“今年星浩資本將會(huì)放慢募資的速度，把精力主要集中在星光耀項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)方面。”

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點(diǎn)再一次回到海南，一個(gè)放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國(guó)房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 嚴(yán)格上來(lái)講，星浩資本至今成立還不到兩年，但在趙漢忠的帶領(lǐng)下，已成立募集了兩期資金，共計(jì)57億元人民幣。與此同時(shí)，星浩資本所投資的商業(yè)綜合體“星光耀廣場(chǎng)”亦從今年開始逐一面市。

　　近日，趙漢忠在接受觀點(diǎn)新媒體的專訪時(shí)透露，今年星浩資本將會(huì)放慢募資的速度，把精力主要集中在星光耀項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)方面。

　　據(jù)介紹，目前星浩資本共有四個(gè)項(xiàng)目同時(shí)發(fā)展，其中大連項(xiàng)目已經(jīng)開始展示，哈爾濱項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年八月開盤，而南通項(xiàng)目開盤時(shí)間初步定在九月。

　　“通過(guò)這些實(shí)實(shí)在在的業(yè)績(jī)?cè)龠M(jìn)行募資，我想這樣我們的路會(huì)走得更加順利，效率也會(huì)更高。”趙漢忠稱。

　　他還透露，今年星浩資本至少還會(huì)拿一兩個(gè)項(xiàng)目，體量規(guī)模預(yù)計(jì)在50萬(wàn)平方米左右，還是聚焦在長(zhǎng)江三角洲。

　　然而，作為一只基金，星浩資本參與到拿地開發(fā)過(guò)程中的模式，亦令業(yè)界頗為詬病，認(rèn)為其更像個(gè)“開發(fā)商”。對(duì)此，趙漢忠解釋道，星浩資本是一只具有開發(fā)能力和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的基金。

　　“其次，盡管說(shuō)投資型的基金形式很好，但實(shí)際上在四五年以內(nèi)，也會(huì)遇到很大的挑戰(zhàn)。另外，和地產(chǎn)商聯(lián)合起來(lái)做基金的模式，這也有天生的難題：一是關(guān)聯(lián)交易，二是地產(chǎn)商本身也是個(gè)投資商，在利益安排上和基金投資者存在一定的沖突，這對(duì)投資者特別是LP，是一種風(fēng)險(xiǎn)。”趙漢忠指出。

　　趙漢忠進(jìn)一步稱，星浩資本可以完全做到為L(zhǎng)P服務(wù)，完成整個(gè)基金的價(jià)值鏈。并在整個(gè)價(jià)值鏈過(guò)程中，沒(méi)有利益的沖突。

　　但星浩資本還有大量的工作要做。“必須確保募集而來(lái)的錢能夠投資好、運(yùn)營(yíng)好，一定要給LP有好的回報(bào)，遵循當(dāng)初募資時(shí)許下的投資承諾和回報(bào)承諾，這樣才會(huì)走上一條良性的發(fā)展道路。”趙漢忠表示，“總而言之，星浩資本的發(fā)展前景非常光明，因?yàn)槲覀兒芎玫亟鉀Q了不動(dòng)產(chǎn)資金來(lái)源問(wèn)題。”

　　“我們正滿懷豪情，如果以一天來(lái)計(jì)算，我們才剛走了個(gè)把小時(shí)，我們的路才剛剛開始，后面的路還很長(zhǎng)。但毫無(wú)疑問(wèn)，我們信心十足，并非常有激情。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)星浩資本CEO趙漢忠先生采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：之前您曾表示，今年星浩資本將放慢募資的速度，把精力主要集中在星光耀項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)方面，這是出于怎樣的考慮？

　　趙漢忠：我們現(xiàn)在有四個(gè)項(xiàng)目在做，同時(shí)進(jìn)行開發(fā)，速度也非?？?。目前大連項(xiàng)目已經(jīng)開始展示，整體面積達(dá)到七八十萬(wàn)平。哈爾濱項(xiàng)目面積更大，達(dá)到140多萬(wàn)平，預(yù)計(jì)今年八月開盤。目前已進(jìn)入開盤前期階段，樣板房、會(huì)所、綠化等都在進(jìn)行。南通項(xiàng)目大概會(huì)在九月份開盤。

