直到2009年11月26日，富力仍拿下了第16個(gè)項(xiàng)目。

　　經(jīng)計(jì)算，富力在珠江新城的16個(gè)項(xiàng)目共計(jì)建筑面積211.9萬平方米，富力方面也曾多次在各種場(chǎng)合表示，除了麗思·卡爾頓酒店、君悅酒店和富力中心為持有項(xiàng)目之外，其余項(xiàng)目基本將全部銷售，可售面積約為175萬平方米。

　　對(duì)于2005年香港IPO之前全年銷售約為60億元的公司來說，如此大手筆投資商業(yè)地產(chǎn)，似乎有些冒險(xiǎn)。

　　而富力的行為，甚至引發(fā)了李思廉和萬科董事長(zhǎng)王石的一場(chǎng)“辯論”。

　　2004年博鰲房地產(chǎn)論壇上，剛剛上位“華南地產(chǎn)五虎”的富力一反低調(diào)，出席了會(huì)議。這也是李思廉首次在大型活動(dòng)上公開亮相，并和王石因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)“爭(zhēng)吵”了起來。

　　當(dāng)時(shí)的富力地產(chǎn)成功進(jìn)軍北京，商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張，發(fā)展速度之快、專業(yè)跨度之大，的確是業(yè)內(nèi)首屈一指的。但是王石在會(huì)上卻直言，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很難取得較高比例和長(zhǎng)期的融資支持，如果搞出租型商業(yè)地產(chǎn)而自身沒有資金實(shí)力，則必死無疑；如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會(huì)遇到經(jīng)營(yíng)管理上的致命麻煩。

　　王石這番話也許不是專門針對(duì)富力，但李思廉接了下來，回答說：“你放心，我們一定會(huì)做得很好”。

　　他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)并不像王石所說的那樣可怕，其模式也并不是像王石說的那樣只有一種，富力就在大力開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并愿意在兩年之后再與王石探討這個(gè)問題。

　　時(shí)過境遷，李思廉和王石有沒有在兩年之后探討這個(gè)問題并不重要，如今萬科也加入了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)卻是事實(shí)。

　　不過，富力的商業(yè)地產(chǎn)之路也并沒有像李思廉所說的那么容易和平坦。

　　危機(jī)

　　十年商業(yè)地產(chǎn)，富力數(shù)次面臨危機(jī)。

　　截至2010年底，除了廣州珠江新城16宗商業(yè)地塊外，富力在北京的商業(yè)項(xiàng)目有4個(gè)，總計(jì)在建面積為31.2萬平方米；在天津的商業(yè)項(xiàng)目有2個(gè)，總計(jì)在建面積為17.4萬平方米；此外，成都、重慶、海南亦有相當(dāng)面積的商業(yè)物業(yè)有待開發(fā)。到2012年底，富力又在天津、南京和杭州補(bǔ)充了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　富力的思路是學(xué)習(xí)香港企業(yè)，以投資性物業(yè)比較穩(wěn)定的收益來增加集團(tuán)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但商業(yè)地產(chǎn)前期投資大、回報(bào)慢的特性也有可能將富力逼入險(xiǎn)境。

　　從2003年涉足商業(yè)地產(chǎn)開始，富力便不諱言是在學(xué)習(xí)新鴻基地產(chǎn)，以商業(yè)物業(yè)來平衡住宅物業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　金融分析家杜麗虹曾專門研究新鴻基地產(chǎn)商業(yè)模式，指出新鴻基地產(chǎn)用了11年時(shí)間做轉(zhuǎn)型前期的準(zhǔn)備工作，用4年時(shí)間完成了集中轉(zhuǎn)型，使投資物業(yè)的土地儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)到總土地儲(chǔ)備規(guī)模的40%-50%，整個(gè)轉(zhuǎn)型過程用了15年時(shí)間。

　　杜麗虹表示，新鴻基地產(chǎn)集中轉(zhuǎn)型期用4年時(shí)間，在投資物業(yè)上投入了近百億港元，為此等待了11年時(shí)間，直到開發(fā)物業(yè)在規(guī)模不變情況下每年能提供20億港元的凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流時(shí)才開始集中轉(zhuǎn)型。但是中國(guó)內(nèi)地多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)仍處于轉(zhuǎn)型前期階段，并不具備足以支撐租售并舉轉(zhuǎn)型的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流平臺(tái)。

