如果公司主要項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度能夠獲得實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，同時考慮到公司現(xiàn)有主要儲備布局一二線核心城市核心地段的稀缺屬性，我們認(rèn)為公司合理NAV折價為40%，增持。

　　1)12年加大信托借款力度，彰示公司開發(fā)進(jìn)度有望提速。12年實(shí)現(xiàn)信托借款總額100億，凈增86.5億，其中四季度凈增信托借款55億，我們認(rèn)為此舉彰顯公司通過增強(qiáng)資金實(shí)力加速開發(fā)進(jìn)度的決心。

　　2)杭州泛海國際中心實(shí)現(xiàn)整售，有望回籠資金約3億元。公司近日公告轉(zhuǎn)售泛海國際中心3幢3-9層，預(yù)計此舉有望回籠資金約3億元。

　　3)優(yōu)化整合旗下項(xiàng)目資源或許是加速開發(fā)的更好選擇。

　　公司在北京、上海、杭州和武漢的城市核心區(qū)域均擁有大體量二級儲備，但受制于拆遷進(jìn)度和資金實(shí)力，優(yōu)質(zhì)資源遲遲不能轉(zhuǎn)化為經(jīng)營成果，我們認(rèn)為通過轉(zhuǎn)讓和整合項(xiàng)目資源從而盤活公司整體周轉(zhuǎn)的或許是更好選擇。若周轉(zhuǎn)重回正常軌道，可售資源充足，公司具備極強(qiáng)銷售爆發(fā)性。1)項(xiàng)目稀缺性決定了銷售爆發(fā)性。由于公司主要儲備，特別是北京東風(fēng)鄉(xiāng)、上海董家渡等項(xiàng)目均位于核心城市核心區(qū)域，資源極其稀缺，周邊基本無新盤供應(yīng)，一旦轉(zhuǎn)化為可售，銷售前景可觀。2)應(yīng)正視公司現(xiàn)有儲備資源價值。

　　受拆遷進(jìn)度滯后等因素影響，公司估值長期受到壓制，我們認(rèn)為公司現(xiàn)有價值受到低估。若公司周轉(zhuǎn)重回正常軌道，僅考慮現(xiàn)有住宅項(xiàng)目資源，估算合計可實(shí)現(xiàn)銷售金額超過800億，總利潤超過120億，公司現(xiàn)有儲備價值受到低估。

　　預(yù)計12、13年EPS0.09元、0.12元。NAV10元，較股價折53%，估值優(yōu)勢明；三季末預(yù)售款7.7億元，已鎖定12年全年業(yè)績。我們認(rèn)為如果公司主要項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度能夠獲得實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，同時考慮到公司現(xiàn)有主要儲備布局一二線核心城市核心地段的稀缺屬性，我們認(rèn)為公司合理NAV折價為40%，對應(yīng)目標(biāo)價6元，增持。

　　國泰君安：泛海建設(shè)京滬漢雄厚資源,有望開發(fā)提速