2012年，國家層面繼續(xù)延用以“新國八條”(限購/限貸)為主體的調(diào)控框架。國家政策保持總體平穩(wěn)，年內(nèi)政策最大亮點在于地方執(zhí)行層面的自主調(diào)整。

　　2012年管理層維穩(wěn)經(jīng)濟的力度有所加強，全年實施降息、降準各兩次、5月后中央層面加大了對地方基建投資的放行力度，具體表現(xiàn)為國內(nèi)流動性增加。樓市政策方面，雖然國家調(diào)控繼續(xù)強調(diào)“限購/限貸”不放松，但在“維穩(wěn)”前提下，2012年各地金融機構(gòu)普遍重回首套房貸優(yōu)惠利率，而自年初至8月的一段時間內(nèi)，全國各地一批城市執(zhí)行“自主向松微調(diào)”獲管理層放行通過?？梢?，管理層實施的系列維穩(wěn)措施雖然未直接指向樓市，但2012年樓市卻能從中間接受益。

　　2012年宏觀經(jīng)濟形勢回顧

　　前三季度經(jīng)濟通脹雙回落

　　2012年前三季度國內(nèi)GDP累計增長7.7%，較2011年同期回落1.8個百分點。1至3季度GDP單季增速逐季放緩，分別為8.1%、7.6%、7.4%(見下圖)。全年通脹水平持續(xù)下降，1至11月CPI累計漲幅為2.7%，較2011年同期回落2.8個百分點。

　　2012年國內(nèi)拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車均出現(xiàn)不同程度“失速”。其中，出口下滑最為明顯，前11個月累計增速僅7.3%(11月單月增速僅2.9%)，全年出口增長保10%的目標基本難以完成。

　　5月后維穩(wěn)力度加大流動性增加

　　2012年5月后管理層對國內(nèi)經(jīng)濟維穩(wěn)的力度明顯增加，包括2次降息(6月、7月)、1次降準(5月)，并于5月和9月分2波加大投資審批力度。樓市相關方面，2012年各大金融機構(gòu)在管理層授意下普遍重回首套房貸優(yōu)惠利率，2011年房貸執(zhí)行偏緊的局面被打破。

　　以上反映在流動性上，表現(xiàn)為5月后國內(nèi)流動性增加，2012年5至11月國內(nèi)新增貸款為4.6萬億元人民幣，分別較2009、2010、2011年同期增加約15%、13%、20%。

　　2012年宏觀政策形勢回顧

　　“新國八條”繼續(xù)地方執(zhí)行自主微調(diào)

　　2012年，國家層面繼續(xù)延用以“新國八條”(限購/限貸)為主體的調(diào)控框架。國家政策保持總體平穩(wěn)，年內(nèi)政策最大亮點在于地方執(zhí)行層面的自主調(diào)整。

　　縱觀全年：

　　年初至7、8月份“國務院督查組督查”前：全國30多個城市通過提高普通住房標準、放松公積金、提供購房補助等措施向松微調(diào)被中央放行(另有少數(shù)地方政策涉嫌突破限購紅線被叫停)。大量城市“向松微調(diào)”加深了民眾“政府救市”的心理預期。

　　8月份至“十八大”前后：管理層更強調(diào)抑制樓市過快增長。一線城市包括北京、上海、廣州，及山東、陜西、杭州等省市紛紛出臺“向緊微調(diào)”措施抑制自身樓價上漲。

　　2013年宏觀環(huán)境展望

　　投資仍是拉動經(jīng)濟增長的主要動力

　　2013年環(huán)球經(jīng)濟仍面臨諸多挑戰(zhàn)(美國財政懸崖、歐債危機等影響仍將持續(xù))，國內(nèi)經(jīng)濟亦較難擺脫低速狀態(tài)，預計2013年國內(nèi)GDP增速或保持在7.7%至8.3%之間，國內(nèi)經(jīng)濟仍將面對嚴重的外需不足、產(chǎn)能過剩問題，雖然系列改革對社會消費會有一定帶動，但預計整體消費水平難有顯著提高。