　　在學(xué)習(xí)新鴻基地產(chǎn)的過程中，富力沒有累積足夠雄厚的資金實(shí)力，即使獲取了如此多的商業(yè)地產(chǎn)，也并不能長(zhǎng)線持有以獲取穩(wěn)定收益，依然要像賣住宅樓盤一樣去銷售商業(yè)項(xiàng)目。

　　調(diào)整

　　富力在商業(yè)地產(chǎn)方面的危機(jī)集中爆發(fā)于2008年。

　　當(dāng)年，富力的實(shí)際銷售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)定計(jì)劃，并且出現(xiàn)了資金緊張的傳言。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士皆認(rèn)為，除去銷售不佳的原因之外，大量資金囤積在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造成了富力現(xiàn)金周轉(zhuǎn)困難。

　　李思廉承認(rèn)這類說法，并稱富力走了極端，有太多商業(yè)物業(yè)同期落成，大量資金被凍結(jié)，加上預(yù)計(jì)200多億的銷售額最后只實(shí)現(xiàn)160億，導(dǎo)致債務(wù)與資產(chǎn)比率比較高。

　　同時(shí)，富力并不愿意將手中商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目廉價(jià)出售，為了解決商業(yè)地產(chǎn)導(dǎo)致的資金困局，富力多方面努力，例如打包REITs等。但分析人士認(rèn)為，富力的尷尬在于旗下商業(yè)項(xiàng)目均未成熟。

　　“這意味著富力必須用現(xiàn)金流量去換取時(shí)間，但事實(shí)上富力的現(xiàn)金流量非但不樂觀，甚至可以說是悲觀”。分析人士認(rèn)為，富力在需要依靠出售商業(yè)項(xiàng)目來“過冬”的時(shí)候，仍然議價(jià)“惜售”，可能體現(xiàn)了富力本身的矛盾心態(tài)：一方面需要大量的現(xiàn)金，最起碼是要支持其完成規(guī)劃中商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)與開發(fā)；另一方面則顯示出富力未有明確的調(diào)整策略，依然是期望能夠“熬”過調(diào)控。

　　幸運(yùn)的是，2009年市場(chǎng)急速回暖，富力現(xiàn)金回流加大，僅珠江新城盈信大廈售價(jià)就已經(jīng)達(dá)到2.5萬元/平方米。得益于良好的業(yè)績(jī)，富力的資金問題最終化險(xiǎn)為夷。

　　而在2008年及2010年兩次調(diào)控之后，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值開始顯現(xiàn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入，富力在2003年就開始布局商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)。

　　據(jù)李思廉表示，富力2012年全年銷售業(yè)績(jī)中，商業(yè)部分提供了三成以上貢獻(xiàn)，預(yù)計(jì)2013年的貢獻(xiàn)或?qū)⒊^此比例。

　　對(duì)于富力可能將商業(yè)地產(chǎn)分拆打包上市的消息，李思廉對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示：“現(xiàn)在分拆這種大的動(dòng)作在資本市場(chǎng)是比較復(fù)雜的，就算做也只能慢慢地、悄悄地做”。

　　李思廉還透露，富力現(xiàn)在對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的策略也略有調(diào)整。以廣州珠江新城為例，此前富力曾多次表示除富力中心及兩個(gè)酒店之外的商業(yè)項(xiàng)目全部出售，現(xiàn)在隨著珠江新城商業(yè)項(xiàng)目剩余貨量陸續(xù)減少，富力也選擇增加持有項(xiàng)目的數(shù)量。再加上其他城市選擇持有的商業(yè)項(xiàng)目，可以估計(jì)，在三五年之后，富力手中將握有大批商業(yè)項(xiàng)目作為長(zhǎng)期收租。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)李思廉的采訪實(shí)錄：

　　公司：今年會(huì)比較進(jìn)取

　　觀點(diǎn)新媒體：如果地價(jià)不下跌，CPI繼續(xù)上升經(jīng)營(yíng)成本也會(huì)不斷上升，富力怎樣維持毛利率在40%左右？

　　李思廉：發(fā)展商都很厲害，大家都維持得不錯(cuò)，而且我們有一些商業(yè)項(xiàng)目，所以毛利率會(huì)高一點(diǎn)。其實(shí)也沒有什么，因?yàn)橛幸恍┑匾郧百I下來的，以前的地便宜一些，現(xiàn)在買的貴一點(diǎn)的地也是兩三年之后才賣。

