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觀點網(wǎng),博鰲房地論壇,2012博鰲房地產(chǎn)論壇
首創(chuàng)置業(yè)：高負債是暫時的 旨在上規(guī)模
作者: 曹萍     時間: 2012-08-22 03:04:44    來源: [ 觀點網(wǎng) ]

我們并不會盲目地進入三四線城市。我們堅持“住宅+”的戰(zhàn)略，符合我們新型住宅產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品線的城市我們會考慮。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 盡管今年上半年整個房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境比較嚴峻，但首創(chuàng)置業(yè)依然取得不錯的業(yè)績。今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入34.8億元，同比增長110%；歸屬母公司股東的凈利潤5.1億元，同比增67%。

　　今年前6個月，首創(chuàng)置業(yè)共實現(xiàn)簽約金額61億元人民幣，面對行業(yè)的回暖態(tài)勢，首創(chuàng)置業(yè)高層在8月21日召開的2012年中期業(yè)績會上信心滿滿，“我們有信心完成全年120億的銷售目標”。

　　實際上，無論是在區(qū)域貢獻還是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，首創(chuàng)置業(yè)都出現(xiàn)了一些或明或暗的調(diào)整。

　　受調(diào)控影響，首創(chuàng)置業(yè)的核心區(qū)域北京在今年上半年的銷售收入貢獻直接從去年的89%降至今年的60%，簽約面積更是從去年同期的占比30%跌至如今的6%，直接后果就是，首創(chuàng)置業(yè)上半年的毛利率降至38%，而去年同期則為53%。

　　即便如此，38%的毛利率水平也在去年全年32%的水平上有所增加。未來，公司的毛利率將保持在比較穩(wěn)定的水平，首創(chuàng)置業(yè)財務總監(jiān)羅俊表示。

　　北京區(qū)域貢獻的下降帶來的另外一個結(jié)果是，簽約均價的降低及二三線城市占比的上升。而簽約均價的降低也與首創(chuàng)置業(yè)今年的產(chǎn)品設置息息相關。

　　羅俊介紹，今年上半年，首創(chuàng)針對剛需人群的戶型占比是70%，針對首改人群的戶型占比約20%，而隨著市場的進一步回暖，首創(chuàng)還將加大這些產(chǎn)品的推盤力度，但相關比例保持不變。

　　在針對市場完善產(chǎn)品線的同時，首創(chuàng)也在為實現(xiàn)“上規(guī)模”的目標而努力。今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)相繼在北京房山、江蘇昆山、浙江湖州補充土地儲備167萬平米。截至6月底，首創(chuàng)置業(yè)的土地規(guī)模為1103萬平米，足以滿足未來四到五年的發(fā)展需要。

　　在土地儲備增加后，首創(chuàng)置業(yè)的凈資本負債率也提升到102%，但首創(chuàng)置業(yè)總裁唐軍似乎并不擔心。

　　他認為，“負債高只是暫時的，隨著公司業(yè)務的不斷協(xié)同，包括二級開發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和土地聯(lián)動的不斷協(xié)調(diào)，負債率就會降下來，我們的目標是年內(nèi)把負債率控制在100%以下”。

　　在業(yè)績會上，總裁唐軍、財務總監(jiān)羅俊及投融資總監(jiān)馮瑜堅就首創(chuàng)置業(yè)未來的發(fā)展，作出了更多的解讀，以下為現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：首創(chuàng)上半年的銷售均價有所下降，均價水平下半年會不會降下來？

　　羅?。?/strong>關于價格的問題，2012年上半年公司根據(jù)市場的情況及國家宏觀調(diào)控政策，對一些產(chǎn)品和一些地區(qū)的價格進行了調(diào)整。與去年同期相比，今年上半年的銷售均價降幅在7%左右。

　　下半年，我們一方面會根據(jù)市場的形勢，適當進行調(diào)整價格，但也不會把價格調(diào)整作為主要手段。公司未來通過低成本獲取土地，進行標準化項目開發(fā)，同時控制成本，我們預計銷售的毛利率會保持相對比較穩(wěn)定的狀態(tài)。

　　現(xiàn)場提問：上半年首創(chuàng)置業(yè)有意加大首次和首改產(chǎn)品的比例，這部分產(chǎn)品上半年占比多少？另外，經(jīng)過上半年對剛需的消化，現(xiàn)在市場已經(jīng)出現(xiàn)了回暖的局面，下半年你們會不會有意減少首置的比例，而加大改善型部分的產(chǎn)品供應？

