賈康：謝謝主持人，大家好！我用咱們會議安排的大概二十分鐘時間，就論壇設定的地產新政與房產稅擴大這個題目談一下自己做為研究者的基本看法。

　　我們現(xiàn)在仍然在這一輪新的房地產調控新政的運行中間，這個新政的指向性我認為是非常清晰的，就是針對著房地產市場的投機過度，部分城市的房價過快上漲，也就是經濟學上所說的泡沫化，當然應該同時證明是部分的泡沫化，并不是全面的泡沫化。

　　那么，房價的合理回歸，其實我們也要注意到，在溫家寶總理提出這個概念之后，在他的文字稿上，特別標明了部分城市，針對性的實現(xiàn)房價合理回歸，就是這個擠泡沫，它實際上也不是說中國700個左右的城市一起擠，他是要有針對性的，在有泡沫發(fā)生的部分城市，通過房地產調控新政把泡沫擠出去，而且實話實說必須柔性的擠，必須考慮到方方面面。

　　有些朋友談到自己的看法的時候有這種傾向，為什么不能夠利索一點、痛快一點？但是我們實話實說，經濟運行的調控，特別是房地產這樣一個錯綜復雜的，各個方面的問題千絲萬縷聯(lián)系的這樣一個領域里面，是不能簡單的按照某一個因素極端的強調，單向的思維就認為可以提出理性的對策了。

　　我們現(xiàn)在如果評價一下，在已經采取的房地產新政的種種舉措中間，我認為，明確的說應該認識到有一些過度性的措施和權益的考慮，這是必然的，但同時也有治本的舉措和制度建設的追求。如果作為研究者要給已經進行的房地產調控新政做一個肯定方面評判的話，我想首先應該充分肯定的就是，我們已經比較清楚的看到了，在中國房地產調控中間的所謂雙軌統(tǒng)籌框架。溫家寶在和網民互動的時候非常生動的說到：“保障房的事情總理管，商品房的事情總經理管。”這也就是我們討論中經常說到的，讓市場的歸市場，政府的歸政府，它是一個雙軌的這樣的必須有所理性認識和區(qū)分的這樣的一個事務，同時又要有統(tǒng)籌，這個統(tǒng)籌我感覺是在一個通盤的，我們從全國具體落實到各個政府轄區(qū)的國土開發(fā)的頂層規(guī)劃之下，保障房、商品房怎么樣納入一個合理的開發(fā)規(guī)劃、統(tǒng)籌協(xié)調。

　　在政府的職能定位方面，我始終認為保障房建設在不斷加快的過程中，它體現(xiàn)的是在政府管規(guī)劃的同時要明確的管托底，進而要管準入和應有的退出，這個托底怎么托？從棚戶區(qū)改造到廉租房的建設，公租房的建設，要把低收入階層和收入夾心層的住有所居的條件托起來。這是前所未有的明確的，現(xiàn)在越來越把保障房安居工程的重點放在了棚戶區(qū)改造廉租房、公租房的建設上。所謂經濟適用房的概念正在淡化，也應該淡化，而且現(xiàn)在繼續(xù)保留這個概念的地方政府紛紛明確了他是有限產權，或者叫做所謂共有產權，是不能像原來北京天通苑、回龍觀那樣拿到手以后你可以再轉手取得這種溢價收入的，這樣就封殺了套利空間。這樣的進度當然還需要我們在管理上進一步完善，準入和退出這個機制我們還在探索，現(xiàn)在已經作出了種種的努力，應該使這種寶貴的公共資源真正支持那種低收入階層和收入夾心層，不能讓其他人混進來，也不能夠讓說在取得這種保障房居住資格的社會成員，以后收入已經大大增長了，他已經成為后一階段先富起來的人群以后，他不退出，那么他占據的這個公共資源跟他以后的收入增長就不對位了，這些問題都要進一步探索。

