一線城市供給不足，二線城市平穩(wěn)發(fā)展，三四線城市看城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　投資要點(diǎn)：

　　一線城市供給不足，二線城市平穩(wěn)發(fā)展，三四線城市看城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　一線城市正面臨著供給不足的困擾，核心城區(qū)的土地供給非常緊張。同時(shí)。一線城市也保持著持續(xù)的人口流入，需求不斷地向一線城市集聚，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給在一線城市更顯得緊張。在大多數(shù)二線城市，供給基本能夠保持與需求的平衡。二線城市的城市建設(shè)邊界正逐步擴(kuò)大，從中長(zhǎng)期看，二線城市的供給也具有彈性。也就是說大部分二線城市的供給不再是房?jī)r(jià)上漲的條件。從三線城市來看，大部分城市屬于無邊界的城市。城市周邊有較多的可以作為經(jīng)營(yíng)用地的土地資源。但是受制于經(jīng)營(yíng)用地指標(biāo)限制，土地的供給總量還存在限制。我們認(rèn)為在城鎮(zhèn)化的大背景下，三四線城市具有較為廣闊的空間。

　　剛需成交平穩(wěn)，改善具有彈性。

　　目前絕大部分積壓的剛需已經(jīng)釋放完畢，2013年的剛性需求的釋放將以平穩(wěn)釋放為主。同時(shí)從供給端來看，剛需產(chǎn)品的供應(yīng)相對(duì)充沛。改善性產(chǎn)品出現(xiàn)相對(duì)優(yōu)勢(shì)的時(shí)間窗口，改善性產(chǎn)品將獲益于供給萎縮需求平穩(wěn)增長(zhǎng)。當(dāng)然，改善性產(chǎn)品還需要政策層面的進(jìn)一步支持，特別是限貸政策是否有針對(duì)性地放松二套房的首付成數(shù)，可能在對(duì)改善性產(chǎn)品起到?jīng)Q定性作用。投資性需求受到的政策壓力更大，限購和限貸政策都是針對(duì)抑制投資需求進(jìn)場(chǎng)的角度來制定。而一些支持政策，諸如公積金政策、戶籍政策、稅收政策基本也都不能夠?qū)ν顿Y型需求形成支撐。

　　房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，地價(jià)穩(wěn)中有降，房?jī)r(jià)地價(jià)差擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資見底。

　　房地產(chǎn)價(jià)格在2012年的三季度有明確的恢復(fù)性的回升過程，價(jià)格的回升幅度不大。但回升呈現(xiàn)恢復(fù)性的回升。在2012年上半年中土地價(jià)格存在下降。此外，從土地成交量上看在2012年上半年土地成交量也有比較大的萎縮，這勢(shì)必會(huì)引發(fā)土地價(jià)格的下降。

　　開發(fā)商審慎為主，去杠桿進(jìn)程延續(xù)。

　　雖然經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)半年以上的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交繁榮，大多數(shù)開發(fā)商通過快速銷售去庫存來回籠資金，公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯著降低。但從決策上看，開發(fā)商拿地的意愿一般，僅以補(bǔ)庫存為主。而在選擇產(chǎn)品上看，開發(fā)商更傾向于選擇剛需產(chǎn)品。對(duì)于偏高端的住宅，在價(jià)格彈性高的項(xiàng)目上，開發(fā)商有比較高的降價(jià)意愿。開發(fā)商依然期望在房地產(chǎn)政策預(yù)期穩(wěn)定之前降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　關(guān)注銷售支撐下的確定性公司與低估值公司。

　　我們依然保持對(duì)未來的盈利預(yù)期的審慎，所以首先我們還是提示關(guān)注確定性的標(biāo)的。同時(shí)我們認(rèn)為2013年年初依然能保持量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，但全年的市場(chǎng)情況將有賴于3月份的政策定調(diào)。在公司方面，我們推薦藍(lán)籌地產(chǎn)萬保招金，但其中我們最看好高速發(fā)展的保利地產(chǎn)和具有PB優(yōu)勢(shì)的金地集團(tuán)。三線城市開發(fā)商關(guān)注中南建設(shè)，二線城市開發(fā)商關(guān)注濱江集團(tuán)和首開股份。同時(shí)建議關(guān)注持有類高折價(jià)公司北辰實(shí)業(yè)和浦東金橋。

　　湘財(cái)證券-房地產(chǎn)行業(yè)：結(jié)構(gòu)化市場(chǎng)、利潤(rùn)率修復(fù)與公司行為