　　放慢募資節(jié)奏，一方面是因?yàn)榛趯?duì)目前的宏觀形勢(shì)和市場(chǎng)的判斷和正常反應(yīng)。另外，我們還是想把手頭上已投資的項(xiàng)目更好地展示出來(lái)，在這種情況下取得更好的銷售成績(jī)，然后，通過(guò)這些實(shí)實(shí)在在的業(yè)績(jī)?cè)龠M(jìn)行募資，我想這樣我們的路會(huì)走得更加順利，效率也會(huì)更高。

　　觀點(diǎn)新媒體：在目前的金融環(huán)境市場(chǎng)之下，雖然您們二期最后只募資了20億左右，遠(yuǎn)低于原計(jì)劃的30億元，但這樣的募資成績(jī)已經(jīng)還算可以。那您又是怎么看目前私募基金的募資前景的？

　　趙漢忠：應(yīng)該是相當(dāng)不錯(cuò)。因?yàn)槲覀兪枪蓹?quán)募資，并非是債券或優(yōu)先債的結(jié)構(gòu)，而且在當(dāng)前的形勢(shì)下，我們主要用自己的募資力量，完全是自己的團(tuán)隊(duì)來(lái)做，沒(méi)有借助第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)，所以這樣的成績(jī)還是相當(dāng)不錯(cuò)的。

　　嚴(yán)格來(lái)講，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募資金正處于快速成長(zhǎng)的階段。最初都是一些國(guó)外基金在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)行投資，他們大部分是純粹投資型的基金，在境外進(jìn)行募資，再到中國(guó)進(jìn)行投資。

　　在這過(guò)程中，他們也遇到很大的障礙，首先對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不甚了解，其次投資還與開發(fā)有關(guān)系，國(guó)外的基金缺乏開發(fā)環(huán)節(jié)的能力支撐。中國(guó)市場(chǎng)與美國(guó)不一樣，在美國(guó)開發(fā)商和投資商是分離的，但在中國(guó)往往開發(fā)商和投資商為一體。所以這些國(guó)外基金還面臨地產(chǎn)開發(fā)的難題，或者特別依附于了解中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)并具有開發(fā)能力的公司。目前就有非常多的國(guó)外基金和萬(wàn)科、中海、金地等傳統(tǒng)意義上的房企合作。

　　當(dāng)然，這當(dāng)中也存在一個(gè)問(wèn)題，地產(chǎn)公司本身也是個(gè)投資商，最好的項(xiàng)目都是寧愿自己做，只有素質(zhì)稍差的項(xiàng)目或是風(fēng)險(xiǎn)偏大的項(xiàng)目才會(huì)尋求合作。

　　房地產(chǎn)私募基金目前還處于初級(jí)發(fā)展階段，所以真正做得好的基金并不是很多，星浩資本在這里面表現(xiàn)比較突出第一是規(guī)模，第二是模式。星浩基金的定位為一只有開發(fā)能力和商業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)能力的私募基金。

　　我們有自己的募資渠道，和投資能力，這與新加坡的凱德置地、美國(guó)的鐵獅門很類似。我覺得在中國(guó)目前這種情況下，這也是非常符合中國(guó)的國(guó)情的一種商業(yè)模式。

　　星浩資本目前走的這條路，還是源于我們對(duì)中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，包括我們對(duì)中國(guó)民間資本市場(chǎng)的了解。

　　觀點(diǎn)新媒體：不過(guò)相較于純粹投資型的基金，還是很多人認(rèn)為您們更像是一家開發(fā)商，對(duì)此您又是怎么看的？

　　趙漢忠：從嚴(yán)格定義來(lái)講，我們是一只具有開發(fā)能力和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的基金。因此，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，這種商業(yè)模式下組建團(tuán)隊(duì)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的復(fù)雜程度，比純粹的私募投資機(jī)構(gòu)要更加復(fù)雜，更難以駕馭。

