如何投資運(yùn)作好一個(gè)超高層建筑，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)不多的中南建設(shè)而言，或許是其不得不面對(duì)的問題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 近日，有消息指出，在紅極一時(shí)的蘇州秋褲樓旁邊，不久將出現(xiàn)一座超過700米的超高層建筑，并有望成為中國第一高樓，超過規(guī)劃中的深圳平安金融中心(660米)和在建的武漢綠地中心(預(yù)計(jì)636米)，而該項(xiàng)目的投資者即為中南建設(shè)。

　　超高層的挑戰(zhàn)

　　資料顯示，該地塊由中南建設(shè)在今年6月以6630萬元競得，地塊編號(hào)為蘇園土掛(2012)08號(hào)，其坐落于蘇惠路北、星陽街東，在蘇州東方之門旁邊。占地面積約1.65萬平方米，容積率16-20，折合樓板價(jià)僅200元/平方米，規(guī)劃為商務(wù)金融、批發(fā)零售、住宅餐飲、城鎮(zhèn)住宅用地。

　　據(jù)悉，當(dāng)時(shí)的土地招標(biāo)文件就明確規(guī)定，項(xiàng)目的整體高度將超過700米。

　　根據(jù)中南建設(shè)的規(guī)劃，該項(xiàng)目將包括酒店式公寓、商務(wù)金融、批發(fā)零售及住宿餐飲等多種業(yè)態(tài)，其中，酒店式公寓的比例不超過四成。此外，項(xiàng)目還包括一座超白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，其中不少于15%的計(jì)容積率建筑面積(含上述酒店)須由競得人長期持有，不得出售、出租或作其他用途。

　　對(duì)此，中南建設(shè)常務(wù)副總經(jīng)理陳小平稱，整個(gè)項(xiàng)目目前還在規(guī)劃中，不過，總高度的確會(huì)超過700米。這一“投資巨大的項(xiàng)目”預(yù)計(jì)會(huì)在明年下半年動(dòng)工。

　　來自中南建設(shè)的消息稱，公司投資該項(xiàng)目的主要目的便是打響知名度、形成自己的品牌。

　　不過，值得指出的是，即便目前項(xiàng)目所處的蘇州工業(yè)園對(duì)辦公需求、商場需求比較大，但如何投資運(yùn)作好一個(gè)超高層建筑，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)不多的中南建設(shè)而言，或許是其不得不面對(duì)的問題。

　　目前，中南建設(shè)的項(xiàng)目仍以大型住宅項(xiàng)目為主，在商業(yè)地產(chǎn)方面，僅在江蘇南通中央商務(wù)區(qū)建有一個(gè)綜合體項(xiàng)目--高度為277.96米、總建筑面積約14萬平方米的中南匯泉國際廣場，其中的五星級(jí)酒店--南通金石國際大酒店于去年5月開業(yè)，購物中心則在前不久開業(yè)。

　　即便是這樣一個(gè)項(xiàng)目，中南建設(shè)的投資建設(shè)過程也頗為不易。

　　來自中南官網(wǎng)的消息顯示，在將整個(gè)項(xiàng)目的投資規(guī)模由2億元增加到12億元之時(shí)，中南建設(shè)遭遇了極大的資金壓力。與此同時(shí)，雖然中南已經(jīng)組建了近百人的招商團(tuán)隊(duì)，但由于獨(dú)立招商政策不足而導(dǎo)致“成效微薄，前景不明”。

　　即便如此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，中南建設(shè)有著更多的計(jì)劃。

　　來自華泰證券最新的研究報(bào)告顯示，根據(jù)中南建設(shè)的規(guī)劃，在未來城市綜合體項(xiàng)目總體規(guī)劃中，其計(jì)劃按照20%左右比例規(guī)劃商業(yè)物業(yè)面積，現(xiàn)已確定規(guī)劃的在建、擬建商業(yè)物業(yè)面積約200萬平方米，其中包括6-8個(gè)販物中心、5-6個(gè)五星級(jí)酒店及部分臨街商業(yè)。