　　觀點(diǎn)新媒體：富力去年新增的合作開發(fā)項(xiàng)目變少了，以后會(huì)增多合作項(xiàng)目嗎？

　　李思廉：對(duì)，我們算是合作開發(fā)模式的發(fā)起人，主要是老板之間認(rèn)識(shí)，有什么項(xiàng)目打一個(gè)電話就好了。

　　其實(shí)合作不是公司的主流做法，因?yàn)槊總€(gè)公司始終有自己品牌。只是如果很喜歡一塊地，剛好又有人爭(zhēng)，那就打個(gè)電話說不要爭(zhēng)，大家一起做，爭(zhēng)了之后把地價(jià)抬高了也是便宜政府，不如大家一人一半。

　　觀點(diǎn)新媒體：為什么會(huì)有信心覺得富力可以保持現(xiàn)在這個(gè)盈利水平？

　　李思廉：盈利縮小是因?yàn)橛幸恍┕疽宰非蠛贤N售為主要目標(biāo)，在意這個(gè)就一定會(huì)減價(jià)。因?yàn)橐容^，所以只能別人賣一萬你賣九千，這樣就會(huì)影響利潤(rùn)空間。但我們覺得土地都是不可再生資源，還是協(xié)調(diào)發(fā)展會(huì)比較好。當(dāng)然，每一家公司都有不同的做法。

　　觀點(diǎn)新媒體：富力未來幾年合約銷售額能有雙位數(shù)的增長(zhǎng)？

　　李思廉：公司未來三年都計(jì)劃保持15%到20%的增長(zhǎng)，為了滿足這個(gè)計(jì)劃，公司團(tuán)隊(duì)都在做相應(yīng)的事情。

　　比如說要增長(zhǎng)就要買地，買了地之后要趕快辦理開發(fā)手續(xù)、趕快施工，趕快拿到預(yù)售證。然后這么龐大的施工面積也需要資金，所以同步也在市場(chǎng)融資，這些不是一句話就能夠說清楚的，都是一系列的工作，要不然也不可能養(yǎng)著幾千人做事。

　　觀點(diǎn)新媒體：有沒有想過到香港發(fā)展項(xiàng)目？

　　李思廉：曾經(jīng)很不成熟的想過，但只是想而已，因?yàn)榈谝灰械兀诙谢锇椤?/p>

　　觀點(diǎn)新媒體：富力和新鴻基在內(nèi)地不是有很多合作？

　　李思廉：新鴻基來內(nèi)地是想跟我們合作，但是去香港他們未必想跟我們合作。富力現(xiàn)在也沒有在香港發(fā)展的想法，資金還是集中在大陸比較好。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果公司三年內(nèi)要有10%到20%的增長(zhǎng)，內(nèi)部管理怎樣調(diào)整？

　　李思廉：總體來看，今年公司會(huì)比較進(jìn)取一點(diǎn)，因?yàn)槲覀冊(cè)?00億平臺(tái)上也停留了兩三年，所以今年會(huì)沖一沖。

　　公司肯定會(huì)加強(qiáng)管理，但最核心的是要有地、有錢。買地也不用買很多，多一點(diǎn)點(diǎn)就可以了。

　　觀點(diǎn)新媒體：深圳海砂事件曝光之后，富力對(duì)自己建筑公司有沒有做一些檢查？

　　李思廉：能夠在市場(chǎng)上立足的公司內(nèi)控是很嚴(yán)格的，蓋房子不是大家想象的那么簡(jiǎn)單，用的材料一定得全部都通過檢測(cè)，如果出了什么事整個(gè)公司就完了，要贏回市場(chǎng)的信心很難。大家都知道安全質(zhì)量等于整個(gè)公司的生命，出問題的機(jī)率其實(shí)很小，就等于像大地震一樣。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為這個(gè)事件的報(bào)道是否有一些夸大或者不嚴(yán)謹(jǐn)？

　　李思廉：我同意使用不嚴(yán)謹(jǐn)這個(gè)詞，新聞媒體的報(bào)道很多時(shí)候都不太嚴(yán)謹(jǐn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：富力今年各方面表現(xiàn)都會(huì)比較積極一點(diǎn)，二線城市項(xiàng)目是否可以有更多貢獻(xiàn)？