　　其次，盡管說(shuō)投資型的基金形式很好，但實(shí)際上在四五年以內(nèi)，也會(huì)遇到很大的挑戰(zhàn)。另外，和地產(chǎn)商聯(lián)合起來(lái)做基金的模式，這也有天生的難題：一是關(guān)聯(lián)交易，二是地產(chǎn)商本身也是個(gè)投資商，在利益安排上和基金投資者存在一定的沖突，這對(duì)投資者特別是LP，是一種風(fēng)險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：是否可以理解為，星浩資本的模式很好地解決了利益輸送的問(wèn)題？

　　趙漢忠：是的，我們可以完全做到為L(zhǎng)P服務(wù)，完成整個(gè)基金的價(jià)值鏈。我們?cè)谡麄€(gè)價(jià)值鏈過(guò)程中，沒(méi)有利益的沖突。

　　觀點(diǎn)新媒體：這是否也是目前由開發(fā)商主導(dǎo)的地產(chǎn)基金面臨的最大通病？

　　趙漢忠：利益分配問(wèn)題是這種模式遇到的重大問(wèn)題。開發(fā)商旗下項(xiàng)目的發(fā)展資金來(lái)源，一部分是自有資金，還有一部分基金。但往往看到最好的項(xiàng)目，企業(yè)都會(huì)傾向于自己持有看到有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目就找基金合作共同投資。在人員安排上，企業(yè)也會(huì)傾向于首先把那些精兵強(qiáng)將配置在自己的項(xiàng)目上。

　　但這樣，企業(yè)就很難得到所有LP的信任，所以這也阻礙了一些這類商業(yè)模式的基金發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前星浩資本有四個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在開發(fā)，發(fā)展速度也比較快，那么接下來(lái)是否還會(huì)考慮繼續(xù)拿地？項(xiàng)目的挑選有什么標(biāo)準(zhǔn)？

　　趙漢忠：今年我們至少會(huì)拿一兩個(gè)項(xiàng)目，體量規(guī)模預(yù)計(jì)在50萬(wàn)平方米左右，還是聚焦在長(zhǎng)江三角洲。

　　我們有個(gè)戰(zhàn)略，重點(diǎn)投資長(zhǎng)三角、珠三角及環(huán)渤海。但是由于中國(guó)土地市場(chǎng)并非是一個(gè)完全市場(chǎng)化的范疇，因此這三個(gè)核心區(qū)域不見得會(huì)有符合星浩資本投資標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目地塊。

　　所以，我們?cè)趹?zhàn)略上還會(huì)兼顧發(fā)達(dá)區(qū)域的省會(huì)城市。GDP能夠在3000億以上，人口、教育、文化資源相對(duì)集中的省會(huì)城市都可以是我們的投資區(qū)域；如果是三、四線城市，我們希望它的GDP達(dá)到2000億，如南通。

　　我們希望項(xiàng)目的覆蓋面最好是一、二、三線城市。如果有一些城市我們認(rèn)為比較好，GDP比較高的城市，我們就可以做機(jī)會(huì)型的投資，如長(zhǎng)三角就的常州、張家港等。

　　觀點(diǎn)新媒體：像星光耀這類商業(yè)綜合體，大概什么時(shí)候能真正看到回報(bào)？

　　趙漢忠：五年回報(bào)就出來(lái)了。從拿地以后三年，一些商業(yè)項(xiàng)目就可以開始運(yùn)營(yíng)，然后再培育一兩年，將一些銷售型的物業(yè)賣掉，而持有型的物業(yè)是保險(xiǎn)公司、社?；鸬劝踩Y本很好的投資對(duì)象。商業(yè)地產(chǎn)的投資和退出，首先需要把它培育好，只有讓購(gòu)買者覺得這里人氣很旺，未來(lái)的成長(zhǎng)率很高，他們才會(huì)愿意去買。如果商業(yè)經(jīng)營(yíng)不好，只是蓋一座樓出來(lái)，這樣很難實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。