　　“在項(xiàng)目運(yùn)營管理模式上，公司計(jì)劃在自持的基礎(chǔ)上，引入國際商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。不過，由于商業(yè)地產(chǎn)本身的培育期長，短期內(nèi)對(duì)公司盈刟的貢獻(xiàn)幵不大”，報(bào)告如此描述。

　　三四線的陷阱？

　　眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)尤其是超高層商業(yè)建筑需要投入的資金比較大，運(yùn)營周期長，對(duì)開發(fā)商的現(xiàn)金流有著很高的要求，而中南建設(shè)目前的狀況能否滿足這一需求，則是最關(guān)鍵的問題。

　　據(jù)華泰證券報(bào)告顯示，截止11月底，中南建設(shè)共實(shí)現(xiàn)銷售收入95億元，提前完成全年90億的目標(biāo)。提前完成年度目標(biāo)是因?yàn)楣镜哪繕?biāo)定得比較低，中南建設(shè)方面如是稱。

　　此外，中南建設(shè)在拿地方式上，除了招拍掛，還有公建換土地及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的方式。這種拿地模式和工程業(yè)務(wù)預(yù)先墊資的操作方式。直接導(dǎo)致其在負(fù)債結(jié)構(gòu)中，短期借款占比明顯高于純房地產(chǎn)開發(fā)公司。

　　截止今年三季度末，中南建設(shè)短期借款53.2億元，長期借款58.5億元，而一般A股房地產(chǎn)公司的短期借款與長期借款之比僅為12%左右。這種開發(fā)模式就導(dǎo)致其在資金上始終存在“借新還舊”的壓力。

　　與此同時(shí)，與其他房企多層次的城市分布不同，中南建設(shè)的業(yè)務(wù)則主要立足于江蘇及山東的三四線城市，而三四線城市也是近期被多次警示為高風(fēng)險(xiǎn)城市。

　　某機(jī)構(gòu)公布的“中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)排行榜”顯示，全國城市市場風(fēng)險(xiǎn)排名前50位城的市都是三四線城市。

　　恒大地產(chǎn)主席許家印近期就坦誠，受調(diào)控政策影響，三四線城市營運(yùn)環(huán)境困難，所以集團(tuán)不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市；綠地集團(tuán)董事長張玉良也指出，三四線城市的房地產(chǎn)的確是在空置。

　　不過，對(duì)于這個(gè)問題，中南建設(shè)相關(guān)人士就稱，調(diào)控對(duì)三四線城市影響是體現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)層面的，但具體的影響就要因城市而異了，譬如常熟、吳江的房價(jià)甚至比蘇州市區(qū)還要高，購買力也更強(qiáng)，而這些城市本身又是三四線城市。

　　據(jù)中南建設(shè)相關(guān)人士稱，公司的業(yè)績主要來自長三角和山東半島三四線城市，其中，江蘇省的項(xiàng)目貢獻(xiàn)占比為四成。明年公司的可售項(xiàng)目除了在售項(xiàng)目外，就是今年新的地會(huì)在明年開售。明年的總可售貨量為230億元?！　?/p>

　　就中南建設(shè)而言，雖然項(xiàng)目多處于三四線城市，但今年受調(diào)控影響并不是很大。公司今年的住宅去化率在70%，與往年相當(dāng)。

　　該人士舉例稱，中南建設(shè)今年在江蘇省地級(jí)市--常熟市的銷售額將近20億元，南通海門市的銷售也有10個(gè)億。

　　因此，中南建設(shè)認(rèn)為對(duì)于調(diào)控對(duì)三四線城市的影響不能一概而論，要具體看該城市的人口總量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。“在三四線城市的選擇上，公司會(huì)有一系列標(biāo)準(zhǔn)，譬如人口總量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及房地產(chǎn)市場發(fā)展階段等考量標(biāo)準(zhǔn)。