　　李思廉：今年可以留意海南和太原，重慶也不錯(cuò)，但是我預(yù)計(jì)太原和海南會(huì)更多。

　　當(dāng)然，海南的絕對(duì)數(shù)不能跟雅居樂比，是自己跟自己比，是今年跟去年對(duì)比。

　　資本：市場(chǎng)是很有趣的

　　觀點(diǎn)新媒體：今年很多房企都會(huì)用發(fā)債或者其他方式融資，富力會(huì)用什么方式？

　　李思廉：現(xiàn)在市場(chǎng)上的債都是7年期或者4年期，大家都是發(fā)行這些為主。但市場(chǎng)是很有趣的，并不是整天都可以做到，要有一定的資金量在市場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：回A股的事情是否還在繼續(xù)推進(jìn)？

　　李思廉：還在繼續(xù)，但速度放慢了，其實(shí)我們也接受現(xiàn)實(shí)了。在名單上也沒有什么用，還是不給過，現(xiàn)在政府對(duì)于放行A股會(huì)更嚴(yán)厲。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了回A股之外，有消息稱富力正在分拆商業(yè)地產(chǎn)上市，有無這方面計(jì)劃？

　　李思廉：分拆這種大的動(dòng)作在資本市場(chǎng)是比較復(fù)雜的，就算做也只能慢慢地、悄悄地做，其實(shí)最重要是搞清楚那個(gè)架構(gòu)。

　　例如李嘉誠(chéng)的東方廣場(chǎng)，其實(shí)他做這個(gè)十幾年了，也是商業(yè)價(jià)格漲到某個(gè)位置的時(shí)候，才真正把它運(yùn)作上市。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司前幾年商業(yè)地產(chǎn)銷售居多，這兩年選擇持有的越來越多，是不是在研究商業(yè)地產(chǎn)上市？

　　李思廉：不完全是這樣，這也是在調(diào)整公司的會(huì)計(jì)，因?yàn)橘u很多商業(yè)物業(yè)，利潤(rùn)大的要交很多稅。因?yàn)橥顿Y者也希望開發(fā)商有不錯(cuò)的銷售量，所以我們不得已要賣一些，但如果慢慢補(bǔ)充了其他東西可以拿來賣，那么好的地方比如珠江新城的商業(yè)物業(yè)當(dāng)然要考慮保留，就像大家都知道持有尖沙咀、廣東道、中環(huán)IFC這些物業(yè)，肯定是最好的方法。

　　觀點(diǎn)新媒體：富力現(xiàn)在的凈負(fù)債率超過80%，投資者會(huì)不會(huì)擔(dān)心？

　　李思廉：其實(shí)這沒有什么，熟悉富力的也不會(huì)對(duì)此擔(dān)心，這是合理的水平。其實(shí)負(fù)債率是很浮的東西，就像供樓一樣，按揭做了八成多會(huì)不會(huì)擔(dān)心？其實(shí)不用擔(dān)心，如果銀行肯借給你，為什么不做？

　　如果負(fù)債水平真的有一個(gè)極限，那么公司都會(huì)借不到錢。而且發(fā)債是需要很多數(shù)據(jù)的，買債券的人都很專業(yè)，一定是看到這家公司很多東西都不錯(cuò)才會(huì)買。

　　這也是我常常對(duì)很多人講的，就像買樓如果有機(jī)會(huì)做九成按揭，那就千萬不要再問別人的意見，趕快去買。因?yàn)橛羞@么龐大的合法結(jié)構(gòu)讓你做九成按揭，你多占便宜？比如讓你去賭100萬肯定不敢，但是買100萬的房子只用10萬，只要漲10%，那么你的10萬就已經(jīng)賺了10萬，肯定是購(gòu)房者占便宜。因?yàn)闄C(jī)構(gòu)不會(huì)沒收你的房子，而按揭90萬月供幾千元就可以了。

　　十幾年前在廣州開發(fā)售價(jià)四、五千元/平米的樓的時(shí)候，銀行覺得沒有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殂y行愿意做九成按揭的意思就是沒有風(fēng)險(xiǎn)。

