“對于這種資金壓力，該公司將通過旅游產(chǎn)業(yè)基金、信托、銀行貸款等多種方式籌集資金。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 在中弘北京像素?zé)徜N的同時，中弘股份正在鋪開一張旅游地產(chǎn)的地圖，以期實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品向“旅游地產(chǎn)綜合體”的定位轉(zhuǎn)型，但這條路是一馬平川還是充滿荊棘，或許只有中弘股份清楚個中滋味。

　　從住宅到旅游地產(chǎn)

　　1月中旬，中弘股份發(fā)布2012年業(yè)績預(yù)告。預(yù)計(jì)公司2012年歸屬于母公司的凈利潤約10.5億元，同比增約88%。中弘股份稱，這主要是由于“北京像素”項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的銷售收入較去年同期大幅增長所致。

　　中弘股份相關(guān)負(fù)責(zé)人在談及2012年的銷售金額時指出，2012年公司的銷售在30億左右，不到40億，貢獻(xiàn)最大的就是北京像素項(xiàng)目。

　　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，截止2012年12月16日，中弘·北京像素項(xiàng)目2012年的成交金額為33.46億元，成交面積約18.68萬平米。

　　對中弘股份而言，這樣的情形或許不再有。中弘股份相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱，2013年，中弘股份可售項(xiàng)目包括北京像素的尾盤、北京夏各莊項(xiàng)目、位于濟(jì)寧及海南的住宅項(xiàng)目，以及非中心2萬平米的商業(yè)。

　　“預(yù)計(jì)2013年的銷售額會在40億左右”，他如此預(yù)計(jì)。

　　與其他同行動輒百億千億的銷售目標(biāo)相比，中弘股份似乎對公司銷售額的增長并不是那么上心，這得歸因于其對公司的定位。

　　“2010年，公司上市時候的定位就是旅游地產(chǎn)商，目前公司正在轉(zhuǎn)型中，所以，未來四五年公司的銷售貢獻(xiàn)仍以傳統(tǒng)住宅和商業(yè)為主。”

　　中弘股份董秘金潔透露，公司目前有8個旅游度假綜合體項(xiàng)目，分別位于北京平谷、山東濟(jì)寧、吉林長白山、湖北宜昌、云南西雙版納及海南三亞等。公司目前的土地儲備有1000萬平米，足夠未來七到八年的發(fā)展所需。

　　在全國各地旅游地產(chǎn)蜂擁而現(xiàn)之際，對于公司的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的特征，金潔介紹稱，“總的特征是大而全，能想到的東西都有，住宅、商業(yè)、酒店、娛樂、民俗街、高爾夫等都包括在內(nèi)，但每個項(xiàng)目都有不同的主題”。

　　他舉例稱，位于北京平谷的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的主題是“室內(nèi)嬉水”，長白山項(xiàng)目的主題就是“滑雪”、西雙版納項(xiàng)目的主題為“熱帶雨林”，而濟(jì)寧項(xiàng)目則根據(jù)當(dāng)?shù)貧v史文化主題定為“水滸文化”等，不一而足。

　　關(guān)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目未來，中弘股份方面認(rèn)為連鎖是必然趨勢，譬如張寶全的紅樹林度假酒店，“只有項(xiàng)目在達(dá)到一定的規(guī)模才會產(chǎn)生效益”。

　　但在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目未來的經(jīng)營上面，中弘股份方面并沒有談及太多，并稱“沒有想好”。

　　但也有報道曾指出，中弘股份開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，均為純粹旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，沒有可供出售的住宅品，面向的是國內(nèi)度假休閑消費(fèi)市場。

　　從投資到基金融資

　　無論是從公司的定位，還是一系列旅游地產(chǎn)項(xiàng)目框架協(xié)議的簽訂，不難看出中弘股份發(fā)展旅游地產(chǎn)的決心。

　　來自宏源證券最新的研究報告顯示，自2011年以來，中弘股份已相繼在吉林長白山、山東濟(jì)寧、山東微山湖、云南西雙版納、湖北宜昌及海南?？谑心孟?個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，若含海域面積在內(nèi)，總建設(shè)用地超過2000萬平米。

　　有分析人士指出，“如此大體量規(guī)模的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，投資金額高，并且這些項(xiàng)目都將集中在未來3-5年內(nèi)實(shí)施，預(yù)計(jì)公司總投資金額600億左右。鑒于公司目前的現(xiàn)金流狀況，存在一定的實(shí)施風(fēng)險。”

