本周(11.5-11.11)多數(shù)城市新房成交有所下降，但多數(shù)城市絕對(duì)成交依然處在高位。

　　投資要點(diǎn)

　　成交高位波動(dòng)：受上周成交高基數(shù)影響，本周(11.5-11.11)多數(shù)城市新房成交有所下降，但多數(shù)城市絕對(duì)成交依然處在高位。29個(gè)主要城市成交總體環(huán)比下降8%，主要一/二/三四線城市變化為-3%/-18%/-16%，一線城市絕對(duì)成交均接近年度高位，一線城市成交明顯好于二線及三四線城市。同比方面，受去年同期低基數(shù)影響，29個(gè)城市整體同比上升113%，一/二/三四線城市同比分別上升147%/108%/105%。本周多數(shù)城市庫(kù)存繼續(xù)下降，一/二/三四線城市庫(kù)存變化環(huán)比分別為0.3%/-0.1%/-0.9%。二手房成交方面，統(tǒng)計(jì)的四個(gè)城市二手房成交均有所下降，深圳、天津、杭州、北京成交環(huán)比分別變化-8%/-14%/-3%/-14%。

　　本周統(tǒng)計(jì)的27個(gè)重點(diǎn)城市住宅土地市場(chǎng)近兩周整體溢價(jià)率僅為8%/5%，較39周/42周/43周/44周的溢價(jià)率27%/19%/12%/18%有較明顯下降，我們判斷主要有兩方面原因：

        1)成交區(qū)域結(jié)構(gòu)變化：近兩周土地溢價(jià)率整體較低的武漢有大量土地成交，近兩周土地成交宗數(shù)分別為11及14宗，分別占當(dāng)周總成交的28%/48%，前期出現(xiàn)較高土地溢價(jià)的海口、廣州、東莞、北京城市等近兩周無(wú)土地成交，拉低了總體溢價(jià)率；

        2)成交土地類型結(jié)構(gòu)變化：以本周有7宗土地成交的上海市為例，前期成交集中在有較高溢價(jià)的商住用地和居住用地，而本周成交的7宗土地有6宗為嘉定、青浦等區(qū)的動(dòng)遷安臵房，上海成交樓面均價(jià)由第42周的9738元/平米下降為本周的1,578元/平米。近期多家內(nèi)地房企將赴香港IPO，在眾多融資渠道被關(guān)閉后，地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求香港及海外地區(qū)融資。旭輝集團(tuán)將于11月13日開始正式招股，擬募資2.2-2.7億美元，新城控股及金輪集團(tuán)即將啟動(dòng)港股發(fā)行，分別擬募資2億及1億美元，協(xié)信集團(tuán)等也正籌備港股IPO。地產(chǎn)行業(yè)資金密集型的特征，決定了企業(yè)在擴(kuò)張過(guò)程中對(duì)融資的需求，受調(diào)控影響地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資渠道被關(guān)閉，也引發(fā)了房企IPO向港轉(zhuǎn)移。我們認(rèn)為目前市況下龍頭企業(yè)的潛在回報(bào)/風(fēng)險(xiǎn)比率優(yōu)于同業(yè)。其相較同業(yè)的融資，產(chǎn)品線及市場(chǎng)份額獲得方面的優(yōu)勢(shì)明顯，而拿地等優(yōu)勢(shì)正逐步兌現(xiàn)到經(jīng)營(yíng)中，但卻沒(méi)有充分反映在其估值中。10月萬(wàn)科、保利分別實(shí)現(xiàn)銷售面積127/73萬(wàn)平，實(shí)現(xiàn)銷售金額137/77億，銷售金額同比上升32%/42%,1-10月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入1,100/833億，同比分別上升1.8%/33%,我們維持對(duì)萬(wàn)科、保利的推薦。

　　興業(yè)證券：企業(yè)進(jìn)入赴港融資密集期