市場對以北京為代表的一線城市政策風(fēng)險的擔(dān)憂正在升溫，如果政策進(jìn)一步緊縮，那么首開近期大規(guī)模拿地也存在風(fēng)險。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 首開股份3月4日晚間公告稱，公司近日分別于北京市朝陽區(qū)、蘇州市吳江區(qū)新增5宗土地，共須支付土地款約41.59億元。

　　其中，首開股份于2月28日以27.2億元競得北京朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)兩宗住宅用地，總建筑規(guī)模約16.68萬平方米。

　　另外三宗位于蘇州市吳江區(qū)的地塊，土地用途也均為住宅用地，總用地面積約16.36萬平方米，總地價約14.39億元。

　　首開拿地積極

　　除此次拿地外，首開股份還于2012年底在北京和沈陽耗資17.4億元拿下三宗地塊。其中沈陽的地塊位于沈北新區(qū)道義開發(fā)區(qū)，規(guī)劃用地面積16.13萬平方米，地價約3.2億元。

　　而北京的兩宗地塊，則是首開股份聯(lián)合北京萬科以14.2億元競得，在聯(lián)合體中，雙方均占50%的權(quán)益。這兩宗地塊均位于北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)，總用地面積約10.89萬平方米，總建筑面積約21.07萬平方米。

　　縱觀首開股份近期的拿地，從中可發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)的項目占比達(dá)到近七成，其加強(qiáng)在北京土地儲備的意圖相當(dāng)明顯。

　　對于首開股份的這一拿地策略，相關(guān)分析認(rèn)為，北京作為首開股份的核心布局區(qū)，近年來在其整體土地儲備中所占比重逐漸偏低，但北京市場卻貢獻(xiàn)了其絕大部分的銷售額，因此首開股份補(bǔ)充北京區(qū)域土地儲備的意愿非常強(qiáng)烈。

　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，在首開股份2012年176億元的銷售收入當(dāng)中，約有110億元來自于北京市場，其余66億元來自于14個其他主要城市。

　　而在土地儲備方面，首開股份截止2012年底的權(quán)益土地儲備面積約1400萬平方米，其中北京有約400萬平方米，其他城市有近1000萬平方米。北京項目的平均樓面地價約為4800元/平米，京外項目為1700元/平米。

　　但是，由于近期市場對以北京為代表的、有漲價壓力的一線城市政策風(fēng)險的擔(dān)憂正在升溫，如果政策進(jìn)一步緊縮，那么首開股份于近期在北京大規(guī)模拿地也存在不小風(fēng)險。

　　在日前“新國五條”細(xì)則公布后的第一個交易日，首開股份的股價就應(yīng)聲跌停，這正是市場對于政策收緊擔(dān)憂的表現(xiàn)。

　　毛利下滑窘境

　　此外，雖然在首開股份2012年的銷售額中，北京市場貢獻(xiàn)超過六成，但隨著今后結(jié)轉(zhuǎn)面積中京外項目的加大，北京項目的減少，特別是北京高盈利項目的減少，首開股份的毛利水平將面臨不斷下降的窘境。

　　首開股份相關(guān)人士也曾在2012年底坦承，今后公司結(jié)算的項目將大多是前些年低成本拿的外地項目，同時北京項目的毛利率也呈下滑趨勢。

　　據(jù)其介紹，首開股份京外項目的正常毛利率保持在28%-33%，京內(nèi)項目則差異比較大，如鉑郡項目毛利率在60%，房山項目毛利率在35%，而保障房項目毛利率則不到10%。

　　上述人士還提到，由于公司前兩年在北京以外的地區(qū)擴(kuò)展非?？欤磕暧薪?00萬米的新增規(guī)模，但這些項目的銷售速度卻較慢，所以今后不排除存在減值的可能。

　　京外項目的去化緩慢，也直接導(dǎo)致了首開股份整體周轉(zhuǎn)速度降低，存貨量大增，進(jìn)而導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)慢，負(fù)債率也相應(yīng)上升，其凈負(fù)債率在2012年底已達(dá)到110%左右的高水平。

　　對此，熟悉首開股份的分析師認(rèn)為，由于首開股份還處于中等規(guī)模，在大舉進(jìn)行京外擴(kuò)張之際，不可避免會出現(xiàn)經(jīng)營管理跟不上，項目銷售難的問題，而這又將導(dǎo)致其資金承壓，負(fù)債率居高不下。

　　“雖然首開股份在近期的拿地策略當(dāng)中，更偏重于北京市場，但以其自身實力，很難單獨獲得質(zhì)優(yōu)價廉的地塊，因而才會不斷與萬科、保利等企業(yè)聯(lián)合，這種合作方式一方面可以降低風(fēng)險，同時也能減少首開的資金支出?！鄙鲜龇治鰩熣f。

　　對于合作拿地，首開股份自身則認(rèn)為，“選擇與萬科、保利等公司合作，可以學(xué)習(xí)其完整的操盤流程，借助這類優(yōu)秀公司的經(jīng)驗而從提高公司的去化速度。”