　　除了現(xiàn)有基金產(chǎn)品之外，我們也可能會(huì)再發(fā)一只商業(yè)持有基金，找到那些愿意長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè)并獲取穩(wěn)定回報(bào)的機(jī)構(gòu)投資者。如果中國(guó)將來(lái)開放了REITs，這就更方便了。

　　觀點(diǎn)新媒體：把項(xiàng)目賣掉是星浩基金的退出方式？

　　趙漢忠：項(xiàng)目資產(chǎn)必須變現(xiàn)，因?yàn)槲覀冏詈筮€給LP的東西，還是貨幣。當(dāng)然，我們也可以考慮發(fā)售商業(yè)轉(zhuǎn)持基金來(lái)置入公司當(dāng)前的項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，并做更長(zhǎng)期的培育，使其充分釋放商業(yè)利潤(rùn)，以獲取更高的商業(yè)價(jià)值和投資者回報(bào)。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)的主流發(fā)展趨勢(shì)，不少企業(yè)都紛紛表示要進(jìn)軍商業(yè)綜合體，那么與之相比，星光耀項(xiàng)目在產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)方面有何競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？

　　趙漢忠：很多人都說(shuō)要建商業(yè)綜合體，但放眼全國(guó)，真正做成功的商業(yè)綜合體并不多。從目前來(lái)說(shuō)，大家公認(rèn)做得不錯(cuò)的是萬(wàn)達(dá)。

　　除了一個(gè)MALL，還有萬(wàn)達(dá)公館、辦公樓等等各種業(yè)態(tài)，但是萬(wàn)達(dá)持有的只是MALL。萬(wàn)達(dá)的增長(zhǎng)水平和總資產(chǎn)規(guī)模其實(shí)已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)科，而且它只花了十幾年的時(shí)間，這說(shuō)明萬(wàn)達(dá)的模式是非常成功的。

　　其實(shí)城市綜合體的開發(fā)對(duì)企業(yè)的能力要求很高。首先要求有非常大的資金投入，這是很多小地產(chǎn)商做不到的。其次，城市綜合體的開發(fā)比單純的房地產(chǎn)開發(fā)復(fù)雜很多。沒(méi)有充分的團(tuán)隊(duì)儲(chǔ)備是做不到的。

　　單從產(chǎn)品而言，我們要好好學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)，學(xué)習(xí)他們?cè)鯓影焉虡I(yè)、辦公樓、酒店、住宅產(chǎn)品做好，從而很好的把快速銷售類產(chǎn)品和持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)結(jié)合起來(lái)。

　　商業(yè)的管理能力以及運(yùn)營(yíng)能力也很重要。住宅是不需要運(yùn)營(yíng)的，只要把它賣掉就可以，但商業(yè)是無(wú)法一勞永逸的，需要團(tuán)隊(duì)進(jìn)行持續(xù)性的策劃、招商、推廣、運(yùn)營(yíng)等。比如招商：不是說(shuō)第一次招商完了就算了，第一次有可能不成功，還要把20%到30%淘汰，通過(guò)優(yōu)勝劣汰的工作，讓它盡可能符合這個(gè)區(qū)域的業(yè)態(tài)。

　　另外，星光耀最大的特點(diǎn)是，我們的辦公樓部分是民企總部，這同時(shí)還是一個(gè)民企信息聚合的平臺(tái)。在里面，我們會(huì)建立企業(yè)家信息的交換平臺(tái)，包括金融資產(chǎn)變賣的平臺(tái)等等。同時(shí)還會(huì)做一些扶持基金，幫助一些中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)，希望這個(gè)區(qū)域變成民企之間的聚集地和俱樂(lè)部，我們相信，信息只要一匯集就能夠產(chǎn)生價(jià)值。

　　所以，星光耀廣場(chǎng)是一個(gè)有靈魂的城市綜合體，或者說(shuō)是有生命成長(zhǎng)因子的城市綜合體，這是我們區(qū)別于其他公司的最大特點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為星浩資本現(xiàn)在面臨的最大挑戰(zhàn)是什么？