　　另外，市場軌的方面，我們看到政府同樣是一個規(guī)劃要一覽無余，把商品房建設，包括高端別墅的建設要一起規(guī)劃在內。管規(guī)劃下面接著是什么？管規(guī)則，公平競爭，再往后不可回避的一個問題叫管收稅，交易環(huán)節(jié)要收稅，而且保有環(huán)節(jié)也要收稅。交易環(huán)節(jié)的稅收一度有所強調，現(xiàn)在有一種理解，我認為它的基本的邏輯是成立的，就是借鑒一些海外經驗，能不能在住房的持有時間上，采取一種時間越長，稅率遞減的這樣一個調節(jié)措施。比如說你買了一套住宅，一年之內就出手可能是一個相當高的交易稅的稅率，三年以后再出手明顯降一個臺階，五年以后出手再降一個臺階，到了八年、十年肯定就是一個比較低頻的一般的稅率。這是鼓勵大家更多的考慮自己的居住需要來中長期持有，而遏制這種短期的炒作，這是必要的。

　　但我覺得，只講交易環(huán)節(jié)的稅收還不足以解決問題。前面說的交易環(huán)節(jié)這樣一種累退稅率為什么遲遲推不出呢？據我了解，也有管理上的難題。它這個相關信息的管理還要有進一步的具體的考慮，怎么樣能夠如實的掌握這個時間段，怎么樣在這個相關的另外一些事情上也防止所謂虛假的合同。我們過去不是說增值的考慮嗎？那他就來一個陰陽的合同，他的增值額你不能如實的掌握住。這些管理的問題我們今天不展開，我后面要說到的就是一個很敏感的，我們現(xiàn)在說到的房產稅，這已經進入改革試點的稅種，它的改革是在保有環(huán)節(jié)上前所未有的形成一個稅收的負擔，這個稅收的負擔是一個有可預見性的，可以在以后形成制度框架來實施調節(jié)功能的一種制度建設。這是我一向在研究者發(fā)聲的時候，我力主應該進行積極推進的。

　　這樣的一個雙軌統(tǒng)籌規(guī)劃框架，在保障軌和市場軌方面，政府應該做的這幾個事情合在一起，我覺得現(xiàn)在已經相當清晰，這是值得肯定的房地產調控新政的一個的進步。另外還應該考慮的，應該在通盤的了解情況有別于肯定方面就是，我認為我們房地產調控新政，它確實隨著形勢的演變，一度非常嚴格的行政手段已經出現(xiàn)了定向寬松。我們在最近一段時間穩(wěn)增長的導向下，同時也結合著，比如說第一套房房貸的利率開始有區(qū)別對待，貸款條件有所放松，對于沒有城鎮(zhèn)戶口，但是從農村到城鎮(zhèn)有常住的這個記錄，有納稅證明等等，這方面原來很嚴格的限制，現(xiàn)在已經放寬。我認為這些定向寬松都是合理的、必要的。是對我們當時不得不采取的一些權宜之計在開始做良性的、必要的調整。這也是值得肯定的。我注意到在溫家寶總理最近的經濟專家和行業(yè)協(xié)會負責人座談會上，正式公布的信息里有一條，房地產調控實施過程中要更多的強調運用市場手段和法律手段，那么我的解讀就是，要更多的運用經濟杠桿的手段和規(guī)范化的手段，這都是值得肯定的房地產調控新政里面的重要的信息。

　　那么，我們再簡單談一下兩地的房產稅的試點，這是一個敏感的，有明顯爭議的問題。我認為在方向上，我們在年度的改革文件里面，這是有權威性的，從決策層到管理部門都白紙黑字做表述的，這樣的一個要求叫適時擴大房產稅試點改革范圍，那么大家就反復討論這個時間表，時間表確實不好說，因為我們還不斷的聽到反對的、置疑的這樣的聲音，也可以體會到在十八大即將召開這樣的情況下，最大的可能性、有所動作呢要在十八大之后了。但是我不覺得這是非常根本性的問題，時間表是最后實際上掌握的快一點、慢一點不是實際所在，中國已經形成了漸進改革的過度性依賴，我們現(xiàn)在首先要看到的是大方向，大邏輯是在日漸明朗化。按照我的理解，這樣一個制度建設，實際上是房地產調控新政里面最重要的事情，中國人都講標本兼治，但治本為上，房地產調控新政跟過去有過幾輪的房地產調控相比它的水準體現(xiàn)在哪，應該體現(xiàn)在更多的追求制度建設，這個制度建設只能漸進，那么就要先搭框架，而且在搭框架的過程不能全面齊頭并進，只能先找部分地區(qū)的試點，來總結經驗。而實際上這些做法都是和十八大之后，我們至少決策層要通盤考慮的。

