花樣年進京，對老潘是正面切磋還是踢館較勁，也值得好好觀察一番。

　　觀點網(wǎng) 陳澤佳 大力發(fā)展城市綜合體，把戰(zhàn)略發(fā)展重點放在一二線核心城市，這是花樣年實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型所制定的新規(guī)劃。

　　一直以來，進入北京是花樣年的心愿。從去年開始洽談項目，到如今，終于愿望達成，正式進軍北京發(fā)展商業(yè)綜合體。

　　7.79億購地首入京

　　10月24日，花樣年發(fā)布公告稱，其全資附屬公司深圳花樣年于10月23日與花萬里投資簽訂轉(zhuǎn)股協(xié)議。深圳花樣年購買花萬里投資的全部股權(quán)，價格為7.792億元。

　　收購全部完成之后，深圳花樣年將持有花萬里投資的全部股權(quán)，而花萬里投資將持有北京朝陽區(qū)一土地的建設(shè)用地使用權(quán)。

　　資料顯示，上述地塊總地盤面積為17138.4平方米，位于北京市朝陽區(qū)，毗鄰毗鄰北京中心商業(yè)區(qū)，規(guī)劃為專作商業(yè)、辦公室及停車用途。其中，作商業(yè)用途的土地使用權(quán)將于2044年8月30日屆滿，而朝陽區(qū)土地作辦公及地下車庫用途的土地使用權(quán)則于2054年8月30日屆滿。

　　對于此次購地，花樣年表示，這次是公司2006年進入天津后的首次進入北京，購地將擴大花樣年在一線城市的土地儲備。

　　據(jù)了解，由于該地塊地理位置優(yōu)越，所處朝青板塊屬北京CBD東擴的第一線區(qū)域以內(nèi)，未來商務(wù)發(fā)展?jié)摿^大。

　　因此，花樣年計劃將此次獲得的土地打造成北京CBD東創(chuàng)意商務(wù)綜合體，為客戶提供有趣、有味、有料的空間和體驗。

　　進入北京發(fā)展綜合體，對于花樣年來說，具有重要的里程碑意義。對此，花樣年主席兼首席執(zhí)行官潘軍表示，進入北京是花樣年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后的重大舉措。

　　其續(xù)稱，這個轉(zhuǎn)型體現(xiàn)在拿地上就是要把關(guān)注點重新聚焦一二線核心城市，確保公司高附加值的開發(fā)模式，給公司帶來相對較高的毛利率。未來公司也將在北京、上海、深圳等一線城市，尋求更多土地機會。

　　“近兩年來，花樣年在拿地上都比較謹慎，出手不多，而此次進軍北京，可以說是其戰(zhàn)略性的轉(zhuǎn)變”，穆迪分析師如是說。

　　其表示，事實上，花樣年在三四線城市的土地儲備還是比較充分，主要還是以消化土地存量為主導(dǎo)，不過，北京作為最重要的全國核心城市之一，進入北京發(fā)展，有利于其布局全國，提高發(fā)展水平。

　　“散售”模式的榜樣　　

　　觀察近年來花樣年發(fā)展的路徑，不難看出，城市綜合體的業(yè)績貢獻在花樣年全年業(yè)績占比已是非常之大。其中，出售的經(jīng)營模式功不可沒。

　　顯然，此次進京花樣年仍將繼續(xù)延續(xù)一直所堅持的城市綜合體出售的策略，來打造其在北京的首個商務(wù)綜合體項目。

　　據(jù)悉，目前花樣年城市綜合體售賣和自持物業(yè)的比例大概是8：2，實現(xiàn)了現(xiàn)金流基本平衡。花樣年集團總裁潘軍就曾表示，現(xiàn)在花樣年的城市綜合體仍將主要以出售為主，雖然還是希望自持物業(yè)能夠越來越多，但整體速度將取決于集團金融平臺的發(fā)展速度。

　　事實上，花樣年的這種商業(yè)運營模式，不得不讓人聯(lián)想起潘石屹的SOHO中國。有市場分析人士就曾表示，花樣年的城市綜合體運營模式，其實就是在學(xué)習(xí)老潘的“散售”模式。

　　而如今，花樣年更是打定主意在北京繼續(xù)出售商業(yè)地產(chǎn)。頗為有趣的就是，北京也恰恰是老潘的大本營，SOHO中國散售模式的發(fā)源地。因此，花樣年進京，對老潘是正面切磋還是踢館較勁，也值得好好觀察一番。

　　不過如今，老潘一直堅持的商業(yè)物業(yè)“散售”模式也在發(fā)生著改變，前不久，老潘就公開宣布SOHO將轉(zhuǎn)型“散售”到“持有”。

　　那么，如今就連散售“榜樣”也在忙于轉(zhuǎn)型，那么這是否已意味著商業(yè)散售模式的終結(jié)？這在市場中有廣泛的關(guān)注與討論。

　　“散售已經(jīng)是一種落后的模式”，作為散售榜樣的老潘，曾在一篇文章寫到。在資本市場的不認可、地方政府對商業(yè)的自持要求、散售需交付的高額稅收，及利潤方面的因素下，迫使SOHO中國不得不作出轉(zhuǎn)型，從散售轉(zhuǎn)向持有。

　　不過，前SOHO中國高層，現(xiàn)高和資本董事長蘇鑫卻不是這么認為。在他看來，“目前商業(yè)地產(chǎn)還屬于散售時代”，他認為商業(yè)地產(chǎn)的價值，主要由三部分構(gòu)成：地段、產(chǎn)品和運營，其中運營在商業(yè)地產(chǎn)價值鏈中占比超過50%。

　　而一多年研究商業(yè)地產(chǎn)的專家則表示，商業(yè)地產(chǎn)是散售還是持有為主，既與產(chǎn)品定位和項目所在位置有關(guān)，同時更為公司主導(dǎo)的商業(yè)模式和資金狀況所決定，而散售模式是房企初期進入商業(yè)地產(chǎn)時常經(jīng)歷的一個階段。