　　羅俊：2012年上半年，公司針對剛需人群90平方米以下的戶型大概比例是70%，針對首改人群的90-120平方米的戶型占比大概是20%左右。從交易量和交易價格來看，目前市場都出現(xiàn)了持續(xù)回暖的現(xiàn)象。

　　下半年，我們還會針對首置、首改的目標客戶加大首置、首改的推盤力度。相關的比例應該保持在上半年的比例范圍內(nèi)，大概就是70%、20%的比例。

　　現(xiàn)場提問：首創(chuàng)今年計劃竣工面積是220萬平方米，同比增長66%，這個是根據(jù)市場有所調(diào)整，還是依計劃行事？

　　羅?。?/strong>2012年220萬竣工面積，是按照年初220萬竣工面積計劃進行，沒有進行一些大的調(diào)整，按照計劃如期進行。

　　現(xiàn)場提問：首創(chuàng)置業(yè)跟中國基建就芭蕾雨分家的事情現(xiàn)在已經(jīng)進行到哪一步？雙方的合作發(fā)生了哪些變化？

　　唐軍：關于芭蕾雨，兩個股東之間沒有大的調(diào)整，股東之間仍然是一起合作的關系，只不過我們在分工方面做了一些調(diào)整。佛山這個項目主要由我們的合作伙伴中國基建負責，其他幾個合作項目都由我們來負責，在合作上到現(xiàn)在沒有任何的變化。

　　佛山項目開店方面由中國基建來負責，其他3個項目，北京房山、浙江湖州、海南萬寧

　　的商業(yè)及住宅開發(fā)都由首創(chuàng)督導。

　　另外，我們首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)建立了很好的商業(yè)管理團隊，也在跟全球的品牌公司合作，明年就會展現(xiàn)我們在奧萊方面的能力和領先的水平。

　　馮瑜堅：這些項目體量都比較大，他想這樣做也有他的道理，我想這樣做也有道理，所以就開始分工做，這也是一個試驗，就跟一國兩制一樣，看怎么合適就采取什么方式。

　　現(xiàn)場提問：這4個合作項目的股權有沒有發(fā)生變化，譬如說將佛山項目100%股權都給到中國基建？

　　唐軍：目前，股權方面都沒有發(fā)生變化。至于以后怎么樣就要根據(jù)以后的情況來看。

　　現(xiàn)場提問：你們以后做芭蕾雨會不會引進其他的合作方？

　　馮瑜堅：如果是比較大的項目，又有合適的合作伙伴我們會考慮。因為，這塊地很大，不僅有奧特萊斯，還有很多業(yè)態(tài)，項目開發(fā)中也會引入很多東西，最終的目的是把項目打造好。

　　現(xiàn)場提問：公司上半年毛利率下降了不少，剛才提到主要原因是毛利率比較高的北京項目今年上半年的量比去年少，隨著公司在剛性需求房源方面的加大力度，下半年毛利率會不會降下來？

　　羅?。?/strong>公司上半年的毛利率是38%，與去年同期53%相比有所下降，最主要是因為，去年同期北京地區(qū)的銷售收入占2011年上半年的89%，而2012年上半年北京地區(qū)的銷售收入占比是60%。結(jié)構(gòu)的變化，使得公司2012年上半年毛利率有所下降。

　　但是，我們同時看到38%的毛利率比去年全年32%的毛利率有所增加，長期來看，公司的毛利率會保持相對比較穩(wěn)定的趨勢。

　　現(xiàn)場提問：上半年首創(chuàng)置業(yè)采取逆周期的方式擴張，你們的負債率增長得很高，剛才說今年下半年要保持100%以內(nèi)的水平，那公司在投資方面會不會放慢腳步？

　　馮瑜堅：關于逆周期的問題，我們上半年是這樣做的。土地市場確實有比較好的機會，包括一級開發(fā)和二級開發(fā)。在這種情況下，我們發(fā)揮自身融資優(yōu)勢，目前，我們主要拿的是銀行貸款，這方面也是有相當?shù)膬?yōu)勢。

　　羅?。?/strong>我們現(xiàn)在的平均貸款利率是7%左右，隨著今年兩次降息、三次降低存款準備金率，整個資金市場比去年有較大幅度的改善。

　　馮瑜堅：雖然今年上半年我們的負債率超過100%，但是我們的利息很低，這并不意味著我們會放慢我們的投資，因為投資也有很多辦法。如果我們資金比較少的時候，我們可以引進新的基金、新的資本先占據(jù)優(yōu)勢資源。