　　十年的一個眼界，以及這十年，在2020年要實現(xiàn)全面小康以后，要與2050年鄧小平所勾畫的偉大民族復興的三步走戰(zhàn)略目標實現(xiàn)銜接在一起。那么這里面一個基本的邏輯，我覺得應該再次強調，中國是要通過經濟社會轉軌走向一個現(xiàn)代國家?，F(xiàn)代國家、現(xiàn)代社會需要有現(xiàn)代的稅制，這個現(xiàn)代的稅制，我們在漸進的過程中去逐步的接近它，你就不能回避稅制本身的可塑性問題。

　　有一種意見是說稅制不可能設計，它自然而然的發(fā)展，比如我最近說的直接稅比重在中國偏低。反對意見是說直接稅比重高或低是自然演變的過程，跟稅制改革無關，是跟生產力的水平相關。我不同意這種看法，稅制當然不能任意設計，但是它存在一定的可塑性，我們的決策主體、管理部門和社會大眾共同參與的這個稅制的改革，就帶有主動設計的彈性空間，我們設計的好一點就能更好的適應現(xiàn)代化的要求，我們設計的差一點就可能背離現(xiàn)代化的要求，歷史會檢驗，我們在這歷史性的考驗過程中間我們做得到底如何。

　　在這個角度來說，作為研究者，還有我覺得各個研究相關的方方面面的努力應該是大家盡可能的形成一個比較好的，能夠順應客觀需要、經得起歷史考驗的中國的稅制改革方案。

　　在建設現(xiàn)代國家、建設現(xiàn)代稅制、適當提高直接稅比重、更好的優(yōu)化收入分配以及給配套改革提供一系列的條件，同時也使我們的房地產這樣的產業(yè)，它能夠在發(fā)揮中國經濟，在城鎮(zhèn)化過程中的引擎、支柱作用的同時，避免一些泡沫化的風險和由于泡沫化過度造成的負面影響，這樣的過程中，我們來尋求人民群眾公共利益的最大化，無非就是這樣一個邏輯關系，所以我們必須要通過理性的討論來化解一些阻礙。而且不客氣的說，中國的配套改革碰到的阻礙都是實實在在的，和既得利益直接相關的這樣的阻礙。

　　說到房產稅的改革是動感情的，有時候唱衰是非常激烈的，你要在網上、微博上無所顧忌的情況下，很多人跳出來首先要來罵了，這種情緒我覺得可以理解，但是我推崇的仍然是理性的探討。

　　往下，我想進一步再簡單的說幾句。時間關系，我認為兩地試點要充分肯定他們?yōu)樘煜孪?，已經形成了兩個地方各有特點的初步方案，有共性也有一些差異，但首先要看他們的共性，第一它們都是漸進的，有意的不要把這個方案一開始沖擊波造成很大的一種狀態(tài)，讓社會更好的來適應和觀察，看看這個稅是不是像有人說的洪水猛獸，會不會造成多么嚴重的問題。先建一個基本框架，而這個基本框架又有一個非常明顯的特征，就是調節(jié)高端。

　　上海明確的說是調增量，我不動存量，但你具體看這個方案，你出手這是增量，買房子，買房子的增量信息系統(tǒng)來認證你原來有多少房子，合在一起計算稅率，那么就把存量一塊拉進來了，這個調節(jié)上考慮存量實際上派生的形成一個紐帶。

　　重慶一般的存量不考慮，但是它的轄區(qū)內3000多套所謂花園別墅，就是有院落的獨立別墅，那是明確無誤的作為存量也要覆蓋的，但是它有一個180平米的起征點，180平米以內免稅，比如我這個花園洋房就是180平米，那么你照樣一分錢稅都不用交。