　　2013年國內(nèi)投資仍是拉動經(jīng)濟增長的主要動力，由此，經(jīng)濟面對資金的需求仍保持在較高水平(投資比重與M2關系見下圖)。年底中央經(jīng)濟工作會議管理層定調(diào)“2013年繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策；要適當擴大社會融資總規(guī)模，保持貸款適度增加；發(fā)揮好投資對經(jīng)濟增長的關鍵作用”。預計2013年國內(nèi)流動性仍將保持總量寬松，社會廣義貨幣(M2)將突破100萬億元人民幣規(guī)模；新增人民幣貸款亦將較2012年有所增加，或在9萬億元左右的水平；在維穩(wěn)經(jīng)濟的前提下，不排除還有2-3次的降準空間。

　　在國內(nèi)外流動性帶動下，預計2013年通脹壓力將有所加重，另外，受主要產(chǎn)糧國可能減產(chǎn)的影響，全球范圍(包括國內(nèi))糧價或明顯上漲。預計2013年國內(nèi)CPI將呈上行態(tài)勢，全年平均漲幅或在3%左右，糧價上漲或致使國內(nèi)民眾的通脹感受將進一步加深。管理層為控制通脹不排除會實施一定程度的加息。

　　樓市政策限購難退出

　　當前及一段較長時間內(nèi)，國內(nèi)經(jīng)濟仍然面臨“貨幣量大+資金效率低”的問題(具體見下圖)，管理層仍將致力于平抑資金對民生領域(如樓市)的沖擊。在保障房未能形成供應規(guī)模，或，房產(chǎn)稅等替代政策未能完美替代限購效果的情況下，驟然取消限購政策容易誘發(fā)國內(nèi)樓市的加速膨脹、屆時房價及由此引起的社會問題亦將更難管理。預計2013年國內(nèi)樓市(尤其是大型城市)限購仍難退出。

　　個人住宅開征房產(chǎn)稅方面，鑒于當前上海、重慶兩個試點取得的成效并未十分明顯，若要在更多城市推廣，則需要在征收標準、征收對象等方面再作詳細考量，另外，在實施大范圍征收之前，原則上還須經(jīng)過全國人大立法。比較關鍵的一點是，管理層實施該稅種的主要目的在于以長效方式取代限購，在2013年限購難退的情況下(前述)，管理層對全面落實該部分的要求或不至于十分急切。由此，估計2013年房產(chǎn)稅對個人住宅部分仍難全面開征。而從可能性的角度來看，由于“非住宅”(商鋪/寫字樓)位處“新國八條”調(diào)控框架以外，此前一直受“不限購/不限貸”拉動，屬政策的相對空白地帶。因而，2013年房產(chǎn)稅對個人“非住宅”部分或先于“住宅”部分征收。

　　2013年國家政策仍將在“防滯”與“防漲”間平衡。從“防滯”的角度看，房地產(chǎn)仍是國家經(jīng)濟、地方財政的重要支撐，國家層面仍將支持合理自住和改善性需求；另外，流動性保持適度寬松、及管理層推動新型城鎮(zhèn)化等方面，亦將為房地產(chǎn)市場帶來一定程度利好；從“防漲”的角度看，2013年“社會貨幣量大+通脹上行”環(huán)境可能使樓市投資熱情再度激發(fā)，國內(nèi)樓市面臨的政策壓力將進一步增加。但宏觀層面上無論經(jīng)濟活躍度及通脹水平均難以達到紅區(qū)(調(diào)控與宏觀關系見下圖)，預計國家政策面亦難有大的收緊，政策收緊空間或主要集中在加強對土地、資金監(jiān)管、加強對地方政府問責等方面，中央壓力下，地方政府“向緊微調(diào)”的壓力或進一步增加，部分大城市可能會出臺更多“非常規(guī)調(diào)控”(限售、限簽約等)以平抑樓價。