華僑城對市場的敏銳度不夠，導(dǎo)致反應(yīng)不夠迅速，不能及時針對市場的變化而進(jìn)行策略調(diào)整。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 陳澤佳 2012已過半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊沒有放松的跡象，各大上市房企的半年度業(yè)績亦已經(jīng)紛紛出爐，在這樣的調(diào)控期內(nèi)大部分房企都選擇順勢而為，調(diào)整策略，因此取得相對較好的成績。

　　與此相比，一直強調(diào)去地產(chǎn)化的華僑城卻稍顯有些遜色，從日前公布的中報來看，其房地產(chǎn)凈利與毛利皆略有下降，而負(fù)債卻有所上升。

　　凈利下降

　　8月20日，華僑城發(fā)布2012年半年度報告稱，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入66.8億元，比去年同期上升13.82%；實現(xiàn)營業(yè)利潤14.89億元，比去年同期上升0.42%；而實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤10.45億元，比去年同期下降4.24%。

　　目前，華僑城的主要三大業(yè)務(wù)有旅游綜合、房地產(chǎn)和紙包裝業(yè)務(wù)。

　　其中，上半年華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)共接待游客1094萬人次，同比增長2.50%，實現(xiàn)旅游綜合業(yè)務(wù)收入27.41億元，同比增長32.22%；公司包裝印刷業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，實現(xiàn)營業(yè)收入3.41億元。

　　而在房地產(chǎn)方面，在上半年則實現(xiàn)了銷售同比增長，各地產(chǎn)項目房地產(chǎn)收入35.56億元，同比增長5.27%，不過，其增長速度與去年同期的50.41%和2010年的116.31%相比，顯然是放緩很多。

　　對于凈利的下降，華僑城解釋稱，凈利潤下滑主要是由于少數(shù)股東損益較上年同期增加，以及深圳地區(qū)所得稅率提高等因素影響。

　　而中銀國際研究報告認(rèn)為，華僑城營業(yè)利潤率由去年的25.27%下降至22.29%，可能主要是由毛利率下降和期間費用率的上漲所造成。

　　華僑城近兩年來合作開發(fā)力度，導(dǎo)致少數(shù)股東損益較上年同期有所增加，同時2012年華僑城適用所得稅率從去年的24%提高至25%。

　　在財務(wù)方面，根據(jù)半年報的數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年華僑城資產(chǎn)負(fù)債率為71.96%%，負(fù)債總額由年初的447億元進(jìn)一步上升至483億元。

　　據(jù)了解，此前2007年至2011年間，華僑城的資產(chǎn)負(fù)債率分別為54%、51%、63%、69.69%以及71.17%。

　　應(yīng)對調(diào)控遲緩

　　盡管華僑城一直強調(diào)要去地產(chǎn)化，但從其公布的中報顯示，房地產(chǎn)仍是華僑城最主要的收入來源。

　　華僑城上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)繼續(xù)超過旅游綜合業(yè)務(wù)收入，占據(jù)總業(yè)務(wù)收入的比例高達(dá)54%，其主營業(yè)務(wù)地產(chǎn)化跡象明顯。

　　但同時，華僑城的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上半年發(fā)展遇挫似乎也頗為明顯。

　　8月21日，高華證券在最新的研報中指出，估算2012年上半年華僑城實現(xiàn)預(yù)售80億元，占其2012全年預(yù)測的42%，低于同業(yè)的50%。

　　該報告表示，截至上半年公司預(yù)收賬款僅為40億元，即使加上預(yù)售中預(yù)計約為50億元的未回收現(xiàn)金，其估算2012-13年預(yù)期收入中僅有80%/0%被鎖定，遠(yuǎn)低于同業(yè)100%/50%的水平。

　　對此，盡管收入上升14%，但高華證券仍不看好華僑城。該報告表示，限購政策的重申和政策對投資需求的持續(xù)抑制將繼續(xù)對其合同銷售以及盈利前景造成壓力，預(yù)計年下半年凈利潤率將進(jìn)一步下滑至14.3%。

　　事實上，對于華僑城的房地產(chǎn)業(yè)績呈現(xiàn)如此狀況，業(yè)內(nèi)人士表示并不太吃驚。

　　有世聯(lián)地產(chǎn)人士認(rèn)為，這和華僑城的產(chǎn)品定位有一定關(guān)系。其稱，華僑城基本都是高端項目，相對其他企業(yè)更易受到調(diào)控影響。

　　然而，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，更重要的原因卻是華僑城對市場的敏銳度不夠，導(dǎo)致反應(yīng)不夠迅速，不能及時針對市場的變化而進(jìn)行策略調(diào)整。