　　又比如香港的豪宅，為什么按揭只能做一半？因?yàn)殂y行也害怕下跌，所以只給一半按揭。當(dāng)然大家都覺得七成比較合理，購(gòu)房者給了三成也不太容易逃跑。但如果有一天開發(fā)商可以給到10%的首付，那什么都不要想了，第一反應(yīng)就是去買樓，千萬不要再去問專家，問完就沒得賣了。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在買樓是不是好過買股？

　　李思廉：大部分人都預(yù)測(cè)不到這些。如果有足夠的錢，可以買一些樓和買一些股票。

　　觀點(diǎn)新媒體：這么多開發(fā)商將目標(biāo)定在二、三成的增長(zhǎng)，會(huì)不會(huì)覺得融資真的有那么容易？

　　李思廉：至少這一刻不是那么難，大家都可以拿到，事實(shí)上現(xiàn)在確實(shí)是可以拿到的。

　　合理的話富力也會(huì)做融資，貴的話就堅(jiān)決不做。

　　市場(chǎng)：只有房子才能保值

　　觀點(diǎn)新媒體：富力對(duì)足球的投資有沒有算到上市公司財(cái)務(wù)里面？足球的投資會(huì)繼續(xù)虧損下去？

　　李思廉：算在里面。足球肯定是沒得賺，但是我們不叫虧損。

　　足球要這樣看，它對(duì)于我們這一類型的全國(guó)性發(fā)展的公司是一種宣傳與推廣，因?yàn)楹偷禺a(chǎn)不同的情況是足球的見報(bào)率很高，這點(diǎn)不得不承認(rèn)。

　　足球所有的開支控制在銷售額的1%之內(nèi)都可以接受，比如富力能夠賣300億，那么足球開支可以在3個(gè)億內(nèi)。而且多退少補(bǔ)，足球多花了錢，廣告投放就少一點(diǎn)，這也是可以的。

　　觀點(diǎn)新媒體：市場(chǎng)傳聞廣州業(yè)內(nèi)140平方米、單價(jià)3萬/平米以上的項(xiàng)目都不給網(wǎng)簽登記，富力有沒有遇到這些事情？

　　李思廉：我覺得所有這些比較不利的消息還是以政府的回應(yīng)為準(zhǔn)，不要以網(wǎng)上消息為準(zhǔn)。

　　如果140平米以上的項(xiàng)目都不讓網(wǎng)簽的話，那有很多人買的房子都會(huì)簽不了，網(wǎng)簽可能只是稍微放慢一下。

　　因?yàn)檎家恍?shù)據(jù)，如果剛好數(shù)據(jù)的均價(jià)太高，當(dāng)然會(huì)做一些手段，比方說3月底均價(jià)偏高了就停一停，4月初再給大家簽，就是這樣。

　　觀點(diǎn)新媒體：最近有消息說深圳出了“限漲令”，廣州房?jī)r(jià)升幅厲害，是否會(huì)因此推出“辣招”？

　　李思廉：深圳市政府不是表示否認(rèn)了嗎？其實(shí)我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該看長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，政府在過去這么多年都已經(jīng)做了很多事情，其實(shí)也就是這樣了。

　　政府始終是要講一些事情、做一些事情的，但是房?jī)r(jià)肯定是不受人控制的，就像股價(jià)一樣，誰知道要走向哪里呢？真的不知道，好像匯率一樣動(dòng)來動(dòng)去。

　　回顧過去比較長(zhǎng)的一段時(shí)間，比如十年或者二十年，什么東西能保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)？好像只有房子。車子或者其他的都會(huì)貶值，只有房子才可以保護(hù)財(cái)產(chǎn)，加上現(xiàn)在又有通脹，全世界印錢就像不需要成本似的，好像不印就吃虧了。

　　觀點(diǎn)新媒體：有評(píng)論說內(nèi)地有房地產(chǎn)泡沫，您怎么看？

　　李思廉：我覺得這些泡沫都是專家年年講出來的，都很無聊，被這些專家碰巧說中了也沒用，他總有一個(gè)時(shí)間會(huì)碰對(duì)的。

　　出現(xiàn)泡沫的話很快就會(huì)沒有了，比如香港能有多大，但泡沫去了哪里？如果不理這些泡沫，一個(gè)人從小就決心做房奴，那他現(xiàn)在就發(fā)達(dá)了。

