對于嘉凱城來說，此次房地產(chǎn)基金的試水，正是其為未來發(fā)展培育新的業(yè)務(wù)增長點。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 嘉凱城11月15日公告，公司擬與寧波嘉凱融晟投資合伙企業(yè)(有限合伙)簽署《湖州龍溪翡翠項目投資合作框架協(xié)議》及其相關(guān)具體文件，嘉凱融晟擬通過股權(quán)加債權(quán)的方式對本公司下屬子公司湖州嘉恒置業(yè)有限公司進行投資，投資總額不低于8億元不超過10億元。

　　嘉凱城表示，此次合作也意味著嘉凱城發(fā)起設(shè)立總計為50億人民幣的房地產(chǎn)基金“嘉融優(yōu)勢發(fā)展基金”正式啟動。據(jù)了解，嘉融優(yōu)勢發(fā)展基金由嘉凱城旗下子公司凱思達資本與中融信托合資成立，其中凱思達資本持股51%，中融匯富持股49%，基金規(guī)?？傆嫗?0億人民幣。

　　此次寧波嘉凱融晟投資合伙企業(yè)由寧波嘉晟作為基金管理人發(fā)起設(shè)立，為嘉融優(yōu)勢發(fā)展基金I期，規(guī)模為人民幣8-10億元，目前正在發(fā)行募集中，擬投向嘉凱城旗下湖州龍溪翡翠項目。

　　嘉融基金試水

　　據(jù)了解，龍溪翡翠項目位于浙江省湖州市的核心CBD，項目于2009年8月20日獲得，土地成交總價為7.75億元，折合樓面地價2581.47元/平方米。

　　資料顯示，項目用地面積約為8.83萬平方米，容積率為3.1至3.4之間，規(guī)劃可建面積為41.61萬平方米，其中地上建筑面積為29.91萬平方米，項目包含住宅，辦公及商業(yè)等業(yè)態(tài)，項目定位湖州中高端地標(biāo)項目。

　　項目于今年8月正式動工，目前還處于前期開發(fā)階段，據(jù)消息透露，預(yù)計項目會在明年開盤。

　　公告披露，湖州嘉恒置業(yè)為龍溪翡翠項目開發(fā)公司，于2011年11月設(shè)立，注冊金額為2000萬元。

　　根據(jù)投資安排，此次基金首期由寧波嘉晟投資管理有限公司以貨幣方式認(rèn)繳出資800萬元，該認(rèn)繳出資額占本合伙企業(yè)出資比例的1%；由中融國際信托有限公司以貨幣方式認(rèn)繳出資79200萬元，該認(rèn)繳出資額占本合伙企業(yè)出資比例的99%。

　　投資款則通過股權(quán)加債權(quán)的方式投入項目公司。其中，嘉凱融晟以協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式受讓嘉業(yè)公司持有的嘉恒置業(yè)30%的股權(quán)，對應(yīng)價款為3446萬元；同時，受讓湖州嘉業(yè)持有的嘉恒置業(yè)19%的股權(quán)，對應(yīng)價款為2183萬元。

　　此外，嘉恒置業(yè)注冊資本將由2000萬元增加至2億元，新增的注冊資本1.8億元將分別由湖州嘉業(yè)與嘉凱融晟按51:49的比例認(rèn)購。至于按以上兩種方式投資后的剩余投資款，用于對嘉恒置業(yè)進行債權(quán)投資。

　　據(jù)了解，此次基金合作經(jīng)營期限為五年，其中金額不低于70%的投資款的部分投資(全部為債權(quán)投資)的投資期為24個月、剩余投資款的部分投資(包括部分債權(quán)投資和股權(quán)投資)的投資期不低于36個月，但最長不超過本次投資完成日后的48個月。每筆投資單獨計算投資期。

　　至于年限屆滿時的退出方式，其中股權(quán)投資方面，當(dāng)投資期滿、項目達到約定的進度，或項目未達到各方確定的工期進度計劃、銷售計劃等約定情形時，嘉凱融晟有權(quán)退出，退出方式為由回購方回購其持有的項目公司股權(quán)或轉(zhuǎn)讓基金出資人的基金份額。

　　而債權(quán)投資方面的退出計劃分兩期進行，其中，不低于投資款70%的債權(quán)投資于投資期限滿24個月時退出，剩余債權(quán)投資款于股權(quán)投資退出條件生效時退出。

　　嘉凱城表示，“嘉融優(yōu)勢發(fā)展基金I期”是公司與中融共同發(fā)起設(shè)立的第一支房地產(chǎn)投資基金，也是是公司在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域一次成功的嘗試。嘉恒置業(yè)通過與嘉凱融晟合作，可獲得嘉凱融晟提供的約8-10億元資金投入，能有效規(guī)避行業(yè)風(fēng)險并提升公司的項目開發(fā)的能力。同時，該基金的順利發(fā)行，對公司發(fā)展戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)具有積極意義。