　　以最容易被人放在一起進(jìn)行比較，同在深圳起家的另一國企招商地產(chǎn)為例，其今年的銷售策略更為靈活，尤其在價格策略上。

　　縱觀整個2012年上半年，招商地產(chǎn)給外界最深的印象莫過于“降價”兩字，從深圳、重慶到上海，招商旗下項目皆采取了“以價換量”的策略。

　　據(jù)此前中投證券研報顯示，招商地產(chǎn)先后在3月份、5-6月份推出了兩次全國范圍的優(yōu)惠活動，優(yōu)惠幅度在5%-10%。

　　招商的主動調(diào)整效果也頗為明顯，雖公司方面并未表示確認(rèn)，但據(jù)中投證券的研究顯示，預(yù)計招商地產(chǎn)今年上半年簽約銷售額約160億元，同比增長135%；認(rèn)購金額約175億元，同比增長46%。

　　選擇以價換量從而在調(diào)控之下獲得業(yè)績大幅增長的并不止招商，另一家央企北京的開發(fā)商中海也在近一年中積極促銷，結(jié)果是其半年即完成全年銷售目標(biāo)的80%，如今更將新的目標(biāo)直指千億。

　　對比這些將“降價”成為上半年標(biāo)簽的同行，華僑城在價格調(diào)整方面表現(xiàn)并不明顯，于是“以價換量”的現(xiàn)象也并未在其身上出現(xiàn)。

　　負(fù)債高企

　　銷售緩慢，策略保守的后果，顯然是華僑城房地產(chǎn)業(yè)績的差強人意，而這最重要的影響也直接反應(yīng)到了華僑城的財務(wù)狀況上。

　　申銀萬國發(fā)表研究報告稱，公司凈負(fù)債率仍偏高達(dá)到120%，較2011年年底的107.7%有上升，導(dǎo)致公司財務(wù)費用同比增加52%至2.26億元。

　　因此，其認(rèn)為，由于房產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整以及公司新園區(qū)持續(xù)推進(jìn)，公司財務(wù)狀況難有大的改觀，下半年業(yè)績?nèi)詫⑹艿礁咪N售費用和財務(wù)費用的負(fù)面影響。

　　對此，高華證券的看法與申銀萬國不謀而合。高華證券表示，上半年華僑城的財務(wù)狀況進(jìn)一步走軟，凈負(fù)債率達(dá)124%(2011年末為113%)，表明公司逆市擴張財務(wù)能力有限。

　　從2007年至今，華僑城的負(fù)債逐年高漲，如果下半年的表現(xiàn)確如高華證券預(yù)期，那么未來半年，華僑城的負(fù)債將進(jìn)一步升高也不無可能。

　　這樣的財務(wù)狀況對于目前正積極布局文化旅游產(chǎn)業(yè)的華僑城來說，是否會造成嚴(yán)重的影響尚不能下結(jié)論。

　　但可以肯定的是，文化旅游產(chǎn)業(yè)是一個投入大，回報期長，資金沉淀量大的產(chǎn)業(yè)，若無龐大的資本實力為依靠，華僑城的文化布局能否如期完成也實在難以確定。

　　早在3月19日年度業(yè)績會上，華僑城總裁劉平春就曾表示，今年華僑城要做的第一件事就是要將現(xiàn)在可變現(xiàn)的項目想方設(shè)法賣掉，加快銷售，將強營銷，降低負(fù)債率。

　　但現(xiàn)在看來，劉平春的表態(tài)并未實現(xiàn)，華僑城的營銷遲緩，負(fù)債上升。于是，在房地產(chǎn)銷售方面遇困的華僑城不得不尋找其他的融資渠道。

　　最為明顯的事情是，其已經(jīng)將旗下旅游項目的門票納入了融資的規(guī)劃。

　　今年6月，有媒體報道稱，華僑城高管在一次投資者交流會上透露，公司準(zhǔn)備將歡樂谷的門票作為收益憑證，在深交所掛牌。

　　華僑城的具體想法為，擬將歡樂谷的門票收入作為一種資產(chǎn)抵押，利用資產(chǎn)證券化的方式公開發(fā)行，此種產(chǎn)品為5年期債券，規(guī)模大概是20-30億元。

　　另一方面，華僑城集團也在積極進(jìn)行資產(chǎn)調(diào)整，以打造房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的A+H股平臺。在6年未能在A股進(jìn)行直接融資的情況下，華僑城寄希望于H股融資以支撐房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，也是頗為順理成章的事情。