　　現(xiàn)場提問：公司負債率很高，如果要降低負債率，下半年會不會采取積極定價，讓周轉(zhuǎn)率保持比較高的水平？

　　馮瑜堅：雖然上半年負債率比較高，但我們并不會一味地去殺價獲取現(xiàn)金，因為上半年我們還有90多億的現(xiàn)金，而現(xiàn)在市場形勢在逐步回暖，從我們快速周轉(zhuǎn)的角度來看，我們還是會有一定的增長。

　　另外，每一個盤所處的區(qū)域不一樣，情況也就不一樣。但是我們要根據(jù)市場認可程度、市場的需要調(diào)整我們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價格，最終是希望能夠?qū)崿F(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，保證公司安全的運營狀況。

　　唐軍：負債率偏高是暫時性的，隨著公司業(yè)務的不斷協(xié)同，包括二級開發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和土地聯(lián)動的不斷協(xié)調(diào)，負債率就會降下來。

　　由于現(xiàn)在還處于一周期布局階段內(nèi)，我們的目標是年內(nèi)把負債率控制在100%以下。雖然負債率階段性可能會有所調(diào)整，但這都在正常的安全可控范圍內(nèi)。

　　現(xiàn)場提問：關于買地方面，你們會不會將目標放在三四線城市，不在北京天津發(fā)展？

　　馮瑜堅：我們并不會盲目地進入三四線城市。我們堅持“住宅+”的戰(zhàn)略，符合我們新型住宅產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品線的城市我們會考慮。

　　上半年我們在昆山拿了地，昆山緊臨上海，我們那些所謂的三線城市是在核心城市，或者還是城市圈的位置，適合做我們產(chǎn)品線的城市就會進入，不是我們盲目的要進入三、四線城市，主要是要符合我們的產(chǎn)品線。

　　除了住宅綜合體之外，我們也非常關注城市核心地段的綜合體。在已經(jīng)進入的城市我們會精耕細做，我們也會根據(jù)母公司首創(chuàng)集團在高速公路和地鐵方面的一些優(yōu)勢協(xié)同效應，關注在城市的核心地段、跟地鐵相關的物業(yè)。

　　現(xiàn)場提問：你們上半年在昆山買了一塊土地，大概在100萬平方米，你們這是出于什么考慮？這個項目毛利率大概是多少？

　　唐軍：昆山項目，是我們今年上半年拿到的第五個以奧特萊斯為主題的項目。項目緊靠在上海。而且，昆山本身也是中國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)。GDP和財政收入都是中國排第一的縣級市，那里的經(jīng)濟的環(huán)境和政府的管理，經(jīng)濟發(fā)達程度、交通、跟上海、長三角的密切程度是分不開的。

　　另外，按照單個項目來算，這個項目約占我們整個土地儲備9%左右。樓盤面積比較大。昆山項目明年上半年就會進入銷售階段，商業(yè)部分也會隨著住宅的推出而陸續(xù)展現(xiàn)，這都是在正常的開發(fā)和經(jīng)營計劃之內(nèi)進行。

　　羅?。?/strong>由于前期我們會走加速周轉(zhuǎn)的方向，所以這個項目前期的毛利率會相對比較低，我們預計這個項目今年的毛利率在20%-30%之間。

　　現(xiàn)場提問：你們下半年的拿地的策略是什么？

　　唐軍：下半年買地的策略仍然是按照我們現(xiàn)在形成的“住宅+”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，或者“住宅產(chǎn)業(yè)+產(chǎn)業(yè)”的模式去尋找跟這個戰(zhàn)略相符的土地。或者，通過提前購地的辦法，采取差異化競爭，根據(jù)自身的特點拿地。

　　另外，我覺得也要符合中國政府經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的策略，跟大的政策要協(xié)同。下半年肯定還會有新的土地，但是我們會采取跟我們業(yè)務相關的方式去拿，不會去當?shù)赝酢?/p>

　　現(xiàn)場提問：你們現(xiàn)在可供出售的土地儲備有960多萬平方米，你們認為土地儲備大概要增加到多少平方米才足夠公司的發(fā)展？

　　唐軍：我們今年計劃竣工面積是220萬平方米，現(xiàn)在的土地儲備是1110萬平方米，足夠未來四到五年的發(fā)展需要。我們認為，保持一個動態(tài)的、四到五年按照需要的土地儲備是比較恰當?shù)?。它多了會對公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)會有影響，少了對公司長期發(fā)展也有影響。所以，確保四到五年的發(fā)展需求，也是我們上市以來一直保持的策略。

