相當(dāng)部分的推盤集中在第四季度，隨著這批新盤的入市，全年銷售增長當(dāng)無懸念。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 10月23日，萬科公布三季度財務(wù)報告，數(shù)據(jù)顯示，第三季度萬科實現(xiàn)營業(yè)收入154.1億元，凈利潤13.5億元，同比分別增長65.3%和123.5%。

　　前三季度，萬科累計實現(xiàn)營業(yè)收入461.3億元，凈利潤50.8億元，同比分別增長57.4%和41.7%。

　　三季報表現(xiàn)

　　萬科披露，第三季度，萬科實現(xiàn)結(jié)算面積129.6萬平方米，結(jié)算收入150.1億元，同比去年分別增長31.4%和68.1%。

　　1-9月，萬科累計實現(xiàn)結(jié)算面積393.4萬平方米，同比增長66.1%；實現(xiàn)結(jié)算收入452.3億元，同比增長60.9%。

　　萬科表示，截至報告期末，公司合并報表范圍內(nèi)尚有1540萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計約1631億元，較年初分別增長41.9%和33.5%。

　　雖然三季度結(jié)算面積及收入均同比有所上升，但相關(guān)分析似乎對萬科的結(jié)算毛利率不是太看好。

　　相關(guān)分析指出，由于萬科2012年上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)扣稅后結(jié)算毛利率僅為26.5%，故預(yù)計下半年結(jié)算毛利率可能在此基礎(chǔ)上進一步下降，并且這一趨勢可能延續(xù)到2013年。

　　此外，1-9月，萬科累計實現(xiàn)開工面積871.0萬平方米，竣工面積438.3萬平方米，分別完成年初計劃的66%和49%。

　　萬科指出，今年第四季度仍是公司的竣工高峰，預(yù)計全年的開竣工面積與年初計劃相比不會有太大變動。

　　同時，萬科前三季度亦錄得累計實現(xiàn)銷售面積907.9萬平方米，銷售金額963.2億元。

　　萬科董事會秘書譚華杰表示，公司今年的推盤量前低后高，相當(dāng)部分的推盤集中在第四季度，隨著這批新盤的入市，全年銷售增長當(dāng)無懸念。

　　而此前萬科表示，希望今年可錄得同比10%以上的銷售增幅，瑞銀早前更指，萬科全年銷售額有望達到1450億元，同比增長19.2%。

　　不過，萬科近期的銷售速度出現(xiàn)放緩跡象。僅以9月為例，同比去年同期，萬科9月的銷售出現(xiàn)了下降，其中銷售面積同比下降2.7%，銷售金額同比下降3.7%。萬科9月實現(xiàn)銷售面積105.0萬平方米，銷售金額120.4億元。

　　與此同時，相關(guān)數(shù)據(jù)亦顯示，萬科9月當(dāng)月的去化率有所回落，由此前的60%降低至55%左右。

　　但也有分析人士指出，隨著客戶認購向簽約的轉(zhuǎn)化，以及延遲開盤的貨量將在10月陸續(xù)推出使得貨源更加充裕，料10月萬科銷售存在環(huán)比改善的空間。

　　同時，相關(guān)分析人士亦表示，伴隨下半年推盤和去化推進，預(yù)計萬科后期土地投資會繼續(xù)提速。

　　密集拿地期

　　從七月開始，萬科就進入密集拿地期。據(jù)萬科披露，第三季度公司新增項目23個，按萬科權(quán)益計算的占地面積約148萬平方米(對應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約376萬平方米)。

　　前三季度，萬科累計新增項目權(quán)益建筑面積587萬平方米。

　　譚華杰表示，目前的資金仍較充裕，未來公司會在審慎的原則下，繼續(xù)關(guān)注可能的項目發(fā)展機遇，并積極拓展合作資源。

　　萬科此前不止一次公開表示，四季度還是會買很多地。而在國慶過后，萬科就馬上啟動拿地計劃。

　　10月8日，萬科以6.5億元競得廣東佛山南海區(qū)一商業(yè)金融地，樓面價1834元/平米，溢價1.7%。

　　10月11日，萬科南都集團以13.6億競得杭州濱江宅地，溢樓面價8178元/平方米，溢價率為36%。

　　10月17日，萬科以15.2億競得廈門集美綜合體用地，樓面價2138.03元/平方米。

　　相關(guān)分析指出，從萬科近期頻繁拿地的表現(xiàn)來看，仍屬補庫存狀態(tài)。

　　而據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，萬科規(guī)劃中項目按萬科權(quán)益計算的建筑面積3507萬平方米，與年初3547萬平方米基本持平。

　　雖然萬科頻頻拿地，但從目前來看，萬科的財務(wù)狀況仍處于健康水平。

　　季報顯示，9月底，萬科持有貨幣資金333.1億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款的總和186.1億元。

　　萬科表示，受預(yù)收賬款增長的影響，公司資產(chǎn)負債率較中期時有所上升，至79.4%，剔除預(yù)收帳款后，公司其它負債占總資產(chǎn)的比例為37.8%。與此同時，凈負債率僅為37.7%。