　　我覺得其實(shí)不需要理會(huì)什么泡沫不泡沫的，有泡沫基本上很快就會(huì)醫(yī)好的。有一些專家每年都會(huì)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)會(huì)下跌，但這些都是長(zhǎng)期失敗者，不要理那些人。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看今年一二三四線城市的發(fā)展呢？

　　李思廉：我的看法比較主觀，做地產(chǎn)還是在一、二線城市壓力小一點(diǎn)，三、四線沒人買的話就會(huì)很麻煩，所以還是要布局一、二線為主。

　　但是一、二線很難買地，所以也會(huì)朝三、四線發(fā)展。這是很自然的，每一家公司都是這樣，像萬科最后就什么地都買，因?yàn)橐龅揭磺Ф鄡|的銷售就沒得選擇。

　　觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)最艱苦的時(shí)間已經(jīng)過去了？

　　李思廉：對(duì)大型的企業(yè)特別是上市好幾年的企業(yè)，我們相信大部分的壞情況都已經(jīng)過去了，但有一些痛苦和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)不能忘記，大家都希望有更多發(fā)展的，那么繼續(xù)發(fā)展下去就會(huì)繼續(xù)碰到不同的難題。

　　商業(yè)：做經(jīng)營(yíng)的人都很小心

　　觀點(diǎn)新媒體：富力商業(yè)地產(chǎn)銷售不錯(cuò)，但商業(yè)地塊補(bǔ)充是不是相對(duì)緩慢了一些？

　　李思廉：我們也覺得慢，但是這個(gè)跟風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展中一些細(xì)則在變化，比如十年前，政府很鼓勵(lì)企業(yè)做商業(yè)開發(fā)，房企拿地之后可以分期付款，所以大家拿地就會(huì)勇敢一點(diǎn)的。

　　現(xiàn)在是三個(gè)月或者半年就要全部支付土地款，地也比以前貴了很多，以前樓面價(jià)可能是幾千元/平米，現(xiàn)在是一兩萬元/平米，以前是分三年支付，現(xiàn)在是分三個(gè)月支付，這些都不一樣了，已經(jīng)不能夠說做就做。

　　觀點(diǎn)新媒體：富力在廣州珠江新城還沒有推出市場(chǎng)的項(xiàng)目有多少？

　　李思廉：還有幾塊，起碼還可以再賣幾年，我們還有一些悄悄在做的東西。

　　觀點(diǎn)新媒體：珠江新城是只有富力中心持有，其他的都出售？

　　李思廉：另外有兩個(gè)酒店持有，麗思卡爾頓北面也打算持有，寫字樓方面會(huì)增加一棟不賣的，而且我們和新鴻基地產(chǎn)、合景泰富合作的天鑾項(xiàng)目商場(chǎng)和兩棟寫字樓也是不賣的。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺得地價(jià)會(huì)不會(huì)下跌？

　　李思廉：地價(jià)沒有可能會(huì)下跌，因?yàn)榈貎r(jià)受制于通貨膨脹以及老百姓的期望，比如明明樓價(jià)都已經(jīng)這樣了，政府沒有辦法給出一些便宜的地，因?yàn)檎某杀緵]有辦法降低。

　　觀點(diǎn)新媒體：富力會(huì)不會(huì)在廣州南站、國(guó)際金融城繼續(xù)拿地？

　　李思廉：肯定會(huì)，這是必須的，但是拿地會(huì)比較謹(jǐn)慎。因?yàn)檎袝r(shí)候推出的一些商業(yè)地塊都很大，所以我們不會(huì)太急，還是等等。

　　觀點(diǎn)新媒體：是覺得價(jià)格太高還是覺得地塊太大？

　　李思廉：兩樣都有。我們做經(jīng)營(yíng)的人都是很小心的，都怕買貴了又剛好碰到經(jīng)濟(jì)下滑，所以都會(huì)小心一點(diǎn)。

　　而且做商業(yè)需要的時(shí)間長(zhǎng)，不像住宅一年就可以賣樓，商業(yè)項(xiàng)目做設(shè)計(jì)可能都要一年，所以會(huì)比較謹(jǐn)慎一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：富力買地有沒有一個(gè)毛利率目標(biāo)？

　　李思廉：肯定要，不然白做嗎？我們養(yǎng)了很多人，現(xiàn)在工資都很高了。

（審校：勞蓉蓉）