　　這種調節(jié)方面的試點方案的設計我認為是非常必要的，是可以為以后的改革試點提供重要借鑒的。所以也可以借此討論一下，中國以后房地產稅改革，我認為是要循序漸進，酌情擴大試點范圍的，它里面很重要的要領就是不能簡單的源于美國那種普遍征收模式，而必須借鑒日本的首套房免征模式，這才適合中國的基本國情。

　　另外，很多人說中國人很多人買房子，第二套也是給自己買一個商業(yè)性的社會保障，為什么呢？大家看到城市化還要走好幾十年，這個過程中間房價在中心區(qū)、好地段它是一個上升的趨勢，我自己有能力我買第二套房等于是我買了一個社會保險，這是商業(yè)化的社會保險。這個說也不無道理，我個人認為這個完全可以討論。

　　第一套房免征，或者說家庭人均標準之下做為第一單位免征，這個之后，第二套房或者是第二單位可以考慮稅率，完全可以考慮這樣的一個具體區(qū)別對待。但是對不起，高端的按照支付能力原則，有多少套房子的，有多么高水平豪宅的，在高端上調節(jié)是符合支付能力原則的，也是符合現(xiàn)代稅制適當抽回補收原則的，就必須把這個原則明確起來。

　　這樣一來我覺得可以給社會大眾吃定心丸，包括先富起來的人，不是要他們傷筋動骨，是要大家一起尋求共贏，一起來建設一個和諧社會，來尋求長治久安，這個制度建設要抓住不放。那么在短期考慮和中長期考慮銜接方面，我覺得中國的現(xiàn)實決定我們必須援引鄧小平的改革智慧，就是在某種階段要更強調一點，不爭論。

　　我們現(xiàn)在不能說完全不爭論，但不能停留于爭論。有人說要把這個房地產稅的所有的事情爭論清楚以后，人大來做一個規(guī)范的立法，在全國一起推行，說起來有道理，實際上沒有任何可行性。這樣一種要讓人大全面立法，把這個稅細節(jié)定好以后全國一起推的思路，真的會應了有的人說的150年以后會有結果。

　　我們必須援引鄧小平改革的智慧就是，在一個大的方向看出來以后，還要允許大膽的試，大膽的闖，現(xiàn)在我們不這么說，這個意識仍然在。要允許試驗，要在探索、開拓、創(chuàng)新方面有所做為。所以我始終認為，在正式立法尚待時日的過程中，我們非常值得看重的仍然是要堅定的，在推進法制建設的過程中間允許某些爭議很大的改革的局部試驗來總結經驗，那么兩地的改革試點就是起這個作用。所謂適時擴大房產稅改革試點范圍，就是在漸進的改革路徑依賴之下，我們必須繼續(xù)往前推進這個過程的一個非常明確官方的指向。

　　這樣一些基本觀點說過之后，我還想占幾分鐘的時間簡單的回應一些大家關心的問題，我注意到很多人都在提出，房產稅的法理依據方面是不是有硬傷？

　　我簡單的說一下，不占大家太多的時間。第一點就是土地出讓金的問題，我反復說，土地出讓金是地租，而這個稅和租的性質不一樣，他們之間可以形成并行不悖的關系，有人說這不是重復征收嗎？確實存在所謂重復的問題，我們的稅制按現(xiàn)代化的框架叫做多種稅、多環(huán)節(jié)、多次征它必然就有重復，只是重復的合理與否的問題，而不能說整個的征收政府只有一種稅，那是真不重復了，但是不可能。這是一個現(xiàn)代的稅制，和現(xiàn)代的稅、租和其他收費等等合理的分流歸位，再形成一個合理協(xié)調的關系的這么一個問題。

　　第二個就是有人說，我如果接受前面這一點，但我也不能接受我原來買的不動產的房子，它那土地出讓金那么高的價位已經把這個房價表現(xiàn)的很高了。然后你推出新的稅收調節(jié)以后，房價下了一個臺階，我這個心理是不平衡的。我覺得這個問題確實存在，你如果有了一個普遍征收的保有環(huán)節(jié)稅收之后，土地批復環(huán)節(jié)不會動不動就炒出一個天價來。