　　同時，嘉凱城還表示，嘉融優(yōu)勢發(fā)展基金擬在未來3年內(nèi)完成50億元的募集和投資，投資范圍主要圍繞長三角重點區(qū)域城市的優(yōu)質(zhì)項目，但不限于嘉凱城本身的項目。

　　對于嘉凱城來說，此次房地產(chǎn)基金的試水，正是其為未來發(fā)展培育新的業(yè)務(wù)增長點。

　　早前嘉凱城相關(guān)人士向觀點新媒體透露，從戰(zhàn)略層面上講，嘉凱城有意發(fā)展基金方面的業(yè)務(wù)，既能涉足房地產(chǎn)基金領(lǐng)域，又可為旗下項目做融資。而此次成立的房地產(chǎn)基金公司為一家獨立操作的公司，除了可為嘉凱城旗下項目融資以外，亦可會接外圍的房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)來做。

　　緩解資金壓力

　　而此次與基金的合作，在某種程度上，無疑對嘉凱城長期以來緊繃的資金鏈壓力給予一定的緩解。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，前9月，嘉凱城經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為2億多元，改寫了過去兩年該指標(biāo)持續(xù)為負的狀態(tài)。根據(jù)已披露三季報，嘉凱城前三季度累計實現(xiàn)營業(yè)收入35.57億元，歸屬于上市公司所有者凈利潤-1.56億元。其中，三季度單季度實現(xiàn)營業(yè)收入20.38億元，同比增長46.6%；實現(xiàn)歸屬于上市公司所有者凈利潤1.72億元，同比增長60.21%。在經(jīng)歷了連續(xù)兩個單季的虧損后，開始盈利。

　　然而，據(jù)日前報道披露，目前嘉凱城旗下有多個信托融資將在明年一季度集中兌付，同時還有大筆一年內(nèi)應(yīng)付長期借款年底到期。據(jù)其2012年中報數(shù)據(jù)，包括五礦國際信托、昆侖信托在內(nèi)的5只信托均在8個月內(nèi)到期，共計22.6億元。此外，嘉凱城一年內(nèi)到期的非流動負債為32.2億元，較年初增長327.12%，而嘉凱城截至上半年的賬面資金僅有17億元。

　　此外，上半年負債總計達207.22億元，其中1內(nèi)到期的非流動負債，短期借款達35.72億元?？鄢A(yù)收賬款后的真實資產(chǎn)負債率為69.8%，凈負債率高達234.2%。

　　報道更稱，為了彌補資金缺口，嘉凱城選擇全線大幅折扣售房，旗下嘉業(yè)、中凱、名城品牌項目開始持續(xù)降價促銷，其中上海徐匯中凱城市之光從7月開始便連續(xù)下調(diào)售價，降價幅度達26%。至于嘉業(yè)系列無錫項目、名城系列青島項目的降幅更達到50%，青島時代城9月開始打折幅度更超60%。

　　經(jīng)觀點新媒體向嘉凱城方面了解，上述項目價格前后出現(xiàn)較大差距，主要因為推出的產(chǎn)品類型、位置不同所致。其中“中凱城市之光”因為之后推出的個別產(chǎn)品因位置、戶型未必如之前的那么好，故價格會出現(xiàn)有所下滑，但這只是個別成交案例，中凱城市之光的整體成交均價依然保持平穩(wěn)。

　　至于報道中提及的無錫項目及青島項目，嘉凱城相關(guān)人士表示，無錫項目主要是公司前期推出少量的項目做推廣，所以價格會有所偏低，而青島時代城項目則是因為產(chǎn)品類型不同，報道所稱的18000元/平方米其實是排屋的價格，而6230元/平方米實際上是普通商品房的售價，所以呈現(xiàn)價格出現(xiàn)較大落差。

　　同時，上述人士亦表示，嘉凱城目前的銷售資金回籠包括財務(wù)狀況均表現(xiàn)良好，其中1至9月，回籠資金超過40億元，超過去年整年的37億。而根據(jù)公司的銷售節(jié)奏的安排，預(yù)計在第四季度，公司還有近30億現(xiàn)金的流入。

　　此外，凱思達基金1期的發(fā)售，直接為公司注入資金至少8個億。而目前名城公館4號樓意向客戶的大量積累及市場剛需所求，使不在銷售計劃內(nèi)的、可隨時銷售回籠資金保守估計有4億。

　　據(jù)熟悉嘉凱城的人士透露，由于嘉凱城為浙江省國資委旗下唯一房地產(chǎn)上市公司，控股股東浙商集團可為其提供比較好的資金支持，而嘉凱城短期借款的構(gòu)成，其中有近70%的貸款是向大股東或關(guān)聯(lián)單位的貸款，這部分貸款實際上并不存在短期還款的壓力。此外，大股東根據(jù)公司需求對嘉凱城提供擔(dān)保，能有效地提高嘉凱城的融資能力。