　　趙漢忠：城市綜合體還需要有一個(gè)平穩(wěn)地發(fā)展的宏觀環(huán)境，改革開放還要繼續(xù)深入。如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)往下走，城市綜合體就會(huì)顯得有點(diǎn)超前。當(dāng)然，以后能不能拿到工資、能不能找到工作、失業(yè)率多少，購(gòu)物也會(huì)受很大的影響。

　　所以，從整個(gè)宏觀形勢(shì)上來(lái)看，我們希望中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不是突飛猛進(jìn)的發(fā)展，而是穩(wěn)增長(zhǎng)，同時(shí)繼續(xù)改革開放，這非常重要。

　　其次，資本市場(chǎng)要越來(lái)越市場(chǎng)化。星浩資本這類的房地產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)還屬于先行者，所以還是會(huì)面臨基礎(chǔ)層面的問(wèn)題。這主要是指目前我國(guó)的信用機(jī)制還比較差，契約成本非常高。即使簽了合同，大家還是不能夠很好地信任對(duì)方，這也導(dǎo)致募資中的附加難度。因?yàn)槲覀兪枪蓹?quán)投資，所以我們希望能夠很好地建立起和LP之間信任機(jī)制。當(dāng)然，這靠一個(gè)公司不行，希望大家都能參與其中，并逐步改善。而且我們自己的業(yè)績(jī)非常重要，第一期有了品牌，那么在募集第二期的時(shí)候才會(huì)有信任基礎(chǔ)。

　　但是，畢竟我們是一個(gè)新公司，還有大量的工作要做，必須確保募集而來(lái)的錢能夠投資好、運(yùn)營(yíng)好，一定要給LP有好的回報(bào)，遵循當(dāng)初募資時(shí)許下的投資承諾和回報(bào)承諾，這樣才會(huì)走上一條良性的發(fā)展道路。

　　總而言之，星浩資本的發(fā)展前景非常光明，因?yàn)槲覀兒芎玫亟鉀Q了不動(dòng)產(chǎn)資金來(lái)源問(wèn)題。上市公司是靠上市和增發(fā)來(lái)募資，國(guó)企靠銀行靠政策性撥款，而我們就利用最市場(chǎng)化的方法，通過(guò)一個(gè)大家信任的平臺(tái)把中國(guó)民間資本聚合起來(lái)，這個(gè)力量也是很大的。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果用“徒步”來(lái)形容星浩目前的現(xiàn)狀是否合適？

　　趙漢忠：我們正滿懷豪情，如果以一天來(lái)計(jì)算，我們才剛走了個(gè)把小時(shí)，我們的路才剛剛開始，后面的路還很長(zhǎng)。但毫無(wú)疑問(wèn)，我們信心十足，并非常有激情。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下發(fā)展至今天，您認(rèn)為行業(yè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？企業(yè)應(yīng)如何達(dá)到發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　趙漢忠：其實(shí)目前我們國(guó)家的地產(chǎn)市場(chǎng)還有很多毛病，比如：土地高度壟斷，地方對(duì)土地財(cái)政依賴性過(guò)高，行政干預(yù)太厲害等等。地產(chǎn)市場(chǎng)想要發(fā)展好，從國(guó)家層面上要給出解決這些問(wèn)題的前提條件，否則這個(gè)市場(chǎng)總是不健康，畢竟這當(dāng)中非市場(chǎng)化因素比較多。

　　作為企業(yè)而言，應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí)到，前十年住宅市場(chǎng)得到了充分發(fā)展，也取得一些非常好的成績(jī)，但前十年并不代表后十年，所以我認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)該思考自己的核心能力到底在哪里。

　　拿一塊地，只要建好房子賣出去，然后糊里糊涂就賺了一些錢，以后這種事例會(huì)越來(lái)越少，企業(yè)還是需要專攻細(xì)分市場(chǎng)，并要做成這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的老大或者老二。

　　商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)很好的選擇和發(fā)展方向，但其實(shí)也沒(méi)有大家想得那么簡(jiǎn)單，商業(yè)地產(chǎn)還需要企業(yè)具備很多能力，所以如何把這些能力建立起來(lái)非常重要。