　　那么它下一個臺階的價格構成因素會影響以后的房價表現(xiàn)，那么我們援引中國漸進改革制度無非就是老房老地老辦法，新房新地新辦法，區(qū)別對待，沒有硬傷、沒有硬障礙。不是說這方案就不可設計，我們的社會保障不是叫老人、中年人、新人，分三種情況嗎，這是中國改革里面完成提供的相關的借鑒的。

　　第三點，這個觀點現(xiàn)在還不斷的有人說。中國的所有城鎮(zhèn)土地，進入開發(fā)狀態(tài)的土地都是國有的，人家搞的房地產稅可是私有權基礎上的征收。我這個不動產地皮是國家的，你跟我征什么稅?。楷F(xiàn)在不斷還有同志、有朋友提這樣的疑問。我的基本看法如實跟各位匯報一下，也請各位批評指正，我認為這方面實際上要談兩點，就是國有土地終極所有權對房地產使用權持有者開征房地產稅之間，從國際經驗和我們改革實踐來看都是沒有硬沖突的。第一國際經驗比如說英國，也比如海外經驗，比如我們的香港，房地產稅它可以對私有的、公有的不動產一視同仁全覆蓋。

　　你像英國，他分成中央政府持有的，地方政府持有的，公共組織持有的，私人持有的。但他不這么細分，他分兩大類，一類可以翻譯為無條件持有的，他就是私有的、就是他自己是終極產權所有者。另外一類稱為契約持有，我是通過一個契約持有他，在英國這個地皮持有最長年限的可以長達999年。不論兩種是什么樣的區(qū)別，他這個可以稱為市政稅的地方不動產稅可以說是全覆蓋的。當然可以在里邊有所區(qū)別，但是這個稅全覆蓋毫無疑義的。

　　另外，從我們國家的改革實踐來看，國有企業(yè)在八十年代要實行“利改稅”解決什么問題。通過兩步利改稅，國有企業(yè)上交跟其他的企業(yè)一樣的所得稅。那么按這種邏輯來說，我這個企業(yè)都是國家的，你跟我要所得稅，這不是自己跟自己較勁嗎？但對不起，那時候意識到要搞有計劃的商品經濟，必須把國有企業(yè)放在跟其他企業(yè)一樣的公平競爭環(huán)境里去，你這個企業(yè)產權是國家的，但是你有相對獨立的物質利益，我要調節(jié)你這種物質利益，把你推進公平競爭，需要有稅的調節(jié)。

　　我們現(xiàn)在同樣的道理，雖然終極產權是國有的，但是掌握土地使用權的主體無論是企業(yè)還是個人，他具有自身相對獨立的物質利益。那么根據客觀需要，我們完成可以通過一定的立法程序以后，以稅收手段對利益主體的利益情況施加必要的調節(jié)，以利于公平競爭和優(yōu)化的分配。這是我盡量簡短來說應該提到的兩點相關分析依據，那么還有一個房地產稅它的管理問題，不多說了。

　　有人說這個稅復雜得不得了，中國人要學會一百年以后再說吧，不是這個情況。我們物業(yè)稅實際上就是房地產稅的原來的稱呼，已經有6個城市擴大到10個城市多年的模擬空轉試點，它相關的所有的管理都已經在計算機程序里軟件化，都可以在這方面通過一定的人員培訓，在操作方面相對順暢的來實施。但是人員的繼續(xù)培訓是必要的，公眾對這方面進一步的參與、優(yōu)化調整都是必要的，但是一句話，沒有硬障礙。

　　最后一點，我們還有一些復雜的問題，比如中國的小產權房等等，這些歷史遺留問題要解決起來比較棘手，但我認為它不足以引出一個結論說因為有了這些歷史遺留問題，中國的房產稅改革就無法推行，不是這個邏輯。我們需要在條件成熟的情況下、在配套改革中間去化解原來的小產權房等等的歷史遺留問題，而整個的大方向、大邏輯，我認為仍然是可以清晰的認知的，這些看法匯報請各位批評指正，謝謝大家！