王亞軍坦陳，雖然龍湖做商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)很多年，但依然感覺(jué)到，做商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)方面非常難：一是資金成本；二是整個(gè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 8月17日，韋華寧在香港中期業(yè)績(jī)會(huì)上開篇之語(yǔ)點(diǎn)破了投資性物業(yè)對(duì)龍湖的重要性，當(dāng)時(shí)，他說(shuō)“隨著公司投資物業(yè)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，從這一次半年業(yè)績(jī)公告開始，我們會(huì)逐步加強(qiáng)公司在投資物業(yè)方面的溝通”。

　　事實(shí)上，從2000年的重慶北城天街算起，龍湖的投資性物業(yè)已經(jīng)發(fā)展了超過(guò)十年。在經(jīng)過(guò)北城天街的多年歷練后，龍湖的投資性物業(yè)已形成一定的規(guī)模。

　　截至目前，龍湖的商業(yè)地產(chǎn)形成了三條產(chǎn)品線：都市型購(gòu)物中心“天街”系列，社區(qū)型購(gòu)物中心“星悅薈”系列，中高端家居生活體驗(yàn)館“家悅薈”系。其中，天街系已經(jīng)進(jìn)入到全國(guó)化復(fù)制的階段。而在旅游度假地產(chǎn)方面，龍湖也已經(jīng)開始在云南、煙臺(tái)等地布局探索。

　　除了產(chǎn)品線的完整外，龍湖的整個(gè)投資性物業(yè)的價(jià)值也逐漸體現(xiàn)了出來(lái)。

　　截止今年6月底，龍湖的租金收入漲35%達(dá)到2.3億元，投資物業(yè)經(jīng)營(yíng)面積也實(shí)現(xiàn)同比增8%，目前，該部分的毛利率高達(dá)83%，未來(lái)每年龍湖都會(huì)用不到10%的銷售回款繼續(xù)加注投資性物業(yè)，并期待整個(gè)投資物業(yè)的貢獻(xiàn)會(huì)在2017年達(dá)到10%。此外，龍湖還在上半年公布了公司未來(lái)幾年商業(yè)地產(chǎn)的開業(yè)計(jì)劃。

　　即便如此，龍湖地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理王亞軍在博鰲論壇期間接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)，依然認(rèn)為龍湖的投資性物業(yè)仍處于初期階段。

　　在他看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)最大的特性是投資屬性，投資者要求的回報(bào)就非常高。而回報(bào)有兩個(gè)關(guān)鍵來(lái)源，一是當(dāng)時(shí)買的時(shí)候價(jià)格是高還是低，二是長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的話，能否將這個(gè)地方打造成一個(gè)商圈，從而帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。

　　作為龍湖旗下的另一投資性物業(yè)--度假地產(chǎn)，衡量其價(jià)值的，就是房子有多少時(shí)間有人入住。王亞軍認(rèn)為，度假地產(chǎn)的最終目標(biāo)是形成一種新的生活方式，所以，“一個(gè)沒(méi)有人氣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，最后注定是失敗的，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)也是失敗的。”

　　因此，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)還是度假地產(chǎn)，要想做得好，這種長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的能力是需要刻苦打造的一個(gè)方面。他如是建議。

　　事實(shí)上，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策沒(méi)有直接涉及到這些商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)，但整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資政策、開發(fā)貸政策、金融政策方面的原因，導(dǎo)致這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有看起來(lái)那么美。

　　王亞軍坦陳，雖然龍湖做商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)很多年，重慶北城天街也是企業(yè)里的明星產(chǎn)品，但依然感覺(jué)到，做商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)方面非常難：一是資金成本；二是整個(gè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)。

　　他指出，作為長(zhǎng)期投資持有項(xiàng)目，如果融資成本超過(guò)12%，就不用考慮商業(yè)地產(chǎn)了，即便項(xiàng)目未來(lái)可以升值，但賺回理想投資回報(bào)的可能性很小，更遑論未來(lái)中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)面臨很長(zhǎng)時(shí)間的不確定性。

　　而度假地產(chǎn)目前只是龍湖在住宅細(xì)分領(lǐng)域的一個(gè)探索。王亞軍指出，目前，國(guó)內(nèi)的度假地產(chǎn)其實(shí)也都是走住宅的路，而真正的度假地產(chǎn)有點(diǎn)像商業(yè)地產(chǎn)--重資產(chǎn)加上卓越運(yùn)營(yíng)，不過(guò)，受制于金融工具，這部分也沒(méi)辦法做得很大。