從成交量上來看，影響不大。但需要警惕的是，這預(yù)示著高層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度并不會(huì)因?yàn)槌擎?zhèn)化的需求而改變。這對(duì)行情的影響較大。

　　事件：

　　北京市住建委、人力社保局聯(lián)合發(fā)布通知，進(jìn)一步明確繳納社保認(rèn)定購(gòu)房資格標(biāo)準(zhǔn)，明日起，補(bǔ)繳社保在購(gòu)房資格審核中不予認(rèn)可。同時(shí)重申：非本市戶籍家庭以繳納社保方式申請(qǐng)?jiān)诰┵?gòu)房資格的，應(yīng)自提出申請(qǐng)的上一個(gè)月開始往前推算60個(gè)月連續(xù)在京繳納社會(huì)保險(xiǎn)，且提出申請(qǐng)之月須為正常參保狀態(tài)。補(bǔ)繳社保獲得購(gòu)房資格將不被認(rèn)可。

　　核心觀點(diǎn)：

　　政策更嚴(yán)，預(yù)示政策趨勢(shì)仍然趨緊

　　在城鎮(zhèn)化大戰(zhàn)略的背景下，地產(chǎn)股近期走出一波快速上漲行情。投資者普遍預(yù)計(jì)政府要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的訴求會(huì)增強(qiáng)，至少不會(huì)有更嚴(yán)厲的政策(我們認(rèn)為城鎮(zhèn)化更多是對(duì)土地制度的改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控只會(huì)更緊不會(huì)更松，詳見近期發(fā)布的報(bào)告《供給沖擊下的制度變革》)。

　　投資者對(duì)近期北京房?jī)r(jià)快速上漲帶來的負(fù)面影響不夠重視。我們基于對(duì)北京乃至全國(guó)庫(kù)存很快進(jìn)入下降通道，2013年房?jī)r(jià)將上漲的判斷，一直強(qiáng)調(diào)政策在漸行漸近。北京新政雖力度不大，但表現(xiàn)出高層的對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度不僅沒有好轉(zhuǎn)，反而更為嚴(yán)格。這與市場(chǎng)之前的預(yù)期有些落差。

　　行情暫告一段落。中長(zhǎng)期看，由于供給的沖擊在2013年會(huì)非常明顯，隨著更多城市房?jī)r(jià)開始上漲，政策也會(huì)更加收緊，與2010年一樣，先漲的城市先調(diào)控。未來地產(chǎn)股沒有估值擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。但行業(yè)本身的分化較大，地產(chǎn)指數(shù)仍是箱體運(yùn)行為主，需精選成長(zhǎng)類個(gè)股，推薦華夏幸福、陽光城。

　　北京補(bǔ)繳社保將不能購(gòu)房，態(tài)度大于實(shí)質(zhì)影響

　　昨日發(fā)布的新政增加了獲得北京市購(gòu)房資格的難度。北京自2010年4月出臺(tái)限購(gòu)令以來，在2011年2月政策有所加碼，非北京戶籍家庭需要5年連續(xù)納稅或社保證明可在京購(gòu)房一套。在其后的執(zhí)行中有些寬松，尤其是今年，一些購(gòu)房者通過以單位名義補(bǔ)繳社保獲得了購(gòu)房資格。

　　這在一定程度上支撐了北京今年的銷量大增。最近幾個(gè)月北京房?jī)r(jià)又開始上漲，并有加速跡象。這是出臺(tái)新政的背景。

　　新政后，通過補(bǔ)繳社保購(gòu)房這一途徑已行不通，我們認(rèn)為這一政策表明的態(tài)度大于實(shí)質(zhì)影響。據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)，限購(gòu)后約5%的銷量來自于以社保獲得資格的購(gòu)房者。從成交量上來看，影響不大。但需要警惕的是，這預(yù)示著高層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度并不會(huì)因?yàn)槌擎?zhèn)化的需求而改變。這對(duì)行情的影響較大。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示更為嚴(yán)厲的政策出臺(tái)。

　　廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)：北京新政預(yù)示未來政策仍會(huì)更緊