　　“對于這種資金壓力，該公司將通過旅游產(chǎn)業(yè)基金、信托、銀行貸款等多種方式籌集資金。”宏源證券分析師如是稱。

　　對于資金壓力，中弘股份董秘金潔曾以北京平谷項(xiàng)目舉例，該項(xiàng)目總投資100億元，但這100億并不是一次性投入，而是滾動式投入，可以在啟動自有資金10億元后，通過基金、信托等渠道融資，或者通過銷售回款等逐步完成資金的投入。

　　與此同時，為了實(shí)現(xiàn)旗下旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)性開發(fā)，中弘股份已經(jīng)成立了一個旅游地產(chǎn)專項(xiàng)基金。據(jù)中弘股份相關(guān)負(fù)責(zé)人近期透露，該基金一期項(xiàng)目將在今年三四月啟動。

　　據(jù)介紹，該基金總規(guī)模為150億元，由中弘股份與部分央企共同發(fā)起成立，其中，中弘股份出資30億元，在該基金中占比20%。

　　“我們計(jì)劃用150億元的資金撬動800億元的投資”，中弘股份相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

　　“我們不會將基金一期募得資金全額投向一個項(xiàng)目，有可能是8個項(xiàng)目每個都分配一些，也有可能是分配給4-5個項(xiàng)目，要具體依據(jù)項(xiàng)目的成熟程度而定。”

　　資料顯示，2012年9月，中弘卓業(yè)集團(tuán)有限公司、中誠信托有限責(zé)任公司、中國中鐵股份有限公司、農(nóng)銀國際(中國)投資有限公司、中國船東互保協(xié)會、北京創(chuàng)盈科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司聯(lián)合發(fā)起設(shè)立了一只旅游地產(chǎn)基金--中誠騰龍旅游文化產(chǎn)業(yè)投資基金，總規(guī)模為150億元。

　　彼時，該基金的管理人介紹稱，基金將立足北京面向全國，專注于旅游文化領(lǐng)域，投資具有優(yōu)質(zhì)山、海、雪等景觀資源的度假酒店，主題文化公園，商業(yè)配套等項(xiàng)目。預(yù)計(jì)在幾年內(nèi)，建立初具規(guī)模的分時度假連鎖體系。

　　在宏偉的理想面前，中弘股份面臨的情況是，2012年全年不足40億元的銷售額、截止去年6月底僅為4個億的貨幣資金及68.96%的資產(chǎn)負(fù)債率。

　　也就是說，基金募集的成敗直接決定了中弘股份旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。對這一點(diǎn)，中弘股份也有清楚的指出。

　　在去年拿下海南如意島項(xiàng)目后，中弘股份就在公告里指明，“公司將采取滾動開發(fā)的方式進(jìn)行投資，前期投入以公司自有資金為主，但該項(xiàng)目投資的主要資金來源，公司擬通過基金募集的方式進(jìn)行，由于基金募集存在不確定性，如果募集不到足夠的資金，該項(xiàng)目存在最終無法實(shí)施的風(fēng)險”。

　　事實(shí)上，為企業(yè)旅游地產(chǎn)選擇以基金的方式融資的企業(yè)不在少數(shù)，但在業(yè)內(nèi)人士看來，選擇基金而非常見的信托，也是不得已的辦法。

　　“因?yàn)椋l(fā)行信托的話，一般要參考三個標(biāo)準(zhǔn)，第一是還款來源，第二是抵押物，第三是企業(yè)信用。”

　　第一點(diǎn)而言，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的周期都比較長，銷售回款方面難以得到有效保證；作為抵押物，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的拿地成本很低，抵押物的價值不高。另外，信托產(chǎn)品的周期一般在2-3年，而基金產(chǎn)品的周期至少都在四五年。

　　綜合考慮上述因素，在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目方面選擇融資產(chǎn)品，開發(fā)商更傾向于基金，而非信托，盡管基金所需的成本比信托要高一些。

　　除了資金上的困難外，在旅游地產(chǎn)方面，中弘地產(chǎn)也面臨著其他一些不確定的因素。據(jù)悉，目前，除了北京及海南如意島等項(xiàng)目外，中弘股份大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目簽訂的只是框架協(xié)議，最終能否落袋為安尚不可知，更遑論這些土地在“招拍掛”中可能出現(xiàn)的風(fēng)險。