　　現(xiàn)場提問：公司一直在說下半年價格不是主要手段，像北京的市場比較好的情況下，你們會不會再向上調(diào)價？第二，你們提到下半年政策緩和，行業(yè)競爭會激烈，你認為競爭激烈是因為供應量的增加還是價格的原因，推盤量集中在下半年什么地區(qū)？

　　馮瑜堅：我們并不是機械地要漲要降，因為每一個樓盤都是獨一無二的。另外，我們也要看它的客戶能不能接受漲價或者降價的事實，這要根據(jù)當?shù)氐那闆r判斷。

　　我們預期下半年市場會逐漸激烈，但是下半年各地開發(fā)商也在加速推貨。所以，量還是比較大。但是，由于每家企業(yè)的策略不同，產(chǎn)品不同，細分客戶不同，所以，價格不一定會下降。

　　下半年我們預計推盤115萬平方米，項目分別在北京、天津、成都、湖州、佛山、江蘇等省市。所推項目有全新盤，也有老盤加推。

　　現(xiàn)場提問：你們對于下半年市場的判斷是什么，你們有什么樣的應對策略？

　　唐軍：雖然房地產(chǎn)現(xiàn)在處于比較困難的時期，我的基本的判斷是，宏觀調(diào)控已經(jīng)取得很好的效果，中央再加力的可能性不是很大，我們看好中國長期的經(jīng)濟發(fā)展。從長期來看，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)在中國未來經(jīng)濟發(fā)展過程中扮演重要的角色并沒有改變，這是一個基本判斷。

　　第二，我們的優(yōu)勢和特點是，在上市房企轉(zhuǎn)型中比較早。我們作為一個國有控股的一家香港上市的房地產(chǎn)公司，對宏觀政策的研究，公司的長期發(fā)展如何跟政府的政策相協(xié)同這方面比較敏感。

　　2008年宏觀調(diào)控的時候，我們就已經(jīng)決定公司業(yè)務要轉(zhuǎn)型，不能單純進行住宅開發(fā)銷售這種模式，所以，我們結(jié)合一些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。比如世界名牌折扣店的發(fā)展、教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展跟住宅項目正好形成良性的互動，同時，這種商業(yè)模式對推動一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展起到一個綜合的作用。

　　另外，我們還可以跟母公司之間基礎設施協(xié)同互動。比如說跟母公司高速公路沿途地塊發(fā)展，跟母公司地鐵相關物業(yè)發(fā)展的協(xié)同，這就是首創(chuàng)置業(yè)建立起了自己獨到的價值鏈。

　　看好這個基于三個方面的原因，一個是長期看好中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)。第二，基于我們的轉(zhuǎn)型時期。第三，基于我們跟基礎設施之間的互動。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在國內(nèi)房產(chǎn)稅的征收鼓點越來越近，北京、湖南、湖北、四川都有消息傳出，你們怎么評價房產(chǎn)稅對公司乃至整個行業(yè)的影響？

　　唐軍：關于房產(chǎn)稅具體的進展要根據(jù)政府的情況來說，我覺得近期不會大規(guī)模、大面積推出。第二，房產(chǎn)稅推出來并不是要限制和遏制剛性需求，它還是限制炒房需求為主，這是它的目的。不管上海還是重慶都是針對大戶型的別墅，或有多套房的業(yè)主。

　　所以，對剛性需求和改善型需求不有很大的影響。我相信中國政府是想把泡沫打下去，這是對的，對中國房地產(chǎn)長期發(fā)展是有利的。

　　我們看到中國房地產(chǎn)市場發(fā)展越成熟，政策的管理也會越來越規(guī)范。作為一個企業(yè)來講，要想長期生存，長期發(fā)展，必須要適應生存環(huán)境，適應未來政策調(diào)整的需要，形成自己獨特的商業(yè)模式。

　　對首創(chuàng)置業(yè)來說，我們在住宅方面主要針對剛性需求和首改需求，投資性物業(yè)并不是我們的重點，投資性物業(yè)我們會把它慢慢轉(zhuǎn)向跟商業(yè)相結(jié)合的持有型物業(yè)。



（審校：劉滿桃）

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